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分享西宁召开首次绿色发展论坛: 热度 1 viske 2016-8-10 09:00; 从2016西宁城市发展投资洽谈会新闻发布会上了解到，首届绿色发展论坛暨2016西宁城市发展投资洽谈会将于8月2日至8月5日在青海国际会展中心举行。今年城洽会将围绕展览展示、论坛研讨、项目洽谈和各类经贸活动开展，内容丰富，活动精彩。活动期间，将举办首届绿色发展论坛，同时，还开设2016生物医药绿色产业国际化发展论坛、2016夏都国际论坛暨丝绸之路沿线国际友城圆桌峰会、2016中国·西宁绿色金融投资峰会等5个分论坛，形成“一主五辅”6个专题论坛。此次城洽会设有综合馆、“一带一路”馆和房博馆。其中综合馆主要展示西宁市在全省经济社会发展的引领作用和发展趋势，以加快培育经济增长点、增长极和增长带，优化提升产业布局、推动产业和城市转型升级为核心，展现“幸福西宁”建设的新形象、新发展、新产业、新业态。突出“十三五”规划绿色发展理念，以生态文明建设为主线，体现“绿色让城市更幸福”这一主题。“一带一路”馆主要展示土耳其、尼泊尔、哈萨克斯坦、土库曼斯坦、俄罗斯等“一带一路”沿线国家商贸、经济、文化、风土人情特色，体现丝绸之路经济带与推动我市对外开放水平的密切关系。房博馆全方位展示西宁市房地产业发展成就，为房地产开发企业和购房者搭建便利的沟通平台，以房地产交易展区和家装、家居、建材展区为主，集中展示参展企业优秀楼盘、精品地产项目和绿色家居建材。此外，活动期间还将举办“一带一路”国内外友城签约活动以及项目签约活动。; 个人分类: 甘肃省碳排放权交易中心|39 次阅读|1 个评论

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——朱镕基看到朱镕基2002年对于中国房地产业不是警告的警告，不知你会作何感想？你的第一反应一定会是：2002年？那可是这一轮热了又热的房地产还没怎么热的时候嘛，怎么当时的总理就那么忧心忡忡？为什么忧心忡忡？因为朱镕基深知经济增长过度依赖投资的不可持续，深知投资过度依赖房地产更难以为继。谁都知道，自2002年开始升温的房地产一路加温至眼下，早已烧得快虚脱了。哈耶克认为萧条是高涨种下的果实。避免萧条的唯一办法就是避免高涨，舍此之外，没有它途。一涨再涨的房价早已种下了危机，也早已错过了能够防患于未然的良机。当初没能防住房价的大起，今天谁还能防住房价的大落？换言之，如今谁都不愿看到房价崩盘，但当初为啥能坐视房价一涨再涨地涨上天？每调控一次就再涨一次的房价像个最酷的DJ师，奏出狂欢的旋律，催促投资者跳进泡沫里扬尘舞蹈，但却几乎摧毁了消费者的信心——网上调查显示，相信房价会跌的人只占9%。于是，国内出现了经济史上最怪诞的社会心理预期：房价1年翻番轻而易举，1月涨价30%稀松平常，甚至坐地涨价10%也习以为常。但经年累月却难以下跌哪怕10%。总之，房价涨落上，市场失灵但权力显灵，人们终于折服了垄断专卖制度下房价的只涨不跌。这种折服，既是折服于权力强势，市场弱势，也是叹服中国人“毕其功于一役”，把今后30年至50年的资产升值空间一次用光用尽，令全国城镇住宅均价在三五年内普遍翻了一番。泡沫，一般是指虚浮的价格飘离真实价值太远。对于人类来说，凡飘离太远的，除了气球，都属于想象力一类。当年把1块郁金香根茎炒成约合4吨小麦或4头牛或8只猪或12只羊或1000磅奶酪价格的荷兰人，表面上是想象不拥有郁金香就不算富人，实质上还是想象不费什么力气就能发大财。这与今天中国人靠想象力把房子炒成天价同属一类——表面上想象不拥有房产就不算富人，实质是想象坐拥房产就坐拥了马良笔下的金山，身不动膀不摇地变成了富翁。但问题来了：房价能在国内炒成个天价，难道仅仅靠投机者的热捧吗？不是。任何商品，其市场价格为什么会长期高于真实、自然、均衡的正常价格？斯密认为，无非是出自5种原因：(1)被人忽视的高额利润；(2)自然垄断；(3)行政垄断；(4)行业垄断；(5)拥有专利技术。一看这5个原因你就恍然大悟了：除了没有什么专利技术之外，国内房地产叠加了其他所有4项原因，房价长期远离真实价值还有什么奇怪吗？炒房者已是“黄泥巴掉进裤裆里——不是屎也是屎”。他们不得不承担骂名，是因为从表面上看，是他们推高了房价。他们作为“经济人在追求个人利益最大化时由于信息失灵会造成严重的社会后果，使经济不能维持在均衡状态”(斯蒂格利茨语)。但其实，房价畸高的真实原因不是有人炒房，而是“膨胀的货币政策使投资者混淆了人为制造的需求和自然的市场需求，结果严重扰乱了经济秩序，使资金和资源都集中于生产力较虚弱的行业”(哈耶克语)。在我看来，眼下磁铁般吸附资金和资源的房地产，看似产销两旺，实际上是虚弱的泡沫发生器。所以，如果地方官员出面指责炒房客推高了房价，就有转移视线、推卸责任的嫌疑。借用赵丽蓉那句通俗的话说，就是“放屁瞅别人——不用瞅，就是你！” “房价高是由于老百姓太有钱了”( 茅于轼语)，“喊收入不均是哗众取宠，喊房子贵是红眼病”(张五常语)，“ 高房价是进城的门票，现在还不够高”、“北京房价要涨到30万每平”( 金岩石语)，“年轻人就该买不起房”(任志强语)，等等。听着这类云山雾罩的言论，你连什么是真经、假经都听不出来了，还能分辨什么好经、坏经吗?说这类言论云山雾罩，是说它们把政府垄断专卖制度下的强迫交易，说成了愿打愿挨的自由交易；把超市场性质的房价，说成是市场性质使然。还是用郎咸平的话说吧。中国在建房、买房领域里，自由恋爱是拿?到结婚证的。譬如小产权不合法。而所谓大产权，无非是强迫婚姻才能办证。事实如此，但云山雾罩的话语却指鹿为马，缘木求鱼。指鹿为马是指：房子明明是政府垄断、强制专卖的，不得不捱高价是因为房子是必需消费品，不能不住，就像不加高价油就别开车一样无奈。但无奈却被说成是情愿，就像强奸被说成是卖淫一样，不是指鹿为马，又是什么？缘木求鱼是指：明明是政府严格掌控了房地产，才弄出离谱的房价掠夺了财富，激起了民怨的局面，市场失灵是由于权力显灵。但全盘操控却被说成是操控不够，过度干预被说成是干预不力，嫌政府管得不够、管得不?，主张政府应当加大力度管制房地产市场的话语，一浪高过一浪。对于寻求市场化解决之道来说，这类话语不是缘木求鱼，又能是什么？中国的高密度、高互扰性住宅楼，本身就是个以最低成本谋取最大空间的蜂巢式结构——你的天花是邻居的地板，你的地板又是邻居的天花。你的上下左右墙体，全是和邻居共用，也按墙体中间线计算面积付款。省钱省力的雷同设计，不但使得千家万户的组合沙发全都围着电视摆成个槽型，还使得各楼层的住户全都蹲在邻居头上或被邻居蹲在头上拉屎撒尿——排水管道的笔直安装既省钱又省力。总之，你花巨资买下的，其?是不具备独立建筑性质也不含土地的共用结构中的一个空间，还得防备20年拆迁或40年濒危。为什么？因为国内平均的建筑物寿命是35年就拆，而英国是132年，美国是74年。所以，国内住房真实、自然的均衡价格，其实不该这么高。正如郎咸平所说，现在卖8000元/平方米的，其中真正属于房价的也就2500元，其他5500元都是虚炒、虚填、虚掷、虚耗加虚骄的泡沫。据国家电网统计，全国有6000多万套住宅超过半年电费为零，属于空置。按3口之家计，这些空置房可供2亿人入住。统计还显示，超过7成的北京市民拥有房产，其中半数为政策房。按户口均摊的住宅保有量，上海本市居民已户均有房3套了，而广州50%的家庭拥有两套房。显而易见的趋势是，支持畸高房价的所有条件都已发生变化。作为泡沫膨胀的暂时现象，房价直冲九霄的日子已经一去不复返了。前些年，一些扎堆凑热闹的条件同时出现，联袂上演了房价冲顶。这些主要条件是：货币超发与信贷放任，大规模城市拆迁扩建改造，超高暴利刺激下的超常交易量，套内功能健全的住宅楼全面取代功能不全的老旧房舍，婚育适龄人口高峰，脱贫致富后的迁居高峰，房改与住宅私有化高峰，守土重迁、自有自住的居住消费传统，等等。这些叠加于前些年的非常态条件，白驹过隙，今后再也不会重新碰面聚首了。因而，时过境迁，畸高房价已成明日黄花，必将走进暴涨缓跌，急涨长跌的下降通道了。谁能否认，非常态已开始回归常态？市场给出的条件，当下已经今非昔比了：财赤与信贷放缓了，旧城改造与新区扩建放缓了，人口增长放缓了，新房需求放缓了。与之相反的却是：住宅保有量暴增了，对冲高价的保障房入市了，房产的投资价值丧失了，税费负累加重了，人均住房面积增加了，高铁、轨交、地铁等速度换空间的交通网密集了，城际差距缩小了，内地向沿海城市的移居减少了，远郊的居住便利性接近了市中区，市中区的宜居性下降了，等等。总之一句话，房地产“物以稀为贵”的黄金时代一去不复返了，不得不滑落入白银时代甚至黑铁时代了。你已不难看出，房价的回落已成定局，谁也无力回天。物有不值但价值却被大大虚估。按理说，城市住房从公有实物分配制度转换为货币化私有交易制度，不可避免地要重估价值，要大幅升值。但满城楼宇一夜间翻着跟斗升值，虽是个财富暴增过程，却是个靠注水、充气升值的过程。这个非常态的财富暴增过程，充斥着自欺欺人的虚妄。事实上，房价泡沫是靠以下这个逻辑吹大的：房价只涨不跌→ 炒房强于炒股→晚买不如早买→凑够首付不难→便捷代办房贷→房贷加速扩张→银行优质资产→资产保值增值→又因为房价不跌只涨——不难看出，整个链条是靠一把“房价只涨不跌”的锁头锁住的。一旦这把锁头解锁，整条利益链就会崩解。这个千钧系于一发的惊险链条，与日本、美国房价泡沫的形成并无二致。今天一线城市的房主们全已梦想成真，满大街走的全是百万富翁。但你发现，他们真实的消费并没有穷汉乍富、大幅度提升，还得省着菜金过每天的日子。为什么？因为没法卖了房子住到大街上去！财富为什么难以变现？因为房子是你仅有的必需消费品，尚不属投资品。也就是说，你只有坐拥两套以上房子才算有了投资品，也才能或租或卖地受益。区别住宅是消费品还是投资品就这么重要——对于大多数人来说，房子只是个价格越高越消费不起的消费品。只有对于少数投资者来说，房子才是个越涨越赚钱的牟利工具。所以，消费者跟着投资者起哄窜秧子地追捧高房价，实在是一件蠢得不能再蠢的事情——房价变高，投资者变富，消费者变穷，难道你还没看出来吗？所谓通胀加剧贫富分化，对穷人更加不公，这就是个现成的例子。房价飙涨，不但拉大了多房户与少房户、无房户的贫富差距，也拉大了东部城镇与中西部城镇的贫富差距。房价助推了贫富分化，不是个难遮难掩的事实？眼下一线城市的1套小房子，约合1个工人100年的工资或30辆轿车或1000台液晶电视，但也没人给你支招说：干脆别买房了，把这笔巨款存入银行吧。坐吃低息每月收入都接近白领，一生自由自在地换地方租房。玩个多样化不说，临死前这笔巨款仍分文未动，作为遗产想分给谁就分给谁，多爽。为什么没人给你支招？因为除非向银行借来，你自己其实并没有那笔巨款。但要?跟银行借来巨款，又非办房贷不可。可这房贷与任何借贷消费一样，借入的实质不是货币而是消费品。于是，机会成本的问题来了：你借到的只是房子而不是钱，也就失去了灵活性，一步一步地丢失了许多可选择性。比如说，你借贷来了房子，本身透支了20年的收入，这20年你得替银行打工还债，对不？这个透支来的人生最大财产，又被绑定在房价上无法逃脱，像鸡蛋全在一个篮子里，风险变得无穷大，对不？这样一分析，分析出了问题：原本最能保值的房产投资，怎么会成为风险投资？原本是寻机致富的灵活投资，怎么会不知不觉地变成没了选择余地的?套？种下龙种，怎么会收获跳蚤？你追涨买房的动机无可厚非，但后果可能颇为不妙。为什么？还是因为“经济人在追求个人利益最大化时由于信息失灵会造成严重的社会后果”(斯蒂格利茨语)。你细想想就能想开：你有追求满足动机，却缺乏避免牺牲动机(马歇尔语)；你有投机动机，却缺乏预防动机(凯恩斯语)。同是投机，理性与非理性的区别，足以导致其后果相去甚远。其实，之所以甘愿高价买房，是因为买房者的想象力钻进了一个牛角尖：认为每月的房租是白付的，到头来房子还是房东的，不划算。正是这种名义产权一定要归自己的价值偏好，导致了?奴们以为按揭买房不是租房，以为自己每月的月供款，不是向房东银行支付的使用权租金。我这样盘算高房价下买房不如租房，其实也属于投机，但自认为属于理性投机。敢说自己理性，是因为我知道，按揭买房是赊购，是预支购买力，是你在透支未来——按照国际惯例，你的月供不应当超过月收入的28%——超过了，就不是你在“拿明天的钱圆今天的梦”，而是你在“拿青春赌明天”。但房租却需现付，是你现有的支付能力。举这个例子是为了说明，并不是任何投机都催生价格泡沫。理性战胜贪婪的合理投机，派生的不但不是价格泡沫，反倒派生了相对?廉的选择。催生价格泡沫的投机，全是贪婪压倒了理性的投机。当年投身英国南海公司股价泡沫的，除了全民，还包括了国王、大臣、议员、贵族和科学家牛顿，可见人性的一时贪婪，足以压倒任何人的理性。英国为此次的全民丧失理智，矫枉过正，相当于自我惩罚：此后100年内，英国再未发行过股票，更无人炒股。不仅想象力容易爆掉，即使真实的气球，飘得太高也只能爆掉。我用探空气球不断升高必然爆裂来比喻泡沫价格，就很贴切：气球内压太大，离地太高后一旦外压降低，它就会爆裂。内压太大，是指畸高价格虹吸的资金密度太大，像高密度黑洞的膨胀。离地太高，是指高价格脱离现实购买力太远，消费者望洋兴叹。一旦外压降低就会爆裂，是指超高密度的资金难以为继时，也就是高空缺氧缺压时，黑洞坍缩的反向吸力，会吞噬所有来不及逃脱者。股市、楼市的崩盘类似气球的爆掉，IT、网络、新技术、新能源、新经济、金融衍生品的泡沫，也有过类似气球的爆掉。经济史上的泡沫，无论是炒实物的，如荷兰郁金香、佛罗里达土地，还是炒股票的，如法国密西西比、英国南海等，价格泡沫无一不是人的主观估值高高飘离了真实价值。主观估值过高，完全受投机心理的支配，只不过支配过高估值的，不是理性投机，而是贪婪压倒了理性的投机罢了。无一例外，人的致富奢望，无异于贪婪的同义语。合理投机没有过错，合理投机就是市场行为本身，无可厚非。合理投机，无非就是盘算怎样投入最小/收益最大，符合市场法则，没有过错。但我又要问了，你把投机分成理性与非理性有什么根据？谁能当裁判？信息失灵→知识不足→理性不够→判断有误→市场惩罚，是个必然过程，谁能当“事前诸葛亮”？所以，我们所谓非理性投机，只能指知错犯错的恶意牟利。也就是说，有过错的不是投机，有过错的是不当得利；“不当得利”才是过度投机的正确定义。?这其中，是否“不当得利”，一向是法院判案时最难界定的难点，自然地，也就成了辨别投机性质的焦点。同是投机，谁的投机“荒谬、妄为和极度违背常理”(斯密语)，成了谁都难以拿捏分寸的研判节点。怎么办？人的任何行为，动机可能暧昧但后果肯定清晰。因而，凡是难用动机定性的人类行为，都得拿行为造成的后果追责。韦伯把人的经济行为动机分为3种：(1)无产者把经济活动当成生活方式，是出于随时有衣食之忧的危险；(2)资产者、特权者的动机是丰厚获利和虚荣心，以及将自身活动“使命化”；(3)对于赢利性投机者来说，风险与机的对比度，决定了他以赢利心态作为检验自己获益的标准。由此来看，无疑地，牟利的投机者属于第3种人。就是说，他们是在社会约束与个人利益的博弈中，以自我赢利检验成功与否的那部分人，别指望他们能为自己投机行为的社会后果担责。虽然在斯密看来，自利与贪婪完全不同。自利需要合作自律，而贪婪源于弱肉强食的恶性竞争。靠炒股、炒房的炒作经济方式谋生的群落，以中国社会层次划分来看，大致居于无产者和资产者、特权者之间的过渡，可称为风险生存一族。指望他们的炒作行为理性化，并能顾及社会后果，比指望雄蜂能变成工蜂还难。这样，对于投机与泡沫的研判，也就成了“事后诸葛亮”——只能以后果评价行为，而不能事前一味谴责投机者动机贪婪。譬如股价、房价畸高，谁都不能否认它后果极其严重，但又不能怨恨投机者的赚钱动机，更别指望炒股、炒房炒出泡沫的群体会有负罪感，会悔改，会把吃下去的暴利吐出来。王石不说房价民愤极大，只说它激起了民怨，还说如果民怨转为民怒，当事者将“不自律，必自毙”，潘石屹也有类似的表达。放出重话，我们只能判断他们有划清界限、撇清自己的动机。只有当他们主动降房价时，才能认为他有主动让利的行为后果，对不？以结果评价楼市，谁也无法否认楼市大病缠身，就像以2008年股灾的后果评价股市，中国股市肯定存在过度投机。推而广之，以一哄而上办网站又一哄而散的损失后果评价，IT业也有过泡沫。以某地满荒滩风机却并未发电、满大街纳米产品但无功效的后果评价，新技术、新能源也吹过泡沫。以追捧许多基金却血本无归的后果评价，许多金融投资品种更像个“涂上了口红的猪”。“涂上了口红的猪”，是次贷危机后美国人对房地产信托产品的概括。国内主营房地产信托投资的公司，早已随1992~1994年那场房地产泡沫的破裂而破产了。当年王岐山“揭房顶、开窗户”地加大透明度，成功主持了广东国投的破产清算。“中国第一拍”拍了3次，才拍掉了63层的大厦，就是一例。荷兰人有一天突然想到，这郁金香根茎除了种在花园里之外，其实并没有其他用途，价格也就随着想象力的跌落而跌落了。跟当年荷兰人终于想通了郁金香的用途一样，中国人也会终于想通房子的用途。等到中国人有一天突然想到，这房子除了自己住或租给别人住外，其实并没有其他用途时，突破了这个发财迷思，也会促成房价泡沫的破灭。说会促成，是指突破了致富迷思，会回归理性。但理性不能当饭吃。理性苏醒了，还得解决利益需求才行。譬如当下，谁都知道，不解决地方政府的财源匮乏，不解决土地财政问题，也就解决不了高房价。为什么？因为中国的房价其实不是房价，是变相的政府征税。买房跟加油一样，也跟吃盐、抽烟、喝酒一样，都是在被强制征税。我的同龄人都忘不了，当年5元成本的上海全钢手表卖120元，娶媳妇也得买。5厘成本的香烟卖2角，上瘾的也得抽。一直以来你抽的“爱国烟”，与你今天买的“爱国房”一样，都属于变相纳税；跟不足1元成本的汽油卖6元，不足1角成本的电力卖1元/千瓦时一样，都是政府在回收民间财富。说实话，房地产领域，属于国内独占性最强、垄断最严格、交易最不公平的计划管制经济的残留领域，但还是装得像个真市场似的。房交会也办，广告促销也有，但那都是营?手段。骨子里，房地产市场上没有交易双方的对等平权，更没有消费者主权。谁的绝对主权？地方政府透过支配开发商来支配市场的绝对主权。市场交易双方协议价格，自由成交、互利互惠、愿打愿挨的一般规则，在这个市场上行不通。为什么行不通？因为它根本就不存在。不存在讨价还价的市场法则，就存在不可抗拒的强征强拆。带红圈的“拆”字一上墙，权力转化为资本的戏码就会重复上演。按照韦伯界定权力的说法：“这一状态意味着群众毫无疑问和毫无反抗地顺从”，“意味着在一种社会关系里无须顾忌他人意愿，总能贯彻自己意志”。因而，征?拆迁的一幕幕令穷人又盼又怕的悲喜剧情，上演的仍是“民有冤情盼青天”的古装戏。诚然，拆字上墙，合家几代人无力告别的蜗居陋室告别了，有生以来想都没敢想过的大笔补偿款到手了。但毋庸讳言，财产权的强迫交易也开始了。斯密揭示出财产权是排他性权利，进而揭示出穷人千百年来之所以穷的根源“在于穷人的财产权得不到保护，甚至性命也没有保障”。维权抗争，1866年“旧磨坊VS皇帝行宫”的剧情，只是这个戏码绝不会在国内上演。为什么？因为国内财产权的排他性不够，私有财产还没有进化到神圣不可侵犯的地步。工薪阶层希望房价能降?来，但总有任志强们出面劝告大家，说：“别抱幻想，该买就买吧！”为什么？因为承载着天量土地税费、银行放贷与垄断企业暴利的房价不容你讨价还价。你想讨价还价等于在与虎谋皮。2009年11月28日，兰州市车主们的一次变相游行，就是在与虎谋皮。隐忍无奈的50多个私家车主，车上贴着“路桥费不合民意”的贴纸结队出行，期望取消越设越多的拦路收费站。对此民意请愿，你猜官员怎么回应？当地官员的回应是：“想取消收费？别抱幻想！” 消费者主权被剥夺，只是个结果，官商结合的高度垄断，才是原因。所以，利益共存的“坚钢”(陕西话：?哥儿们)搭档、顽固堡垒，绝不是理性苏醒、观念转换就能轻易攻破的。当年从海南、北海、惠州孕育出来，又遍地春笋的中国式房地产开发模式，从胚胎里就是个商人高度依附官员的模式，开发商像个代理政府部门事务的掮客，也像个代理银行事务的掮客。西方的开发商就是建筑商，中国的开发商近乎是政府行为的代理人。说得更通俗一些，政府才是真正的开发商，房地产公司不过是替政府打工的。打工的不应冒充老板，事实上，他们也不敢冒充，只敢时不时地表达一点不满，冯仑与任志强的言论就是证明。按理说，各地原有的建筑公司最有资格盖房子，对不？由他们来当开发商不就得了，哪儿用得着现在这批掮客般的房地产公司？然而中国的房地产不同于西方，盖房子不难，难在审批。国内离不了这批专业于服侍权力、熟练于斡旋官员的开发商，是由于费正清所说的“中国的企业不是造出较好的捕鼠笼来捕捉更多的老鼠，而是向官府谋取捕鼠专利”。也就是说，开发商的业务核心不是怎么盖房子，而是怎么搞到盖房子的专利。为什么？因为这个行业的资源要素，如土地批租，银行批贷，税费征缴，规划报建，等等，全是地方政府掌控最严格的核心权力。20年下来，房地产一直就是个官商、准官商垄断定价权也垄断信息权、话语权的领域。换言之，这个土地资源的资本化过程，就是一个权力资本由绝对剩余价值率的升高，带动含金率、设租率、寻租率不断升高的过程。中东各国曾被称为“食租国家”，是指国家财政主要依赖石油收入而不是民众纳税。俄罗斯也有类似食租的特点，可以靠丰厚的石油天然气获利，为本国居民提供廉价住房与水电油气供应。全靠地租生存的叫地主，似乎不是个多么光彩的称号。排除它在历史上被大泼污水的因素，地主的不光彩来自不劳而获。什么叫不劳而获？不仅指它的食租剥削了穷人，更指它的食租剥削了大自然——土地矿产是不可再生的天然物，是大自然慷慨赐予给人类的，无须谁花钱向它购买——不劳而获，是指食租者无本万利。说土地不可再生，不是指人的居住空间不可再生。冯仑认为中国的土地可以无限供给，因为政府的规划几年一变。原先只能建低层的片区，可以改成高楼林立，海南就是例子。三亚海滨已经高楼林立了，海口的滨海区与海甸岛，早先规划全是低密度社区，如今也全变成了高楼林立。说房地产是中国城市化进程的产物太过模糊，颇不准确。准确的说法，应该是房地产是中国城市人口扩张和梯级迁徙的产物。一般来说，进城农民大多无力购房，都租住在城郊、城中村等低端社区。真正有能力购房用于搬迁移居的，主体不是农民，而是原本是城镇人口的婚房和先富一族的选择性移居。怎么移居？就是乡镇人口中先富起来的，一般会移居进县城。县城里有条件的家庭，会选择搬进省城。经济洼地的省会有购房能力的，会移居中心城市。而这些大中小城市的移民，大多首选进入北(京)、上(海)、广(州)、深(圳)等一线城市。这个梯级移居，并不是农民转化为市民的城市化进程，而是先富的官员、商人由小城市向大城市聚居的过程，当然，也是珠三角、长三角城市链式、矩阵式崛起的过程。其中颇具代表性的流向，就是打工族流向两个三角地带，中西部人口“孔雀东南飞”，中小城市的大中专学生毕业不返乡，飘在大城市，等等。这个过程，既表明财富随移民流向而流动，又表明购房消费不但与农民进城相关性不大，也与中低收入阶层不大相关，干脆就是官员、商人为主的先富一族由小城市往大城市聚居。这也解释了北、上、广、深为什么能靠抽取各地的财富而先富。对这种“马太效应”，温总理的解读就是，“上海和北京的发展不能代表整个中国”！上述迁徙的特定局限性，解构了房价将伴随城市化进程长期高涨的神话。为什么？因为随着城市之间经济落差的缩小，这类迁徙已大幅度放缓了。事实上，近年的返乡潮已经露出了征兆。真正的城市化过程，是工业化的派生物，是农民稳步变身市民的不可逆过程。显然，国内进城的农民不具备这个特性。有报道称，国内2.11亿流动人口集中在低薪、高危、过劳行业，多是随机的、临时的、多变的职业，也是与市民身份无缘的职业——农民工接替了市民不愿干的活儿，不是出于他们能变身市民，反倒是出于“城贵乡贱”的身份区别，出于他们无法变身市民，不是吗？其实，近年的高房价，除了抬高了农民进城的门槛之外，不可能助益工业化、城市化进程。不但毫无助益，反倒给工业化、城市化设置了壁垒。为什么外资工厂大多设在远离城市的郊区？因为进城的门槛太高。而远离城市的封闭环境，无疑是导致富士康员工连串自杀的重要成因。张三说，高房价阻遏了农民进城，阻遏了穷人迁徙，阻遏了城市化进程；李四说，房地产的高涨加速了城市化进程。这两种说法，你信哪个? 前边所说土地不可再生，实质是指人类居住不可挤占生态空间。满地盖楼已失序、失控，过剩率、空置率节节攀升。扩路、扩城的过度开发，已造成了不可挽回的国土生态恶化。海口滨海区与海甸岛多年来大举抽沙填海造地，看似再生了土地，其实破坏了海洋生态，最终还是挤占了人的生态空间。日本也填海造地，但特别注重保护生态。我看过神户的填海工程，掏洞都是边做支撑边从洞里挖土，淘空的山体也不塌陷，地表仍郁郁葱葱。土地本身由大自然无偿供给，地主靠专权垄断食租，显得像是无本万利，但其实不然。作为最稀缺的要素，土地在中国历史上有着最大的投资偏好。购置土地是获利后士绅财产保值增值的首选，“有土斯有财”的传统观念令土地私有化程度颇高。有数据显示1900年后的20年，全国土地的97%已私有化，只有不到3%的国有土地。“普天之下，莫非王土”，也即土地100%国有化、准国有化(集体所有土地其实是预备役国有土地)，是上个世纪后半叶一连串铲除私有财产的国有化政治运动的产物。你知道30年来的变革，实质是国内去私有化之后的再私有化，去资本化之后的再资本化，去市场化之后的再市场化，去国际化之后的再国际化。因而，也是我们悔过改错似的对于市场经济生态的平反、恢复与补课。但国家已经成为唯一的地主，并通过专权垄断食租，是现行经济体制的核心资源与核心利益所在。改变土地资源一统天下的垄断，作为敏感的争议话题时起时落。但土地重新私有化的产权改革从未启动，也就谈不上触礁搁浅了。为什么？还是因为土地作为首要资源要素，在资本化过程中变得绝对剩余价值化，变成核心资源与核心利益。要食租人把已经吃下去并开始消化吸收的食物吐出来，你认为可能吗？面对记者追问中国的市场经济国家地位问题，美国商务部长骆家辉的回答是：“事实上承认一个国家为市场经济，需要这个国家满足一些具体的条件：政府是否控制土地？是否控制工业总产值？是否控制劳动力和劳动力的价格和薪酬？政府是否控制一整套领域？”这其中，政府控制土地，成了认定中国为非市场经济国家的首要理由。非市场经济国家往往被称为“食租国家”。国内的地方财政如果过度依赖土地收入，也会染上食租国家的色彩，类似靠出卖自然资源维持财政的国家。各地有“砍树财政”、“挖煤财政”、“虫草财政”，甚至有“门票财政”——靠把山水景区圈起来卖门票的地方财政。各地更有样学样，全都学到手了“卖地财政”。这类财政，其实就是建立在不可再生资源上的不可持续财政。问题的关键在于，其他食租国家坐拥丰厚资源，有租可食。国家食租后，可以降低本国居民的税负并提升社会福利。而国内地方财政食租的同时，并未降税减费，也未能大幅提升居民福利。中国式食租的不可持续性在于，我们是个巨型人口拥挤在过于狭小的生态基座上，土地资源高度稀缺的国家。靠不可再生的土地食租，能不坐吃山空吗？; 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