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12月5日，位于北京顺义中央别墅区的华润置地项目——北京润园正式开盘，并宣布首开销售额突破35亿元。这一成绩标志着该项目在高端住宅市场中迅速获得认可。
近年来，北京豪宅市场已从“卖图纸”阶段迈入“实景竞争”时代。据界面新闻了解，11月14日，北京润园发布了七维全域迭新的四代墅产品标准；次日，超过2万平方米的实景示范区对外开放。开放三周以来，累计接待客户逾2000组，市场关注度持续升温。
华润置地相关人士介绍，北京润园主推院墅、空墅和平墅三种产品类型。其中，院墅地上建筑面积约340-490平方米，整体面积范围为700-990平方米，交付方式为毛坯；空墅户型约为329平方米；平墅则为大平层设计，提供约271平方米和328平方米两种选择。开盘当日，建面约329平方米的空墅产品实现售罄。
“所有产品线均已入市，目前总销售额已超过35亿元。”该人士表示。
根据北京市住建委公开信息，北京润园分别于11月15日和11月27日取得两个预售许可证。截至12月9日，11月15日获批楼栋共签约4套，合计签约面积1770.66平方米，成交均价达9.21万元/平方米；而11月27日获批楼栋已签约45套，总面积达13770.25平方米，成交均价为6.67万元/平方米。
回溯土地获取过程，今年2月27日，华润置地以60.24亿元底价竞得顺义区后沙峪镇温榆河生态走廊周边的一宗R2二类居住用地（地块编号SY00-2101-2007、2008），楼面价约为3.5万元/平方米。该地块容积率仅为1.01，限高24米，局部不超过27米，是北京实施“限墅令”以来出让的最低容积率住宅用地之一，具备极强的稀缺属性。
中指研究院高级分析师范诒杰指出，北京润园之所以引发市场高度关注，主要得益于多重因素叠加：
“首先是地段不可复制。作为中央别墅区核心区最后一块住宅用地，其地理位置具有唯一性，且近十年内无同类低密地块供应。其次，项目坐拥优质生态资源，紧邻温榆河首排，享有区域内成熟的国际配套与高端圈层氛围。”
范诒杰进一步分析称：“在产品层面，北京润园推出平墅、空墅、院墅三大品类，定位清晰，圈层纯粹。同时，项目升级打造顶配四代墅产品，通过创新户型设计、超高得房率、庭院平权理念、三联全景舱以及IMAX级无柱转角窗等配置，显著提升产品竞争力。此外，华润置地‘润系’产品长期积累的品牌影响力，也为销售提供了有力支撑。”
合硕机构首席分析师郭毅也表达了类似观点。她认为：“正是多个关键要素的集中呈现，使北京润园形成了难以替代的市场稀缺性。”
“华润置地并未一味追求低价走量，而是深入研究区域改善型客户的核心需求，精准打造契合地缘客群的大平层与低密别墅产品。这种对产品力的强化和对目标圈层的聚焦，自然吸引了更多购房者的关注。”郭毅表示。
值得注意的是，在同一板块内，懋源地产旗下亦布局多个高端项目，包括懋源璟橒、懋源云纪及懋源骊橒臺，形成直接竞争关系。
懋源璟橒于2023年入市，懋源云纪于今年6月开盘。而懋源骊橒臺已于11月27日取得预售证，备案名为“琅橒园”，共规划10栋楼、202套住宅，预售均价为8.78万元/平方米。面对同区域竞品，北京润园如何凸显差异化？
华润置地方面回应称：“最核心的区别在于位置。北京润园地处中央别墅区心脏地带，位于优山美地与龙湾两大代表性社区之间，南临温榆河，真正实现‘中央别墅区之心、温榆河首排’的双重占位。周边的国际学校、商业设施及生活配套均围绕此核心区展开，资源集聚效应明显。”
放眼整个北京市场，年末豪宅供应节奏加快，高端项目密集入市，市场热度攀升。
11月28日，海淀西四环宝山片区的两个“双子星”项目——海宸元境与北京隅·海岄同日开盘。前者由中建壹品开发，后者为金隅集团操盘，两项目仅一路之隔，拟售单价均超9万元/平方米。开盘后，海宸元境发布海报称当日热销183套，而北京隅·海岄未公布具体销售数据。
与此同时，中海树村项目与建国门9号项目也相继取得预售许可。
11月25日，中海树村项目获批预售，备案名为“安和雅苑”。首期推出15栋楼，共计268套房源，预售均价为16.55万元/平方米，其中6#楼价格最高，接近18万元/平方米。据中海地产透露，该项目预计将于本月正式开盘。
该项目位于海淀区上地街道，是北京首个楼面价突破10万元/平方米的住宅用地，自拿地起便备受瞩目。今年3月，中海地产以总价75.02亿元、楼面价约10.23万元/平方米摘得该地块，溢价率达27.93%，创下当时北京土地市场的单价新高。
12月4日，建国门9号项目取得预售证，备案名为“菁澜嘉苑”。项目包含3栋住宅楼、2栋商业楼宇及1栋写字楼，住宅部分总计97户，均价超过15万元/平方米，个别房源预售价高达21万元/平方米。
该项目坐落于长安街与东二环交汇处东南角，被视为区域内的“最后一块拼图”。由北京东银燕华置业有限公司开发。企查查数据显示，首开股份旗下北京燕华置业有限公司和北京首开亿信置业股份有限公司分别持有该公司40%和11%股权，旺泰地产（北京）集团有限公司持股49%。
范诒杰向界面新闻指出，近期多个高端项目集中入市，一方面源于供应端的逐步释放。此前积累的土地资源，尤其是在树村、建国门等热门区域的地块，陆续达到预售条件，在时间点上形成集中供应，呈现出“扎堆”亮相的局面。
另一方面，这一现象也反映出市场需求的分化趋势。当前整体市场热度不高，刚需项目的去化面临较大压力，而高端住宅市场则展现出较强的抗压能力与需求韧性。同时，房企在年底存在销售冲刺和资金回笼的压力，也促使不少项目选择在此阶段集中推出。
郭毅表示，豪宅供应量上升的根本原因在于对改善型需求的积极回应。从北京新房市场的现状来看，改善性购房已成为不可忽视的重要力量，尤其在各主城区，这类需求更是核心组成部分之一。只有精准匹配并满足此类需求的产品，才有可能在当前复杂的市场环境中实现突破。
值得注意的是，今年北京出让的部分地块本身就具备打造高端住宅的潜力，例如保利半壁店项目、中建智地太阳宫项目以及北京城建祈年大街项目等。随着这些项目未来相继入市，北京豪宅市场的竞争格局预计将更加激烈。
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