【大鱼推荐】中国房地产有泡沫吗？

难道没 泡沫吗？

这套理论都必须有相应的假设前提。在住房只存在居住功能，而不具有投资功能的假设下，房价可以这样理解。但是中国实际情况是，中国个人投资保值或者升值渠道非常少。只有房子是有效升值工具。在假设前提与实际情况偏离时，上述结论正确与否就很难得出。

中国的房价不能研究全国的平均价格，而是要针对几个重要区域进行研究。研究全国没意义，买不起房不是因为在哪个小城市的小县城买不起房，而是在中国经济发展领先的地区特别是大城市买不起房。年轻人更多地是向经济发达地区汇聚，就业和安家，此处的房价自然成为年轻人心中的痛。

1. 什么是泡沫，出现了怎样的结果算有泡沫？
2. “每年消费量是所有房子的使用量，而不是当年购买房子的数量”，想问下使用量如何计算，如果不用购买量，难道用新增住房套数？那意味着建好的房子全都使用了，这个假设本身就是没有泡沫啊！
      我觉得使用量应该从“房改”算起，房产刚刚私有化的时候没有空置房，加上每年的购买量才是使用量，不知道这篇文章怎么算的。
3. 数据。用国家统计局的数据，近年来多少人工资年均增长10%以上？多少城市房价没有乘以3以上？新开盘的大多在开发区，只比价格不比位置有可比性？统计局的数据？好吧，好吧，那还做什么实证？直接说新闻联播的结论就行了。

邹至庄真的是计量里面的那个chow test的Chow？
一大把年纪了，老前辈了，不管数据不看假设，做出来的东西不顾自己的名声了？
经济学，再怎么说也是一门社会科学，社会是所有人组成的，而不是权贵。如果除了权贵都说这个不靠谱，那么真的是不靠谱。

个人觉得，邹教授文中“消费量的需求q是由居民的收入y与房子的价格p来决定的”有些过于简化，与实际概念有出入啊。比如收入y如果是杠杆化的收入，那么结论是不是就变了？比如价格p如果考虑到由拿地价格和房屋出售价格两个部分，那么结论是不是也不同呢？
同样的道理，供给量的解释变量c也有各种情况，估计很难用一个简化的供求均衡来解释房地产泡沫问题的。

余额宝们能刺破房地产泡沫吗？

　　余额宝会刺破中国房地产泡沫，这是天方夜谭吗？

　　房价到底由什么决定？简单一句话，利率。万达集团董事长王健林日前在接受媒体采访时说得很对，房地产行业本质上就是金融业。虽然当年在大学课堂里就有老师传道授业说“金融、地产不分家”，金融的核心内容就是利率，但从一个房地产开发商嘴里听到这话，还是不由得唏嘘。

　　因为利率的问题难搞，世界上多少经济学大师的经典之作都是以利率为研究前提的，就连所谓的宏观经济学鼻祖凯恩斯那本成名作《就业、利息与货币通论》依然把利率研究作为核心，可见宏观经济本身就是一个利率问题。所以我们看到，美联储在这几个月接连削减 QE并没有引起市场太大的震动，但投资者却对美国明年准备的加息十分敏感。看着吧，如果一两年后，美国结束为期数年的零利率之后，中国房地产会什么样子。当然，这是后话。

　　有人说，中国房地产泡沫是因为释放货币过多引起的，这话不假，但没有说到根子上。说到根上，货币释放过多是因为利率的压制引起的，如果没有利率及利率的变种——汇率的人为压制，贸易部门不可能创造那么多的盈余，中央银行也不可能释放过多的货币。

　　弄明白了这个理儿，回头再让我们看看余额宝们的威力。余额宝等所谓互联网金融产品的崛起，让存款利率变相地实现了市场化。按照目前的数据，余额宝的规模已经超过5000亿元，而当前市场上各类“宝宝”依然在如火如荼地发行融资，如果总规模能够到达5万亿以上，达到全部居民存款的十分之一，那么整个社会融资结构将发生显著的变化。而这还不包括保险机构和券商机构受此影响所开发出来的各类高收益类金融产品，如果各类渠道火力全开，那么很显然，即使央行不及时推行利率市场化，利率的市场化也已经实质性发生了。

　　我的大胆预言是，当有一天，“宝宝”们的总规模能够达到5万亿以上，那时国家统计局公布的全国70大中城市房价平均涨幅，不会超过当年的CPI数据。如果加上其他制度性的改革因素影响，房价下跌也是完全有可能的。

　　经济学家张五常教授曾说过，中国的房地产有泡沫，但这层泡沫是铁做成的。但我认为，在经济学的世界里，房地产的泡沫其实就是一层窗户纸，关键是看想不想破而已。如果想破，哪怕这层泡沫是铁做的，那么余额宝们就是金刚钻，迟早会钻一个洞出来。当然，我们希望的是这个泡沫表层足够厚，要一点一点泄气，不要一下子就爆破。因为，如果一下子爆破，那么藏在其中的所有财富也将灰飞烟灭，中国经济将经历长达数年的衰退，所有的人都会是买单者。

瑞穗集团CEO：利率市场化与房地产泡沫

　　【财新网】（记者 杨璐） 长期的货币宽松 、人们对于内需和房地产升值的预期过高以及银行大规模的放贷刺激了日本房地产泡沫的放大；而日本突然收紧了金融监管，收缩了货币政策，限制银行对房地产放贷，对市场产生的巨大冲击。

　　日本瑞穗金融集团总裁、CEO佐藤康博在3月22日上午，由国务院发展研究中心主办的中国发展高层论坛2014“全面深化改革的中国”经济峰会上谈到上述观点的。

　　“当时日本央行将贴现率提升了一个百分点，当时东京的房地产已经出现降温的势头，这些政策使得房地产急转直下，而且日本也推出了房地产税，进一步加剧了泡沫的破裂。”佐藤康博说，在泡沫破裂之后，日本的经济和房产市场就陷入了长期的停滞。金融机构因此也出现了大量的坏账，金融机构的问题也使人们普遍的担忧日本国内整体金融体系的风险，形成了一个恶性循环。”

　　佐藤康博认为，中国虽然城市之间存在差异，但是整体上并没有发生像日本上个世纪80年代那样强烈的价格上涨，现在不能说是明显的泡沫，但如果不加以控制的话，就有可能会成为泡沫。

　　“我们相信日本的经验教训可以说是为了房地产市场及宏观经济的稳定，对于实际长期处于低水平和脱离实际需求的房地产投资扩大这两点，不应该放任。在注意利差收入缩小对金融机构的影响的同时，有序推动利率的市场化，从而避免实际利率倒挂状态的长期持续，是非常必要的。我相信中国政府已经采取了措施，来遏制房地产的投机、投资行为。”佐藤康博说。

　　但他同时提醒，这个过程要避免操之过急，日本就是因为实施了房地产融资总量限制，快速上调利率操之过急的紧缩措施，导致了长期的经济疲软。中国政府迄今实施的政策已经见效，已经有了趋稳的迹象。正因为房地产部门在中国经济中的比重较大，要谨慎要完善金融监管，完善安全网的构建。

个人感觉泡沫肯定是有的，就看现在社会能否承受。有些人希望泡沫破裂，如果破裂经济下滑，大家的生活就不好过。如果泡沫持续增长，房价高居不下，老百姓又买不起房。所以，最好是能把泡沫控制在合理的范围之内，慢慢让市场消化泡沫，而不是泡沫破裂。