[转帖]成思危：我国房地产业发展空间还很大

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上海证券报

我国将进一步调整改善住房供应结构，重点发展面向广大群众的普通商品住房　史丽 资料图
　本报记者 于祥明　
　　昨天，全国人大副委员长成思危以学者身份在“2007年国际房地产论坛”上表示，房地产业对国民经济的重要作用应该肯定。同时，他认为，买房和租房是实现“居者有其屋”的两条途径，而维持租购平衡对促进房地产市场的发展是非常重要的，并且对我国廉租房制度提出六点建议。成思危表示，希望到2010年时，我国住房保障体系、廉租房能做到应保尽保。
　　房地产业发展空间还很大
　　成思危表示，就其研究来看，房地产业对国民经济的重要作用应该肯定。
　　成思危研究认为，国外经验都证明住宅建设是一个消费潜力极大、产业关联度高无技术障碍的产业，并对就业人口和经济增长具有明显的拉动作用。据测算，在我国当前的情况下，每投入100元的住房资金，可以创造相关产业170—220元的需求；每销售100元的住宅，可以带动130—150元其他商品销售。因此住宅建设如果增加10个百分点，可望带动国民生产总值增长1个百分点，住宅行业每吸纳100人就业，可带动相关行业200人就业。
　　他说，从近年各国房地产业占GDP的比重数据来看，2004年美国是12.7%、日本是12.1%，2005年法国是8.3%，我国2004年只有4.5%，仅从这点上可以认为房地产业的发展还有很大的空间。成思危认为房地产业在我国应该作为一个支柱产业来发展。
　　维持租购平衡促进房地产市场发展
　　成思危认为，买房和租房是实现“居者有其屋”的两条途径。而维持租购平衡对促进房地产市场的发展是非常重要的。要在实际房租和自有住房虚拟房租之间要保持大体的平衡。虚拟房租包括购房的房款、抵押贷款的还本付息支出，因此成为判断调控租购是否平衡非常重要的市场信号。
　　他认为，解决住房问题要靠ZF和市场的密切配合。世界各国住房政策的演变，最后都归结为“市场调节为主，ZF支持为辅”的模式。也就是说让市场发挥资源配置方面的基础作用，而由ZF去建立住房市场体系。更要保障社会公平，担负起对低收入群体的住房的保障责任。
　　成思危还对廉租房制度提出六点建议：包括纳入社会保障范畴、明确覆盖范围、确定适合国情的最低保障标准、增加适合低收入家庭的出租房源、增加廉租房保障资金和加强执行力并健全廉租房落实、监理等管理机构。
　　应推进抵押贷款证券化
　　就房价问题，成思危认为，影响商品房价格主要因素第一个是供需结构的动态平衡。这个供应和需求不能只看总供应和总需求，而是要看供应结构和需求结构的匹配。再者，购房者有效的购买力和购买意愿；供求双方的资金使用成本；各级ZF宏观调控的力度和其有效性；以及“自组织作用”等都是影响房价的因素。另外，成思危认为，抵押贷款证券化也是重要因素之一。“抵押贷款证券化以后，可以化解银行抵押贷款没有流动性的问题。同时，还可以把风险分散。”
　　成思危表示，抵押贷款证券化后，“只要收益高于银行利息，炒房的人不一定炒房子，而可以炒债券。”成思危称，虽然目前我国还没有实行抵押贷款证券化，但是将来应该推进。

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债券化破灭了，

成思危研究认为，国外经验都证明住宅建设是一个消费潜力极大、产业关联度高无技术障碍的产业，并对就业人口和经济增长具有明显的拉动作用。据测算，在我国当前的情况下，每投入100元的住房资金，可以创造相关产业170—220元的需求；每销售100元的住宅，可以带动130—150元其他商品销售。因此住宅建设如果增加10个百分点，可望带动国民生产总值增长1个百分点，住宅行业每吸纳100人就业，可带动相关行业200人就业。
--------------------老一套观念仍然不改。恰恰是因为上述这种观念，才盲目地对房地产托市，从而造成房价暴涨。成思危搞错了，房地产是否有发展空间，已经不是看它能拉动多少行业的发展，而是看房价的高低。如果房价高到每平米100万元，那房地产绝对已经没有任何发展空间了，因为房地产自己已经将自己毁灭了。因此，房地产是否有发展空间，要看它的房价有多低，因为房价低，促进了销售，同时也更大规模地拉动了其它行业的增长。