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新浪乐居：一直以来您看空中国的房地产市场，也屡次预言房地产泡沫将破裂。在得出这些分析和结论背后，您的方法论是什么？ 谢国忠：房地产最核心的拐点是货币的供应量和供求关系。我认为中国的楼市高点已经过了，是因为中国出口高增长和货币高增长的时期已经过去。加入WTO之后，中国的出口暴涨，在国际贸易中占有比例大幅度上升，这为中国货币供应量的暴涨提供了条件。但那是一次性的，中国以后货币增加能有10%就已经不错了。如果ZF屈从于外界压力，以保护增长的名义，通过大规模增发货币来复活房地产泡沫，会引发通胀，经济动荡，实际上人民币已经开始贬值了。
我并没有说过“泡沫已经开始破裂”这样的话，我说的是“拐点”。2011年时我说2012年是个转折点，2012年会有一个反弹。这个反弹每年都会有，但趋势是朝下走的。预测一个泡沫在什么时间破裂是非常困难的，中国房价的破灭也将是一个长期的过程。只有在2005年时，我说过上海的房价可能会暴跌。得出这一结论的原因是我看到在上海买房的以外国人为主，而当时美联储将把利率提高了3%以上。房地产一般在大幅度加息的情况下就会暴跌。1995年，当美元见底的时候，泰国曼谷的房地产泡沫开始破裂，下跌的房价使外国投机热钱撤离。我觉得上海和10年前的曼谷很类似。
中国和日本、泰国等亚洲国家一样，走的都是以出口带动经济发展的模式。如果出口发展到一定的水平，货币是有一定的升值压力的。而阻止货币升值就会引起内部的通货膨胀，造成“外部升值、内部贬值”的现象。在这种情况下钱会大量涌入房地产市场，这是房地产泡沫产生的很重要的一个大背景。
1995年，泰国的房地产泡沫开始破裂；日本的房地产泡沫从80年代持续到1991年，最终也爆了。如果说中国的房地产泡沫会破裂，这也是不无道理的，对吗？因为泡沫都是不可持续的。
新浪乐居：您参考亚洲其他国家的发展模式来解读中国房地产。那么您认为与泰国、日本相比，中国的特殊性在哪里？
谢国忠：中国的特殊性在于除了市场的力量之外，还有ZF这只“有形的手”存在。中央ZF已经出台了新一轮的房地产调控措施，调高按揭贷款的门槛，增加交易税。这一幕似曾相识。过去，中央ZF多次推出过房地产调控措施，但每次市场稍受影响，政策就松了。根本的原因是地方ZF，还有他们上头的中央ZF，都靠着房地产获得财政收入。如今，市场已不相信ZF会切断它们的财源。
中国ZF有个抓紧时机的心态。刚出台的二手房征收20%个税的政策，为什么不马上执行，而要拖一段时间？就是要利用中国人的投机心态，让大家赶在这段时间买房，既得一个“调控”的好名声，又不得罪那些既得利益者——中国大部分的空房子都在官员手里，这是不言而喻的。
这种有目的的操控是在日本、韩国、台湾等地是没有的，这跟中国的体制有关。其他国家是要控制泡沫，泡沫要起来是市场现象，是羊群效应。中国的情况比国外复杂得多，ZF是想要把泡沫控制在他想要的水平，但这是不可能。
另外，中国的银行体系也是国有的。按市场规律来讲，如果银行利息大幅度上升，会引发雪崩效应。去年大部分开发商都资不抵债，但由于银行系统的存在，他们“借新钱还老钱”，所以在市场范围内没有引起大范围的崩盘。其实中国很多的亿万富翁都是一边声称很有钱，一边又在借钱，这是一样的道理。
因此，在中国的体制下，房地产一定是慢慢下滑的，下滑到一定程度又回暖一下，通过时间来消化，这种可能性比较大。这和日本有点类似，但日本经济发展到一定程度就减少了投资，货币供应量比较宽松，利息比较低。中国现在的货币供应量已经朝10%在走，在这种情况下搞泡沫是不可能的，何况中国的供应量这么大。
新浪乐居：大多数人认为您在看待房地产时显得比较悲观，但您自己曾说过对中国经济的态度是理性而且乐观的。问题在于，房地产是中国经济的支柱性产业，为什么对二者会有不同的评价？
谢国忠：不一定房地产好了，中国经济就会好。因为房地产是没有生产力的资本。资本都朝房地产转移的话，对中国的实体经济是不好的。中国人现在是看到哪里要花钱，大家都想去炒一把，但花钱是不会产生生产力的。
这五年来中国经济走了歪路，大搞泡沫之后很多企业都心不在焉，想通过“炒一把”去取得名利。中国很多优秀的企业基本都是90年代起来的。像美国这样慢发展的国家近几年也涌现出了那么多好的企业，中国为什么没有？一个国家如果没有好的企业去做更有价值的事，经济是跟不上的。
这二十年来中国讲的是小康社会，天天讲的是钱的事。后来有些人因为投机突然暴富，出现了不平等。中国的财富和权力联系过于紧密，造成了社会不稳定的情况。所谓“中国梦”其实就是中国人的“暴富梦”。股市的泡沫、楼市的泡沫都是为这种心态提供一个出路：你也可能暴富的，你住的房子也可能会涨十倍的。你到国外的赌场去看，基本都是中国人多。中国人愿意把概率看成是机会。
我看好中国经济，因为中国的潜力其实很大。中国人均GDP才6000美元，台湾、香港地区上万美金，发达国家近5万，中国要提高到1.5万，就有250%上升的空间。中国的问题不是潜力问题，而是体制问题。从1992年到现在，中国的股市按道理来讲应该涨了至少20倍，为什么中国的老百姓不赚钱？中国经济发展那么快，老百姓究竟得到了多少实惠？工资涨的同时，物价、房价涨得更厉害，所以实际的生活质量上升的不是很多。如果经济要朝好的方向走，ZF功能要转变，转成以服务为主，资本分配以后是公司和资本市场结合，市场行为决定。中国如果走向这一步，十年内收入翻一番是很容易的事情。
新浪乐居：在你的价值观里，为什么如果房地产泡沫破裂，对中国会是好消息？
谢国忠：房地产泡沫破裂对中国来说是好事。中国的政策一直以来都是保增长，因为增长不好的话会有失业问题，社会就不稳定。但其实，经济发展放缓、通货膨胀率低时社会是最稳定的。而现在劳动力短缺、通胀问题这么严重。
房地产泡沫的破裂，会明显提升经济效率，通过限制地方ZF最大的资金来源，浪费型的项目将会终止。由此将会导致增长放缓和经济效率提高，为未来的高质量增长奠定基础。短期内的经济放缓减少了泡沫造成的浪费，对效率和社会稳定都是一件好事。全球经济停滞是结构性的。经济放缓阻止了经济中肿瘤的生长，给中国更多时间来解决结构性问题。
新浪乐居：过去媒体报道，大多认为您“唱衰”中国经济和中国楼市，甚至称您为“空头总司令”、“乌鸦先生”。您觉得你会过于悲观吗？抑或您也是媒体选择性报道的受害者？
谢国忠：悲观或乐观只是一种心态。中国人在文化上把心态看得比较重。从ZF到各行各业，再到老百姓，都喜欢研究人的心态，似乎顺应了人的愿望就可以获得市场的尊重。但其实，现象背后的本质才是真理。
对和错是一回事，上和下是另外一回事。如果是上升我会说上升，如果是下滑我会说下滑，这只是一种判断，是不带任何感情色彩的。投资者最重要的就是理性看待问题，如果老是从自我感情出发去做一些判断是会犯大错误的。
说是选择性报道，我觉得没什么好在意的。我们国家那么大，那么多人喜欢说话，你要去控制每个人说什么是不可能的。我的观点都是有记录的，比如我去演讲两个小时，整个过程都有录像，文章在哪里发表也有记录，在网络上都能找到。大家认为我说的有价值就可以听，觉得没道理就不要听，我也接受不同的批评和观点。
新浪乐居：现在人们提起您，用得最多的头衔是“独立经济学家”？“独立”二字，您怎么理解？您认为您现在“独立”吗？
谢国忠：在国外是没有“独立”一说的。在中国，所谓的“独立”我的理解是和官方没关系。在中国政治压倒一切，这是中国社会一个特别的地方。不光是现在，历史上就是这样。西方社会最重要的两个力量是宗教和军事，政治是从这两个力量里分出来的。
在中国，“独立”意味着你和官方机构没有关系。中国人认为，如果你为大摩(摩根士丹利)做事，那么你一定是为他说话的，医院里的医生也一定是为了赚钱。中国人没有“职业”的概念，只有对“身份”的认识。“职业”决定了你做什么工作，这是最重要的，然后才是你和什么机构在一起。打个比方，对于一个医生来说，“身份”决定了他要以医院的利益为先，而按医生的“职业”来说，治病救人才是首要的。
按照这个逻辑，人们首先会考虑，你说这话是为了什么、有什么好处、跟谁有关系，而不是这话是对还是错。中国人的这种思维方式非常强烈，要让一个人失去信誉的话，讲几个故事老百姓就信了。但是故事是听不完的，投资也最好不要听故事，大的局面要有自己的判断。
我发表文章或观点基本不是在官方媒体上，合作的几个媒体也都是“擦边球”的产品，政治对它的管制不是很多，相对可以开放一点；另外，我现在的工作主要是为国外的金融机构做一些咨询，或者为国外的媒体写文章，好处在于不受控制，ZF不喜欢就不让你进来。中国什么东西能发什么东西不能发，都是有控制的。所以对于像我这样的人来说，ZF会主动为我们来把关。
新浪乐居：如果说什么话都是没有目的的话，您的动机是什么？您认为“独立”等同于“无私”吗？
谢国忠：每个人有每个人的理解，我不在乎。但是，全世界的读书人都是这样的，至少我身边接触到的人都是这样。如果非要找个动机的话，我想是因为我喜欢自己所做的事，不是无私。
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