说到互联网思维对传统产业的影响,近期最有趣的便是中国房地产老大——万科集团组织高管团队去互联网企业“取经”的新闻了。
也不知道郁亮和他的高管们是否已恍然顿悟,学会了互联网思维的精髓,并最终可以憋出厉害的大招,来“自己革自己的命”,从而换取万科的新生。
房地产商如何正确理解互联网思维
正如海尔董事长张瑞敏所言“只有时代的企业,没有成功的企业”,万科作为一个有着强危机意识的企业,已敏锐感觉到中国房产市场已进入“下半场”,持续多年的囤地捂盘、野蛮生长的暴利时代即将结束,迎来关键的转型节点。
而在互联网时代,万科最担心的就是房地产行业出现一个类似“小米”的搅局者,以互联网的思维模式打碎行业旧秩序,威胁甚至取代以万科为代表的行业传统模式。而事实好像也是如此,譬如郁亮刚拜访完小米公司,网上马上就有消息传出“小米公寓”即将开建。
如果还有传统行业的大佬或落伍的观察者认为万科是在“杞人忧天”,并轻视“小米”只是炒作博眼球的话,那就真要小心了。
因为互联网思维带来的破坏性商业变革,是大势所趋,有着摧枯拉朽的强大力量,也代表着“提升社会效率,节约消费成本,压榨不当利润”的先进商业模式。万科如此焦虑,小米那么傲娇,均缘于对于这一态势的清醒判断和深刻认知。
虽说万科已经意识到传统房地产业的互联网化改革势在必行,也刻不容缓,但究竟如何转型,如何创新,却真是一个老大的难题。在芝麻哥看来,无论互联网大佬们兜售的“大力丸”,还是马佳佳小妹妹熬制的“迷魂汤”,或都诚意十足。
但由于缺乏对房地产业和互联网思想的深刻认知,干货不足,法术有限,多是轻车熟路地耍了几把花活而已,赚个情面或吆喝罢了。我不以为万科的高管们得到了他们想要得到的答案。
芝麻哥以为,如果仅仅以“术”的心态看待或利用互联网思维,未免太过浅薄,传统房地产商要想成功转型,更应该从以下三个 “道”的层面来认知互联网思维。
一是正确理解互联网思维的本质。
如果剥去互联网思维的层层面纱,我们就会发现其精神内核源自乔布斯,而不是雷布斯。
具体来讲,就是紧紧贴合“人性化“的时代需求,用科技的手段,以艺术的气质,把产品和服务做到一种极致。
这种极致,要实现实用性和艺术性的完美融合,并以快速迭代的方式,不断演进升级,与用户的需求共同成长。对于房地产商而言,那就是建房子以及为业主提供物业服务的所有标准,时刻要以“人的尺度”衡量。
要知道人类对居住条件的终极目标,是舒适而美好地诗意栖居。理解并悟透了这一点,神神叨叨的“互联网思维”才能走下神坛,化为房地产商进行产品创新和服务升级的真正思想利器。
二是实现两个完美的转变。
就行业本质言,房地产商可不是 “盖房子的”那么简单。房地产商最核心的竞争要素是不动产的管理能力和社区服务水平。
也就是说,管理的是物,那就要考虑让“物业”保值增值,服务的是人,那就要考虑让“业主”舒服满意。要实现这两个层面的管理升级,房地产商就必须完成两个转变:一是角色的转变,从生意人变为产品人。
以前房地商认为房子能卖出去就是成功,所以对营销非常重视。房地产商给我们留下的普遍印象就是擅长概念创新和广告炒作。如果仅把互联网思维理解成一种“优秀的社会化媒体营销”手段,那就依然是生意人的惯性思维,必须改变。
互联网时代的成功是建立在好产品的基础上,所以房地商必须明白,只有建造出让人想住的好房子才是王道。而好产品又不必局限在新房子上,好的旧屋改造方案,好的物业管理创新,好的社区服务升级,也都是“产品人”思维的体现。
二是商业模式的转变,从原来的单维度靠挤压成本要利润变为多维度凭服务增值要利润。互联网时代最重要的变化就是消费者主权意识迅速觉醒,以往由商家主导的市场已变为由消费者强势主导,顾客变成真正的上帝。
正所谓“粉丝经济”的真谛,并非取决于商家自身有多强,而是取决于商家的姿态有多低。对房地产商而言,也必须积极转换身份,全心全意地为业主服务,只要业主满意,挣钱就是捎带的事了。
三是正确认知自己的资源优势,寻找正确的入口。
正如老话说得那样,隔行如隔山,每个行业的互联网化改造,必然要受其行业特点的局限,而每个企业在转化的过程中,又必然受到行业趋势和成长基因的影响。
在芝麻哥看来,未来5-10年内,房地产商将会面临三大主力消费群体带来的商机和挑战。一是九零后为代表的居住消费需求,二是老龄化加快带来的养老地产爆发式增长,三是城市升级带来的公共空间或服务设施的改造需求。
马佳佳在万科演说中提出“九零后不买房”的论断,引来网上热议一片,房地产圈大佬任志强大佬首先表示不同意,并认为九零后不买是“没有买的能力,也没到买的时候”。
而马佳佳的支持者则认为,九零后独生子女居多,爷爷奶奶、姥爷姥姥、再加上双方父母,九零后小俩口将来至少会拥有4-8套房产,所以买房动力不强。
若要问芝麻哥的意见,我只能持“骑墙”的态度,认为双方都对也都不对。如果严谨点回答,那就是未来5-10年内,任志强可能是对的,而之后则可能马佳佳是正确的。
为什么这么说呢?这首先要从中国人牢固的房子情结谈起。对于中国人而言,结婚成家时必须拥有一套“安身立命”的房子,好像是天经地义的基本要求和心理预期。
虽然时代一直在变,但这方面的需求从来就没有代际划分,不管几零后都是如此。而未来5-10年内是九零后的结婚成家的高峰期,也是他们形成住房刚需的旺盛期。
而这段时间内,按中国人群代际结构和平均寿命推断,理论上归属他们的老人房产恐怕还不能腾挪给他们(或许10-20年后才有可能)。也就是说至少未来5年内,房地产商还有最后一个“黄金五年”来缓冲或狂欢。
可佐证的是,有报告预测“2018年前后,中国楼市很有可能从增量市场转为存量市场,销售面积将出现历史性拐点,步入平缓和下滑期”。
也就是说,九零后为主力消费群体的新房子肯定还会建,也正在建,也必然有着庞大而稳定的市场需求,但是这个阶段最多也只有5年的高峰期,然后就会转入一个“供大于求”的历史性拐点。
特别需要注意的是,对于饱受互联网洗礼,心态愈来开放,消费也愈来趋于理性的九零后而言,对于房子的需求,期许和等待的弹性可能也会拉长。
这一代人不像七零后或八零后那样,因为强烈的自住需求,又没有啥可继承的,所以首套房子要死要活地去抢。他们或许会想,既然迟早会拥有那么多的房子,又何必着急呢?
所以,或许正如马佳佳所言,还真是会有相当一部分九零后(特别是九五后)会放弃买房子的打算,反正只需要耐心等几年,房间迟早是会有的。何况当下房价虚高(特别是一线城市),他们就真是到了买的时候,也恐怕买不起。由此看来,要想让这批迟早拥有多套房产的房主甘当房奴,真不是一件容易的事。
面对新一代主力消费群体的购买乏力和趋势变化,身处市场一线的房地商应该有着更直观的感受和压力。但是不等于说从这一代人开始,房地产市场就没有了增长的空间和乐观的未来。
只要我们注意观察九零后的大学生宿舍布置,就会发现这一代人对于住宿环境的要求和品位追求,有了质的提升,是真正可以和国际潮流无缝接轨的。
但他们工作后面临的居住选择,往往令他们失望甚至绝望。凡是在一线城市有过租房经验的人都知道,租房子是一件多么痛苦的事情。
不提寄生虫般的中介公司,不提太纠结的合租室友,不提势利眼的大房东,不提狐假虎威的二房东,便是那糟糕逼仄的居住环境,就足以让人压抑得要疯。
更让年轻人不爽的,则是不合理的城市生态分布造成的日间重复疲劳迁移。由于年轻人绝大部分都是上班族,白天要在市中心的商圈地带上班,下班后又常常要迁栖到偏远的郊区居住,每天在路上花费的时间短则一两个小时,长则三四个小时,想想日复一日,能不让年轻人脾气见长吗?能不过劳死么?现在许多年轻人离开一线城市,与其说是被高房价逼离的,倒不如说是被住得没尊严气走的。
也就是说,无论是暂不买房的有户口城市青年,还是漂在大城市的没户口的有志青年,他们都非常渴望独立的、个性的、舒服的、漂亮的栖居空间。考虑到经济因素,这个空间肯定也是以租赁为主的。
但当下落后得有些荒唐,甚至操蛋的房屋租赁市场,却完全无法满足他们的需求。七零后、八零后在破出租屋里贴点明星画,然后发誓攒钱买房子的心理暗示和奋斗节奏,都已无法让九零后接受。而让年轻人拚爹啃老来买房子改善居住条件,其实也是一件不现实和不人道的事情。
租赁房屋本也是可以幸福又快乐生活的,但现在的租赁模式则肯定是不行的。坦率地讲,一线城市并不缺房子,譬如北京房屋空置率就高达28.9%,如果有房地产商通过某种商业创新加以改变,重新进行资源整合,确保年轻人住得舒服点、有尊严些,不但可以抢占一个潜力无穷的全新市场,而且也算做了一件功德无量的善事。
有这种可能么?当然有。芝麻哥已设计出一种全新的房屋租赁业务,权且称为“青年公寓”。具体做法如下:
首先,公寓社区化。
人是群聚动物,年轻的九零后更是社交动物,所以公寓必须有适度的规模,必须配套合理,自成生态。
这些公寓最好集中在交通相对便捷的次商圈(主商圈太贵,成本太高)辐射半径里,譬如市区一些老的居民楼或经营不善的酒店,以产权置换或整楼租赁的方式进行改造,根据原有的结构布局,适度改造成酒店式微公寓和家居式公寓两大类型。
最大的改动是,每幢公寓的每个楼层增设公共厨房、公共洗衣间和公共活动室。房地产商必须明白,不给年轻人创造交流、学习、玩耍的公共空间,是非常不人道的行为。
想想年轻人为什么爱去麦当劳、肯德基就应该明白了,他们大多时候只是想要一个温暖、明亮、舒服的公共空间聚聚会、聊聊天罢了。
而中国式社区最操蛋的地方,恰是缺乏这样的室内公共空间。需要强调的是,考虑新生代对卫生和隐私的苛刻要求,最好不要设置公共浴室或公共厕所。而且以我们的常识经验,这两个地方往往是最令人不舒服,也最难管理的公共空间,所以不要最好。
只要有了公共厨房、公共洗衣间和公共活动室三大公共空间,青年公寓的空间改造就算基本到位,至于孵化出什么样的社区生态,就由年轻人自己做主吧。
其次,要素经济化。
考虑年轻人所处的人生阶段特点,经济性应该是最主要的衡量指标。所以公寓的一切改造和设计,都必须以尽可能减少成本支出为原则。
譬如可以不设电梯(六层以下),譬如极简装修原则,譬如水、电、气的节能化改造,譬如居住空间的经济化分割,譬如家具和公共设施的耐用性设计等等。如果再先进一点,在成本可控的前提下,甚至可以考虑楼顶、阳台的太阳能改造,只要设计合理,每年省去照明和热水器的电费也应是相当可观的。
除了这些基础性的环保节能改造外,房地产商还应该提供一个更有想象力,也一定会让年轻人尖叫的环保服务,即电动汽车出租服务。要知道,九零后对汽车这样的代步工具或大玩具的渴求,就和想喝瓶可乐一样自然,可当下限购、摇号的政策又让他们离这个梦想太过遥远。
如果房地产商和某些新型租车公司合作,充分盘活地下车库的潜力资源,组织一个网点密集、布局合理的电动汽车租赁网络,并以月租或年租的方式向年轻人提供服务,必将是一门很有钱途的大生意。
想想看,这样的服务,不但可以满足年轻人渴望变化,随意更换车型的需求,又能解决停车困难的问题,同时还能省去保养、修车等一大堆麻烦,最关键的是还不需要花大笔的钱,你说他们能不喜欢么?