瑞银：中国房市正接近“引爆点”

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有关中国房市泡沫的言论再度成为各大财经媒体关注的焦点。

近日万科副总裁毛大庆针对中国房市部门发表了一些相当负面的言论。

近期中国房屋销售量以及新屋开工量均出现重挫，这也令法国兴业银行(Societe Generale)分析师姚伟指出，房市似乎是中国经济面临的最大风险。

瑞银(UBS)分析师汪涛在最新发布的一份名为”我们是否面临泡沫的麻烦？“的报告中预计，有15%的几率出现房市急剧修正并导致2015年GDP增速重挫至5%的局面。

对于多数国家而言，有关房市泡沫的言论倾向于集中在房价方面，但涉及中国时，汪涛认为，我们应该关注房屋营建量。

这是由于中国房屋购买者要支付高额的首付：首次购房者为抵押贷款的30%，而购买第二套房者则高达60%。因此房价下滑并不会加大开发商售房的压力，而抵押贷款违约的风险也要小于美国等国家。

汪涛写道：”即便没有出现房价大幅修正，营建活动显著下滑可能对房产行业产生严重的负面影响，并因此影响经济增长及银行资产负债表。“

她表示：”考虑到房市投资占固定投资的接近25%，而营建附加值则占GDP的13%，而房市与包括钢铁、水泥和建筑机械等工业部门存在广泛关联，因此，比起家庭资产负债表和消费状况恶化，营建量下滑对于经济的方面影响要更加大。“

若房屋营建量出现10%的下滑，可能导致GDP增速回落2.5个百分点。

另一需要关注的问题在于，城镇房市供给增速已经盖过需求。这主要是由于中国的户籍制度导致许多外来人口难以进入城镇房产市场。

汪涛在报告中写道，有诸多”引爆因素“可能导致中国房市出现急剧修正。

1.全国范围内的房产税可能会打压对房市的需求
      2.替代性投资渠道拓宽可能对降低对房市的投资需求
      3.开放资本账户以及人民币贬值可能导致资金流出中国
      4.加强对国有企业以及银行业的管理可能导致土地和房产融资规模下降
      5.基础设施改善以及土改可能增加城市土地供应量
      6.房价大幅下滑或者滞涨可能降低投资需求

汪涛指出，她并不预计这些”引爆因素“会出现大的转变，但”明显风险正在上升“。

征收全国范围内的房产税似乎较以往更加可能成形，但预计今明两年内都不会实施。家庭能获取其他替代性投资产品，诸如财富管理类产品以及海外房产，而城镇化的步伐预计将放缓。中国去杠杆化的努力预计意味着未来信贷增速将放缓，且将有较少资金用于房屋营建活动。

汪涛指出，尽管中国当局愿意采取行动以避免急剧房市崩盘，但有很大的风险是ZF的举措可能并不足以稳定房市活动以及整体投资。随着对于房市的投资需求显著改变，且开发商大刀阔斧地减少营建活动，这可能加剧地方ZF面临的困境。

汪涛预计，房市下行“仍将是可控的”。她将2014年中国GDP增速预期略微下调至7.3%，明年增速预期则为6.8%。

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关键词：中国房市 引爆点 Generale Societe General 中国