楼主: ring1030
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[财经时事] 与2000年帖子比较看房价 [分享]

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ring1030 发表于 2005-3-22 10:51:00 |显示全部楼层
2000年5月,从国家统计局传来的消息说,1999年商品房空置面积增加了1000多万平方米,达到创纪录的9124万平方米。为建国以来的历史新高,比1998年增加21.2%,增幅提高8.8个百分点。
  可以预见,要不了几个月,到不了2001年,商品房空置面积将突破1亿平方米。按建设部颁布的全国商品房指导价,积压的总市值将超过2000亿元!让我们把这一天定为“中国住房节”。那将是我们的狂欢节。
  就在这种情况下,全国商品房价格2000年一季度还上涨了3.8%。2000年初,尽管国家大幅度地100%地提高了公房月租金,但租金与商品房的价格比却从80年代末的120:1,扩大到140:1。看来真有点像用自己的牙咬自己的鼻子,别说端个板凳子,端个梯子也够不上。
  中国的商品房房价到底高不高中国的房价到底高不高,让人越来越糊涂了。真的是说高就高,说不高就不高,高也不高?你若是问老百姓,问工薪们,众口一词:太高,太高!高得跟我们已经毫无关系。不信,你可以调查一下,有几户商品房是普通的工薪们买的,别说商品房,连安居房、经济适用房工薪们都买不起。
  你若问房地产商,这个中国利润最高的行业,中国第一富豪阶层们会说,房价已跌无可跌。可全世界的房地产利润都在5%左右,而中国地产商的利率都还在15%以上。
  也许这并不奇怪,卖的总想卖贵,买的总想买贱。所谓漫天要价,就地还钱。可问题是政府对此也莫衷一是。
  建设部近日出台了全国房价指导价。这个指导价全面肯定了现在的房价。于是,2000年一季度,全国房价平均价居然还上涨了3.8%。
  房价到底有没有一个客观公正的标准?北京的商品房价格已与世界化的国际大都市相差无几。也就是说,北京的房价已与东京、纽约、伦敦、巴黎持平。可中国的人均年收入尚不过700美元左右,而日本、美国、英国、法国人均收入都在2万美元上下。相差了30倍!国际公认的合理的房价,是购买者年收入的3~6倍,发达国家的房价比这个价还低。年收入达7万美金的美国中等收入的公司雇员,其一套可供一家三口居住,超过100平方米的住房,也不过10万美金,不过是单职工收入的1.3倍。
  而中国人一个中等收入的公司雇员的年收入不过0.7万元,仅能买到3平方米的住房(在北京仅能买到1平方米!)竟超过了购房人年收入的35倍!也就是说,一个年收入0.7万元的工薪在北京要买到100平方米的住房得不吃不喝地攒上100年!如果他的收入丰厚些,年收入按1.8万元计,夫妻俩年收入按4万元计,买上100平方米的住房,也得不吃不喝地攒上15年!可谁又能这样攒钱呢?昂贵的房价造成了这样的恶果:与改革开放同步的房改,在进行了20年后,我们却还不得不面对这样的一个现实:全国空置商品房超过9000万平方米。其中闲置一年以上的,超过50%。
  住房特困户300万户。城市危房3300万户。
  看了这个政府指导价,房地产商们吃了颗定心丸,就这价了,放臭了也不降价。老百姓也吃了颗定心丸,铁了心不买房了,银行借钱我也不买了,这辈子是不买了,反正我也没住在马路上,是不是?现在老百姓越来越留恋福利分房了,福利分房就是好,福利分房是块臭豆腐,明着分不成了暗着分。中国人精于此道:上有政策下有对策。
  我们到哪里去寻找公平、公正?谁来为老百姓说话?房价真的是杆没星的秤?房价真的已跌无可跌?让我们来研究一下房价的构成。其实,你只要随便看一眼就会明白,商品房是一种像面包一样,被极度发酵了的膨化食品。
  2000年5月,根据国家统计局公布的数字,全国商品房均价为2091元,而北京为4704元,上海为3282元,广东为2864元。让我们解剖一下在每平方米高达2000多元的房价里,都塞进去了些什么发泡剂。
  在这2000多元里,国家一次性的每平方米的70年的土地使用权转让费约占成本的30%,为600元。这还是未经炒作的原始地皮,若是二手或三手地皮,那就难说是什么价了。在北京市区内,1999年每平方米的地价被炒到了8000元/平方米!而2000年初,北京市的一次被媒体炒得很热的土地使用权拍卖会,开捶的拍卖底价竟高达6000~8000元,难怪举牌者廖廖,拍卖会草草收场。
  如此之高的地价合理吗?另一部分就更让人摸不着头脑了,这一部分是由上百种税费组成的现在据说动了真格的砍去了三四十种但还有几十多种光这个明细表就能写好几千字。其中仅供电、人防、消防、商业网点、供水、治污等6项大市政工程费用,便占去这2000元的20%!这部分税费占去又是600多元。
  而据法律专家们说,在这几十多种的税费中,有法律依据的仅有15项。可就这样的现状,有关部门却说,在降低税费上已经没有下调空间。

  住房补贴:涛声依旧

  1999年8月16日出台的《在京中央和国家机关进一步深化住房制度改革实施方案》,已付诸实施。
  这个制度的出台曾伴随着一阵欢呼,乍看起来,这个方案的确鼓舞人心。电视上有人计算说,一位在京中央和国家机关工作超过20年的科级干部,可以得到超过10万元的住房补贴。这个数字可谓不小。似乎让人长长地舒了一口气:靠工资吃饭的工薪们能买得起商品房了。
  但你若细细一算,就会发现,你若想买一套能让一家三口住得宽敞些的住房,你还得好好地攒上三四十年的钱!如果你一年能攒上至少一万元,每月为住房攒上一千元。你能办到吗?按照我国现行的工资标准,一个正科级的干部月薪尚不足一千元。是你工资的120%,而国际通用的是30%。而三四十年后,你已90高龄了你还那么需要住房吗?你可能更关心你去哪一座陵园。那时候的住房还是今天的价吗?你能活到那时候吗?
  北京的住房,三环内多在6000~8000元/平方米,也就是说,一套80平方米左右的住房得花上50~60万元,这还不足以让你清醒过来吗?扣除住房补贴,你还得缴纳40~50万元,难道40~50万元的购房款对月薪不足千元的工薪们是个小数字吗?这一瓢水还泼不醒你吗?我们还想再问一句:那些刚参加工作,或参加工作不久的小青年,那些对住房需要最迫切的,急于构筑爱窠的伉俪们又该怎么办?有人说,可以向银行贷款呀。
  我找来了银行贷款的那张表,粗略地算了算,若要住得稍许好点,买房是一辈子的事一辈子能买几回房?买的好点儿,买上100平方米吧,若按每平方米2300元计算,(若在北京、上海就到4000~6000多元了)得23万元了,贷款额度至少20万元,贷款年限选15年,每月归还额度为:76.96×20=1539.2元是你月工资的150%,你吃得消吗?而国际公认的比较合适的月还款额度,为月薪的30%!对此,你该作何想?还有,现在的工作流动性大,比不得过去在一个单位一干就是几十年,一年换了几个单位的也不稀奇,这单位补贴如何算?也许有人会劝告你,还是去买经济实用房吧,便宜。
  与商品房相比,经济实用房要便宜些。请注意,那是相对于商品房而言的。如果有人拿了他的住房补贴,去买贷款时限30年的经济实用房,他会发现,那点钱连分期付款的首期付款金额都不够!还不算此后每月的付款竟会高达月工资的150%!而且一付就是十几年,你有这个胆吗?再看看那些经济实用房的地理位置,大都在四环以外,离上班地点大多有好几十公里,每天在路上奔波得花上好几个小时,还得坐车顺利。带来的不舒服比舒服多得多,借钱负债买罪受,何苦?而且经济实用房是不能上市交易的,是“有限产权”,你清楚这一点吗?
  说到“有限产权”,不仅经济实用房是“有限产权”,连商品房也是“有限产权”,居住年限达到70年时,国家将无偿收回这些房产,还连同“地上附着物”。请注意:是“无偿收回”,这一点是白纸黑字写在法律上的。(见《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》)实际上,在京的中央和国家机关工作人员十有八九都有住房,福利分房是块臭豆腐,若不是福利分房,都得睡马路了。没赶上这趟车的,准得后悔一辈子。这样的好时候,怎么就没让咱赶上呢。面对这样的叹息,我们又该作何想?难道这是房改的初衷吗?当你想有个家的时候,你能不问:这一张旧船票能否登上你的客船?算了,还是涛声依旧吧。
  住房补贴:难得糊涂。国家赚国家的钱。
  房价为什么会如此之高?你若仔细地解剖一下房价的构成你就会发现,是昂贵的地价和多达90多种的税费造成的,其次是房地产商的高额利润。
  所有的房改政策几乎都是在围绕着一个目的进行着:减轻国家负担。不仅如此,住房还将成为为国家带来滚滚收入的巨大财源,成为国家奇货可居的一种大宗商品。而现实情况果真如此吗?恰恰相反。由于房价奇昂而使住房严重积压,这些已建成的商品房,成了国家财政沉重的包袱,成了国家银行数额巨大的不良贷款,并酝酿着可能的金融危机。
  长期积压多达9000多万平方米的商品房,按照现时的全国商品房平均价:每平方米2000元计算,积压沉淀了国家多达1800亿元的资金。如此巨大的一笔资金沉淀在国外,是足以让几万个房地产商跳楼的!你再研究一下商品房的销售情况,你就会发现,90%以上的买方是国家企事业单位(包括住房贷款)申请贷款的90%以上的都是国家企事业单位。
  1998年西安市住房贷款,个人贷款仅占6%。于是我们就不能不得出这样一个结论:售价奇昂的房价,赚来赚去赚的是国家自己的钱!这样的结果是不是让我们有点啼笑皆非?

  【编后】房改进行了20多年了,20多年后,我们却发现,住房梦仍然是梦,而且是一个更遥远的梦。
  我们的收入增加得不慢,可房价上涨得更快。我们只能发出这样的叹息:商品房离我们越来越远!房改的关键在价格奇昂的房价。而如此奇昂的房价始作俑者又同时是深受其害者。
  到目前为止,购买商品房的80%以上仍为集团购买力。国家盖房国家买,而使虚火太盛的房地产市场得以苟延残喘。实际上最大的受害者仍为国家,更严重的是充满了腐败和暴利、充满了权力扭曲的房价,若不大幅度地降下来,势必成为卡紧中国经济的瓶颈。
  需要指出的是,1999年春,朱总理的海南之行,将海南的商品房价格坚决地、成功地打压了下来降到每平方米500元上下。
  而青岛和徐州不也成功地将房价大大地降了下来,并使这两个城市的商品房供不应求了吗?看来要让商品房的价格降下来也并非难事,只要下决心就行。
  如果全国的商品房都能降到这个水平,那9000多万平方米空置房就会一抢而空,并使中国经济出现一个灿烂的新纪元
关键词:中华人民共和国 土地使用权 商品房价格 国家统计局 国际大都市 帖子 房价

stata SPSS
bababear 发表于 2010-11-19 20:57:39 |显示全部楼层
我们导师都说了十年二十年的房价是不会降下来的
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