滞涨时期·买房须谨慎

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目前，北京的楼市出现了明显的滞涨，销量猛跌，价格空涨。
让我们看看滞涨背后的真实数据，谨慎的了解一下宏观形势。

2006年，北京平均楼面地价2874元，平均成交房价8792元（每㎡）；
2007年，北京平均楼面地价3553元，平均成交房价12436元（每㎡）；
地价每平米上涨679元，房价每平米上涨3644元，开发商利润猛涨！

但是，滞涨的关键数据，却是下面这一组：
2006年北京成交商品房面积2288万平米，销售额2011亿元；
2007年北京成交商品房面积1889万平米，销售额2349亿元；
销售面积下降了339万平米，销售额却增加了348亿，幅度17.3%；
简单理解似乎是因为价格上涨，导致购买力不足，一切正常……

但是，对于每个买房消费的人来说，不论是自住还是投资，都很危险。
要知道，以为买了房子，以后起码可以得到房子的想法是很愚蠢的。
房子也好，货币也罢，其价值都是由政府给予担保才能兑现的。
换句话说，都可能随着时间的推移呈现大起大落，让人血本无归。

在选择买房之前，特别是在滞涨如此明显的时候，一定要想清楚。
盲目和过度是非常危险的，适度消费，稳健投资，是幸福的保障。
其实，当您选择买房的时候，已经势必要损失以下重大财富：

⒈ 选择买房，签合同的同时，就意味着永久放弃首付收益：

比如，您花100万买房，付30万首付，不论房子将来如何涨跌，这30万元可以预期的理财收益，以后就永远拿不到了。而哪怕年收益只有7%，您的家庭每年就要从此少掉2.1万的可用现金收入。

⒉ 选择买房，办按揭的同时，就意味着欠下巨额债务：

这个更简单，首付30万，按揭70万，商贷20年，利息至少是56.8万。而且，在今后20年里，您的家庭每个月至少要还5283.5元，每年从此减少63402元可用现金。

以上两点，已经非常可怕，因为对于一个只有几十万现金储蓄的家庭来说，今后每年减少8.5万元可用现金，无疑是一种灾难，其生活水平必然骤降，而家庭的抗风险能力也就无从谈起。万一遇到家庭成员失业甚至更严重的情况，后果难以想象。

所以：花100万买房前，请先掂量清楚，每年少8.5万，钱还够花么？

其实，很多买房子的人，对上面两点虽然没有这么清晰的数字概念，但也并非一无所知，但是，他们想的是，这些损失，或许没有房价上涨来得迅猛。随着最近几年房价的猛涨，很多人已经完全失去了理智，觉得房子只会涨，不会跌，而且涨幅一定会远远大于他付出的成本。按照我刚才的计算，房价只要涨幅超过8.5%，似乎他们的资产就在不断增殖，付出是有所值的。

可惜，房地产投资，具有变现困难和交易成本高的特点，买卖股票，只需要千分之五的交易成本，很短的交易时间，而且是非现场交易；而卖一套房子，各种税费合计接近10%，交易时间至少几星期（考虑按揭、合同等），自己卖的话要付出大量精力和时间，个人委托代理的话又存在取费过高和不够安全（参见大量有关案例）的问题，所以，每年只涨8.5%，是远远不够的。保守的说，至少要再加3.5%，达到12%的年涨幅，在今天的政策环境下，买房投资才能不亏本，请注意，买房投资，必须每年涨12%才能不亏本！

当然，最近几年，炒房者可以说是红了眼，因为年涨幅远不止12%，利润面前，从者如云。甚至那些没炒的人，都纷纷后悔，叫苦不迭。但是，买了房子，即便房价高涨，选择出手的时机，也并不那么简单。象股票这么容易变现的投资，都有那么多人被套，房价一旦回落，炒房被套的老百姓只会更多，毕竟他们没有庄家信息流畅，而且随着炒房获益，很容易迷恋炒房，最终炒成房东。

总结一下：
⒈ 买房子，是以损失辛苦积攒的首付款未来的预期收益为前提的；
⒉ 买房子，是以负担高昂的贷款利息为前提的，而且要住得很远；
⒊ 卖房子，交易成本很高，很难，每年不涨12%，是很容易亏本的。

文章转自：http://bbs.jinku.com/thread-17288-1-1.html

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关键词：thread 房地产投资 交易成本 交易时间 适度消费 买房 时期

反正偶是没钱，管他房价怎么涨，与我无关。