还贷“压力山大” 美国草根也要当“房奴”

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芝加哥附近一栋200万元人民币左右的、永久产权的花园洋房，却无人问津？相比于国内房地产市场的“性价比”，这种情形似乎有些无法想象。
不过据中国证券报记者实地走访了解，自2008年金融危机后，美国房地产销售市场“量价齐跌”，巨大的还贷压力、高额的房产税等都让普通美国民众压力“山大”。尽管房价算不上高，但对收入也不高的美国草根阶层而言，“房奴”大有人在。
　　疲于奔命的“房奴”
“你问我还房贷压力大不大？这还用问，没有哪个美国人的房贷压力不大！”汤姆是一名纽约的出租车司机，中国证券报记者的问题让他开始“大倒苦水”。
汤姆坦言，作为一名出租车司机，自己的收入其实不算太低，但是每个月的50%以上的收入都必须用于偿还银行房贷，剩下的少部分钱仅够维持全家人的生活必需开销。据他介绍，自己是在2008年的金融危机前不久贷款买的房子，当时的房价处于高位，自己现在的月供压力自然比别人都大很多。
汤姆笑称，自己和妻子有一双儿女，仅仅是两个孩子每个月的生活费、杂费等就是一笔不小的开支。他告诉中国证券报记者，成为房奴以前，自己定期会带着全家去旅行。而现在，即使是短期旅行也成为了一种“奢侈”，为了多挣一些钱，自己不敢轻易休假甚至生病了，恨不得24小时都能开车赚钱。
同样是房奴的华尔街金融业人士迈克尔称，只要不是全款购房的人，房贷压力都不会太小。而事实上，大部分美国人都不得不为了偿还房贷而疲于奔命，即使是美国的中产阶级也是压力“山大”。
曾经在中国工作过的迈克尔称自己颇了解中国的国情，他对记者表示，美国房奴和中国房奴最大的不同在于，美国房奴是一个人“还债”，而中国房奴可能是全家帮你“还债”。他说，美国的房奴不能奢望依靠朋友家人，因为大部分人都和你一样也是房奴。而且，大多数美国人几乎都没有储蓄的习惯，基本上都是赚多少花多少，所以才极度害怕面临失业即断供的压力。
“作为美国房奴，没有人敢失业，还不上房贷，你的房子就会被银行没收了。”迈克尔表示。
中国证券报记者了解到，金融危机后，美国的发薪日贷款（payday loan）愈发盛行，因为许多人都依靠这种贷款维持每个月的贷款支持、生活开销等。而所谓发薪日贷款，指的是一至两周的短期贷款，借款人承诺在自己发薪水后即偿还贷款。如果到期无法还清贷款本金和利息，可以提出延期。发薪日贷款不计手续费和滞纳金等，平均年息高达391%。
　　交不起的房产税
除了巨大的还贷压力，美国高额的房产税也是一笔不小的开支。美国当地一位房地产业人士告诉中国证券报记者，在美国，房产约占居民家庭资产的30%左右，而各家庭直接或间接持有的股票价值仅占其资产总值的25%。相关统计显示，自1995年以来，美国住宅销售收入每年达1500亿美元。
据了解，美国的房产税是以财产税名义征收的，征税对象主要是居民住宅，收入中95%以上由地方ZF征收，税法由各州制定。而且，在不同的州，或同一个州不同的城市，甚至是同一个城市的不同学区，房产税的税率都可能不一样。通常学区好、房价高的区域，房产税也高，全美大多数地区的房产税率都在1%-2%之间浮动，极少数的地区可能高达3%。
在美国居住了十几年的美籍华人张然（化名）就向中国证券报记者晒了晒自己的房产税账单。“我家2011年应当缴纳的房产税金额是2282.74美元。不过，其中将近80%都交给了我们所在地区的公立学校。”
张然还告诉记者，房产税依据当年的评估价按照一定的税率进行缴纳，所以每年交的金额也可能会有所不同。她称，虽然金融危机之后，美国的房价下跌让房主们的账面损失不小，但同时房产税也少交了。另外，美国的房产税还有一个特点，新社区房子的房产税比成熟社区的要高一些。“比如我曾经住过南加州的一个城市，那里的新社区地税高达1.8%，而相邻的成熟社区，地税仅1.2%，因为新社区需要大量资金用于当地学校、道路、图书馆等公用基础设施的建设，而这些建设资金的来源之一就是当地居民缴纳的房产税。”
高额的房产税让美国的房产“买得起，养不起”。芝加哥当地的律师威廉，常年帮助一些移民美国的人代办购置房产业务。威廉告诉中国证券报记者，房产税是许多移民购置房产时一道难以逾越的“心理障碍”，因为许多国家目前还没有推行房产税。
威廉还称，大部分移民美国的中国人都集聚在经济发达、学区好的大城市，比如芝加哥、波士顿等，而这些地方都是美国房价和房产税比较高的地方。
来自中国的王笑（化名）是威廉的客户，她看中了芝加哥密歇根湖附近的一套公寓，100多平方米的房子总价不过六七十万人民币，而这个价格在中国的几个一线城市连一个小一居室都买不到。但是，每年好几万元的房产税始终让她犹豫不决。“再加上每个月的物业费和杂费，每年的养房费用实在是太高了。”
王笑称，“看上去很美”的美国房产，的确是“买得起，养不起”。因此，即使目前美国的房价非常低，但是王笑身边很多情况和她一样的朋友，都迟迟没有在美国买房。
　　租房市场火热
巨大的还贷压力、高额的房产税，使得很多人不得不选择租房生活。中国证券报记者走访美国多个城市了解到，芝加哥一栋花园洋房不过200万元人民币，已转型为IT重镇的内布拉斯加州奥马哈的一栋独栋洋房也就100多万元人民币左右。但这些房产都是普通人难以承受的，越来越多的美国人放弃了拥有一处房产的梦想，改过租房生活。
中国证券报记者了解到，芝加哥一处靠近核心地段的100平方米左右的公寓，月租金2000美元左右，即大约13000元人民币。但即便房租如此高，仍旧是供不应求。当地一位房东艾丽对记者表示，自己在房屋出租网站上登记出租房源短短几天的时间，就有超过20个人打电话给她要求看房子。艾丽称，“甚至有人直接带着房租来找我，所以我就把房子租给了那个幸运的家伙。”
租房市场的火热，使得出租房产的业主们“话语权”大大提升，一般房源较好的房东都会委托房产经纪人，对房客进行严格审核。如果房客有过租房违约的记录，几乎很难租到好的房子。而且，房客在缴纳审核费用以及房租的同时，一般要给房产经纪一到两个月的房租作为佣金。
火热的美国租房市场和冷清的销售市场形成了巨大反差。尤其是在纽约、芝加哥这样的大城市，房租价格高企趋势暂难改变。根据公开数据，2012年第一季度，全美住宅市场的平均月租金达1008美元，创下自2008年第三季度以来的新高。
根据美国当地房地产咨询公司John Burns最新发布的预测报告，2012年预计全美总计有1.194亿套房产，其中4060万套房产用于出租，出租率达到34%左右。

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