2012：美国楼市值得期待

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[摘要]笔者认为，在泡沫挤完、底部整固之后，美国房地产业将会获得更为稳健和持久的增长动力，这一轮调整周期即将走完“衰退－萧条”阶段，开始步入“复苏－繁荣”时期。目前美国的城市化率和房屋自有率都已经达到一个比较高的水平，房地产的黄金时代将难以再现。但是，作为一个强周期行业，住宅建设对于投资的拉动，以及财富效应对于消费的刺激，都有非常重要的作用，美国经济将籍由房地产市场复苏获得更为充足的增长动力。 　　（世经评论·北京）在经历了2007年-2009年的直线下滑和2009-2011年的低位盘整之后，近来的美国房地产市场正展现出越来越多的好转迹象。对仍在担忧复苏势头逆转的美国经济来说，这无疑是一针强心剂。 　　 　　从供给来看，2011年新屋开工数为60.7万套，已经从2009的历史最低点55.4万套连续反弹。从库存来看，截至到去年12月份，成屋仅够6.2个月的销售，新屋仅够6.1个月的销售，均已接近危机前水平。从市场信心来看，全美住宅建筑商协会（NAHB）指数去年12月份为25，连续第4个月上升，已达到2007年6月份以来的最高点。从市场环境来看，去年12月份美国丧失住房赎回权的案例为20.5万件，环比下降8.6%，同比下降20.5%，比于2010年3月份的历史最高点则下降了44.5%。此外，建筑行业今年1月份的就业人数连续三个月增加，已达到2010年1月份以来的最高值。 　　 　　但是，市场更为关注的房价指标却仍未走稳，导致房地产市场呈现出量与价的背离。标普/凯斯席勒20个大中城市房价指数去年11月份为138.5，连续三个月环比下降，相比于去年3月份137.6的危机以来最低点仅上升了0.6%。去年12月份新屋销售中间价同比下跌12.8%，是2009年2月份以来的最差表现。如果房价不能止跌回升，则仍有大批房屋价值低于抵押贷款，止赎案例仍会继续增加，而金融机构的房地产贷款和衍生品价值也将面临负面冲击，银行将不敢轻易增加放贷规模。 　　 　　不过，同样需要看到的是，标普/凯斯席勒房价指数是一个典型的滞后指标，相对成屋销售量数据约滞后6-9个月。因此，交易量的改善只有在半年之后才能反映在房价上。而从以下因素来看，2012年的美国房市将会继续延续复苏势头。 　　 　　首先，政策支持。美联储在年初提交给国会的一份报告中提到，“恢复房地产市场的健康是整体经济复苏战略的重要组成部分”，美国ZF显然同样认识到这一点。在美国房市将起未起的关键时刻，来自政策的呵护无疑会成为一个重要的支撑力量。上周奥巴马总统公布了一项旨在让上百万屋主再融资的计划。与去年10月份提出但收效不大的住房可负担再融资项目不同，这一新方案放宽了抵押贷款重组申请人的范围，并降低了再融资的条件，可操作性大幅提高。作为该项政策的组成部分，房利美和房地美、富国银行和美国银行等已经将抵押贷款宽限期从3个月延长至12个月，帮助贷款者避免违约和房产止赎。今年是美国大选年，奥巴马ZF必然会在关键时期全力推动房市复苏。 　　 　　其次，去库存接近尾声。从历史经验来看，如果新屋可供销售量连续两个月降至6.0以下（即仅够6个月销售）可视为市场恢复至正常水平。去年11月和12月美国新屋库存分别为6.1和6.2，已接近正常水平。如果把这一数据由峰值降到正常值视为一个完整的去库存周期，则1970年代中期那轮调整耗时22个月，1980年代初期的调整耗时15个月，1990年代初期的调整耗时13个月，目前这轮调整已经超过36个月。在经历有史以来时间最长的去库存过程之后，房地产市场企稳复苏的时间越来越近。 　　 　　再次，房价收入比触底。房价收入比是房价与家庭年收入之比，主要考察家庭购房的支付能力。鉴于数据的可得性，我们用新屋销售价格中位数与2倍的美国居民人均可支配收入之比作为替代指标。去年12月，美国的房价收入比为2.83倍，是美国有统计以来的次低水平（仅高于2010年10月的2.80倍），远低于历史平均3.5倍的水平。由于居民收入随着就业形势的好转在逐步提升，而房价仍处于低位，家庭购买住房的压力已大幅降低。 　　 　　最后，宏观环境有利。目前欧债危机仍有恶化可能，欧洲实体经济将继续受到拖累，美国经济则是风景这边独好，GDP增速和失业率数据都在明显好转，寻求避险的国际资本会继续向美国流动，而已经呈现出复苏迹象的房市必将成为重要目的地。此外，美联储预计会将接近于零的利率持续至2014年，目前按揭利率也已经接近有史以来的最低点，再加上QE3政策仍有可能在下半年推出，充裕的流动性也将有助于房市的复苏。 　　 　　可以预计，在泡沫挤完、底部整固之后，美国房地产业将会获得更为稳健和持久的增长动力，这一轮调整周期即将走完“衰退－萧条”阶段，开始步入“复苏－繁荣”时期。此外，泡沫破灭过程也是一个优胜劣汰的过程，幸存的金融机构必然会在资格审查、产品创新等方面更加谨慎，整个市场的运行也将更加健康。在没有宏观调控强力干预的背景下，美国房地产市场主要依靠自身力量完成了一次吐故纳新，比较来看，中国频频动用ZF之手干预的结果，则是房价的报复性反弹和市场的不成熟。此间差异，值得我们深思。 　　 　　需要强调的是，目前美国的城市化率和房屋自有率都已经达到一个比较高的水平，房地产的黄金时代将难以再现。但是，作为一个强周期行业，住宅建设对于投资的拉动，以及财富效应对于消费的刺激，都有非常重要的作用，美国经济将籍由房地产市场复苏获得更为充足的增长动力。对中国经济而言，这就意味着外围环境继续恶化的可能性并不大，外需并不值得过分忧虑。

（FT中文网，王静文）

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