2014年房地产行业投资策略汇总【转】

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1、国泰君安：改革之年，修复之年
房地产基本面：大量新增供应下仍较景气，增速高位略回落。
销售、房价：供应大增但基数较高，增速高位略回落，销售面积增速9%、销售额增15%、房价增6%。
新开工、投资：预判2014年新开工增7.5%，房地产投资增17%。由于13年高速拿地，14年继续景气。
从住房价值量和GDP对比、过去十年与外国高峰十年涨幅对比，均未达泡沫高峰。
中长期需求：未来十年住宅年均真实需求12.3亿平，高点2015年左右，改善性需求年均提供5.1亿平。
分化：集中度持续提升，三四线销售回升但投资仍低迷；房价最有潜力：北上广深、武汉、厦门等。
研报下载地址： http://www.icaifu.com/report/detail/20131142575.shtml
2、平安证券：分化加剧，关注国企，土改双主题
改革大船将催生主题性投资机会。虽然整体行业销量面临着流动性收紧及基数较高等不利因素，但我们认为处于经济改革转型期的时间窗口，改革大船将催生众多主题性投资机会，土地改革及国企改革依然是值得关注的方向。土地改革，其本质是为了加快土地的流转和利用，增加城市建设用地，促进经济增长。短期内所有土地改革核心仍是围绕流转和用地指标进行。映射到投资上，受益的企业类型将分为模式符合城镇化“产业+发展”方向，更适应低级别城市开发环境的区域型龙头及大城市中的土地更新先锋。国有地产改革的可能路径有两条，其一为上市公司成为地方资源整合平台。这将为土地储备较少，市值较小的公司带来显著的投资机会，例如深振业、深长城、电子城等。其二为改革出资人制度，完善分配制度。由于现有地方国有企业在经营效率上与民营企业有明显差距，若未来可完善激励，引入市场化机制，将带来业绩的持续提升。
选股逻辑及建议。利率市场化将推动明年资金价格仍维持高位，这将抑制高金融属性的地产行业盈利水平。我们跟踪的重点公司依据整体法测算2014年净利润增速为25.6%，增速较2013年略上升1.3个百分点，而根据平安证券策略团队预测，预计2014年上市公司剔除金融、两油后净利润增速为13.29%，较2013年10.6%上升2.69个百分点，地产行业在经济企稳过程中盈利恢复将弱于整体上市公司。同时，由于基数及资金成本原因，我们判断行业基本面2014年向下调整概率较大，行业难有趋势性上涨行情，因此维持行业评级为中性。投资主线上，我们推荐全年关注符合三中全会改革方向的国企改革及土地改革领域。
主要推荐标的为：深振业、深长城、格力地产、深天健、中粮地产。
风险提示：价格快速上升将带来调控收紧风险。
研报下载地址：http://www.icaifu.com/report/detail/20131244706.shtml
3、中投证券：制度、改革，挑战、机遇
2014年经济重质、淡化速度，控制金融资产膨胀速度，货币环境回归常态，加快存贷款利率市场化来解决资产膨胀问题，存款利率及社会融资成本将逐步上升。“着力防控债务风险、着力做好保障和改善民生工作”是2014年政府五项工作中的两项，足见控制债务风险保民生的重要性。房地产调控重点转向“供应、保障民生非一刀切”的市场化管理。“房地产税“需立法，“房产税扩大试点范围难落地。土地制度改革保障农民产权，对土地财政及经济转型影响深远，房地产行业竞争格局将加剧，有利实力公司。集体用地流转将扩大试点，难全面推进，小产权房流通难有实质突破。
2014年银行”融资及信贷结构“优化将继续收缩房贷，楼市成交增速将下行至个位数。若控制和化解地方政府性债务风险有成效将缓解主要城市房价和楼市的压力。 2012年劳动年龄人口提前逆转，仍然保持较高水平，2026年将出现较快速下降。提高人口素质及生产率可减缓冲击。在城镇化中城市圈发展带来人口流动的住房需求还在持续，不能过分低估。当前购房年轻化趋势明显，后续增长潜力存风险。美联储退出 QE，中国防控债务风险，利率中枢上移，无风险收益率提高，经济增速放缓。受此影响房地产行业资金成本上升，行业增速下降至15.5%，行业盈利和购房需要均存下降风险，房地产等资产价格承压，板块估值中枢难提升。
2014年行业挑战与机会并存，维持行业“中性“评级。投资机会更多来自于行业估值大幅下行后的修复性机会以及公司自身高增长带来的结构性机会。结构性看好“沿海、沿江、特大、大中型”城市的“城市带”发展吸纳新增人口带来的持续性住房需求。上半年在诸多不利因素下估值大幅下降后板块可能出现反弹，更多机会或来自于下半年债务膨胀风险缓解以及市场利率上涨趋缓的背景。建议重点关注城市带发展、公司资源释放、集团注资、股本融资放开以及产业布局带来高增长机会的公司，如：华夏幸福、招商地产、北京城建、中航地产、福星股份等。
风险提示：美联储退出QE 致全球流动性收紧，经济、政策及行业持续恶化等风险。
研报下载地址：http://www.icaifu.com/report/detail/20131244860.shtml
4、中信证券：奇点
    地产行业，“奇点”降临。深层次的改革不仅改变了约束行业的规则，也在改变行业运行的基本规律。政策既不是放松也不是收紧，基本面既不是萧条也不是繁荣。奇点之上，我们不能拿旧经验来分析行业，我们甚至不能拿旧语言来形容行业。奇点之后，行业的运行规律是新的，投资逻辑也是新的。
风险提示：政策重回周期性调控老路的风险；资金过度紧张造成销售速度大幅下降的风险；一部分中小企业资金连紧张的风险。
研报下载地址：http://www.icaifu.com/report/detail/201312364.shtml

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5、齐鲁证券：静水潜流
2014年行业呈现弱增长特点：长期来看中国住房消费将面临长期需求拐点，进入存量需求支撑销售增长阶段；而货币中性偏紧情形下，本轮短周期下半场——温和衰退期预计将延续至2014年下半年，长短期因素影响下，行业增速面临下滑。同时结构性供需矛盾依然存在，三四线城市新增供应增长40%，远高于全国水平，过剩风险犹存，而核心一二线城市依然供不应求，预计结构性供需矛盾将在2015 年有所缓解，因此2014年政策将显示出更多的地区差异性，行政干预政策如限购在核心城市较难退出，而在某些供应过剩区域有可能放松。
2014年对于房地产行业来说平淡而不平静，多项改革全面推进，短期或对基本面影响不大，但长期意义深远，改革将触及行业诸多深层次问题，再造行业生态，对于地产行业，预计将实行以市场化为主，辅以政府调节的政策框架，而调控的重点将转向供应端，即“千方百计增加住房供应”及“构建以政府为主提供基本保障、以市场为主满足多层次需求的住房供应体系”，行业的中长期市场环境将孕育新的变化。供应端的土地改革、国企改革、再融资重启等将持续推进，而需求端仍将奉行保消费，去投资的原则，人口政策、公积金制度、房产税等多项改革有望推进，新型城镇化进程有望在户籍制度、公共服务均等化方面进行改革，以提升行业存量有效需求。 平淡不平静，寻找真价值。2014年行业弱增长及多维度改革全面推进前提下，我们建议把握阶段性和结构性机会。 我们总体判断，板块投资机会一方面来自于三中全会之后长效机制细节明确落地及较好的年报业绩预期，股价阶段性超跌反弹，我们判断时点大致为2013年11月至2014 年一季度；另一方面来自于改革红利的结构性个股行情。
我们建议的选股思路是：（1）2014年行业特点将加速集中度提升，因此推荐行业龙头招保万金，以及受益于房地产服务业集中度不断提升的世联地产；（2）2014是改革推进元年，建议重点关注预期经营边际改善效应显著的国企改革和土地改革受益股，如中华企业、格力地产等。
研报下载地址：http://www.icaifu.com/report/detail/20131169436.shtml
6、山西证券：继续估值修复行情，三方面概念股可关注
调控政策或走向分化：过去5年行政调控对房价控制效果并不明显，房地产调控或回归市场化。房价上涨压力较大地区继续严格调控，而房价涨幅不大成交冷清的地区或适度放松调控。
2014年房地产市场销售保持稳定：2010年以来全国房地产销售面积增速保持在9%左右。2014年房地产政策保持稳定，自住需求和改善性需求将平稳释放，行业销售面积增速保持在8左右。
2014年房地产投资保持稳定：过去3年房地产企业拿地并未收缩，在行业销售保持稳定情况下，行业新开工和投资将保持平稳增长，预计新开工同比增长8%，房地产投资增速18%。 地产板块估值处于历史低点：目前地产板块2013年PE约为9倍，2014年约为7倍，行业龙头估值分别为6倍和5倍，处于近10年来最低水平。同其他行业比较，地产板块PE估值仅高于银行和建筑。 高房价引发的调控担忧抵消了板块估值优势：2003年以来，全国房价普遍呈上涨之势，2013年1月全国70个大中城市房价同比仅温州下跌，高房价引发的调控担忧，以及2013年房价涨幅过大引发的问责担忧抵消了行业估值优势。
主流公司2014年业绩基本锁定：2013年底，12家A股主流公司2014年业绩增长已锁定8家，另外四家也锁定60%以上，行业2014年业绩将继续保持20%左右增长。
行业评级：我们认为地产板块2014年走势将强于大盘，维持行业“看好”评级。
投资策略：标配行业龙头：万科A、保利地产、荣盛发展；关注三方面概念股：城镇化概念股：合肥城建、廊坊发展；国企改革概念股：金丰投资、中华企业；区域规划及自贸区概念股：天津松江、招商地产、广汇股份。
投资风险：房地产市场资金紧张风险；销售下滑风险；A股市场风险。
研报下载地址：http://www.icaifu.com/report/detail/20140178829.shtml
7、中银国际：先破后立，转型谋变
    2014 年行业将呈现出收敛的趋势，量价涨幅明显下滑，结构分化有所收敛：一线城市房价涨幅将有所放缓、成交量继续受供给限制；二线区域中心城市则有望在人口流入、供应旺盛的基础上有较好的成交量表现。 长效机制转型过渡期，调控主体下沉，土改与金融创新缓步推进。深层次经济体制改革如土地制度、财税制度、利率汇率制度、投融资制度等的改革均会影响地产市场，而相应减少针对行业本身的逆周期调控，更多强调“扩大供应、市场定价”的导向思路，将政府职能更多转到保障房体系建设上来，调控主体也将下沉到地方一级，以适应区域分化的现状。总体而言，后续政策的可预判性更强，土地改革和金融创新正在缓步推进，是值得期待的政策红利。 集中度提升、行业排名重新洗牌，开发商开启转型模式。
我们维持长期中立的板块评级，但必须看到目前优质公司NAV 大幅折价对产业资本来说已经蕴涵了长线投资价值，随时酝酿反弹。 2014 年，我们判断板块呈两头低中间高的走势，年初1-2 月份板块指数见底，3-4 月份开始逐步修复估值，下半年随着资金面压力和销售压力的出现，板块可能再经受打压。我们建议中长期关注差异化商业模式的公司：高周转管理优势型（万科）；产业复合土地增值型（华夏幸福、华侨城、世茂股份）；轻资产特色服务型（世联行、阳光股份、海印股份）。此外，2014 年将是继续推进改革，土改、自贸区等拥有改革红利预期的公司也将有波段机会。
研报下载地址：http://www.icaifu.com/report/detail/20140182144.shtml
8、兴业证券：高位基本面难继续改善，低位估值难迎趋势性回升
高位基本面恐难继续改善，难以造就趋势性行情：1）成交增长的潜力：人口结构、城市化以及住房条件改善等因素都难以维持全国地产成交的继续高速增长。在中性的假设下，我们匡算了当前地产均衡需求为10亿平米，与近两年成交规模相当。也即是需求仍能维持高位，但高增速时代恐已经过去，明年成交面积或将维持低速增长。2）短期成交上升的可能性：流动性是影响地产短期成交的关键因素。在明年稳中趋紧的流动性预期下，成交难以迎来短期的集中爆发。3）房价走势：整体供大于求，全国多数城市房价已失去加速上涨的条件。但热点城市供求关系或仍指向于房价上涨，上海、北京等城市供给会较2013年增加，可能缓解房价上涨的幅度。4）政策走势：在热点城市房价仍然上涨的背景下，难以期待限购限贷政策的放松。
房产税、土地流转和金融创新等长效机制在“改革”的大背景下，仍将是讨论的热点，但推进仍将十分缓慢。地产基本面边际上可能较难改善，而历史上地产股走势与成交同比增速相关性较高，我们认为明年地产板块可能难以出现趋势性行情。
低位估值下可关注政策面带来的反弹机会：当前SW 地产板块相对沪深300的PE 为1.27倍，明显低于2010年以来的1.33倍的均值水平。从2010年以来，地产板块估值明显长时间低于当前估值水平的时期有两个：2010年4-7 月和2011 年11 月-2012 年2 月，两个时期估值的回升都受到了销售回暖的催化。当前虽然估值低，但或缺乏估值趋势性回升的基本面支撑。
选股思路：1）在行业增速趋缓，全国整体房价趋缓的大背景下，经营管理能力强、周转加快的地产企业将胜出。标的包括万科、保利、金地、招地、阳光城。2）模式独特拥有较强的护城河的企业，包括华侨城。3）土地流转、自贸区等带来的结构性机会。
研报下载地址：http://www.icaifu.com/report/detail/20131169559.shtml
9、西南证券：静待黑暗后的黎明
2014年房地产开发投资增速下行。根据观察，商品房销售金额一般领先于房地产开发资金来源3-5个月。而房地产开发资金来源一般又会领先房地产开发投资3个月左右。2014 年上半年销售增速预计将继续下行，则2014 年房地产开发投资完成额增速下行是大概率事件，预计全年房地产开发投资完成额同比增长15%左右。
2014年投资策略与重点关注个股：销售增速至少在2014年上半年将继续下行，使得行业的估值水平难以上行。如果明年9 月份之后销售增速出现反转趋势，或者房地产再融资真正放开，那么行业有望迎来一轮估值修复行情。维持行业“跟随大市”评级。
重点推荐：南国置业、深振业A、华侨城A、电子城以及荣盛发展。
研报下载地址：http://www.icaifu.com/report/detail/20131270426.shtml
10、民生证券：平稳运行，城市间差异更加明显
2014年销量增速稍有回落，房价平稳，城市间差异更明显 因今年基数原因，预计2014年成交量增速呈前低后高走势。明年货币政策偏紧，利率市场化对按揭贷款的规模和利率优惠将有一定影响，因此全年成交量将低于今年，或在10-13%之间。
调控更加趋于市场化、区域化，长效机制积极探索，但步子不会太大 行政限购限贷的后遗症正在逐渐显现，当前政府的调控思路正在向市场化手段转变。调控目标由抑房价转变为住有所居，对政府与市场的分工更加明确。针对一二线城市供不应求造成的房价快速上涨，短期仍将以中央约谈并由地方收紧调控的形式为主，长效机制还需逐步探索，步子不会迈得太大。
维持房地产板块“推荐”评级 行业估值仍处于历史低位，这与2014年行业平稳运行的基本面不符，维持“推荐”评级。重点推荐龙头企业和传统快周转企业（金招保万、荣盛发展、金科股份），在一二线城市拥有资源且周转提速的企业（地方国资委旗下公司及华夏幸福），以及国企改革、再融资放开等主题性投资机会（深振业、南国置业等）。
风险提示：商品房销量低于预期；货币政策偏紧超预期。
研报下载地址：http://www.icaifu.com/report/detail/20131270459.shtml
11、信达证券：市场化思路已明确，关注新型城镇化规划
十八届三中全会并未明确提及房地产调控，但对行业的未来发展已指明方向，即以市场化为主要原则，适时推动长效机制建立，同时新型城镇化对房地产行业将有积极推动作用。具体看，三中全会对房地产行业影响主要表现在以下三个方面：1、建立城乡统一的建设用地市场；2、推进农业转移人口市民化；3、加快房地产税立法并适时推进改革。我们认为，农村集体经营性建设用地入市将增加土地整体供应，同时提升土地利用效益，土地商品化属性将越来越强。
从长期趋势看，在宏观经济稳定的前提下，土地价格应该是继续呈现上升趋势。 推进农业转移人口市民化，把进城落户农民完全纳入城镇住房和社会保障体系，将增加商品房的刚性需求，有利于房地产市场的长期发展。目前，农村土地改革、不动产登记制度尚未成熟，很多三、四线城市的房地产市场欠发达，尚不具备全国统一推行房地产税的条件，因此房产税短期难以大范围推行。
三中全会的基调是理顺政府与市场的关系，但限购限贷无疑仍属于以政府之手为主的调控，这可能也是现阶段政府的无奈之举。因为在房价高涨、供需矛盾偏紧的情况下，如果政府退出管制，必然又是一轮非理性的暴涨。当务之急是加快房地产制度的改革和完善进程，为市场真正成为房地产的主导力量作好准备。
研报下载地址：http://www.icaifu.com/report/detail/20131270724.shtml

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关键词：房地产行业 地产行业 投资策略 行业投资 房地产 房地产行业 投资策略

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