【财新网】中国的住房空置率到底是多少,一直是舆论争论的焦点。据中金公司测算,以广义空置率计算,中国城镇住房空置率为17.7%,处于预警区。如果以狭义空置率计算,中国城镇住房空置率为12.6%,处于基本合理的水平。 中金公司倾向于用狭义空置率衡量中国城镇住房空置率水平,因为相较广义空置率,狭义空置率剔除了装修、危房等合理空置情形,更为科学合理。
6月19日,中金公司是在一份研报中剔除上述看法的。
在报告中,中金公司把广义空置率定义为,除首套房(登记的常用地址)外的其他房屋都记为空置房(以登记替代入户统计),或调查时点上无人居住的住房视为空置房(通过上门调查取得)。这两种方法均倾向于高估空置率。狭义空置率则剔除广义空置中正在装修、危房、即将拆除而不用于居住的老旧房屋。在新兴市场,由于新房供应量大,狭义空置率通常比广义空置率低3-5个百分点。
广义口径下的空置率,10%-15%属合理水平,15%-20%属于预警区,20%以上为高危区,低于10%则属于供给不足。狭义口径下的空置率,7%-12%为合理水平,12%-17%为预警区,17%以上为高危区,低于7%则属于供给不足。
以广义口径测算,中金公司将家庭户所拥有的第二套及以上房屋都算作空置,且仅统计家庭户房屋,而不包括集体户所居住的宿舍、工棚等,也不包括开发商手中的待售房屋。
测算结果显示,2013年末,中国城镇住房广义空置率为17.7%,处于预警区,其中城区15.6%,略微超出合理水平,镇区20.6%,已进入高危区。
中金公司认为,在狭义口径下,城镇空置率可能仅为12.6%,处于预警区,其中城区10.5%,处于合理水平,镇区15.5%,处于预警区。
在广义空置率和狭义空置率相差的5.1个百分点中,装修中的房屋占2.5%,破旧而不适宜居住的危旧房屋占2.6%。
中金公司测算后认为,中国小产权房和违建房屋占城镇住宅存量的12.5%。如果在狭义口径基础上再剔除小产权房和违建房屋,中国城镇住房空置率将为0%,意味着房屋非但没有空置,反而短缺。
中金公司表示,除了统计指标外,在研究中国住房空置率时不能忽略中国特有的文化和社会因素。中金公司认为,中国人对房屋所有权有特殊偏好,年轻人结婚普遍需要购置房产,追求安稳,将买房视作投资、储蓄,是为养老做准备。这些因素决定了中国房地产呈现出高空置率、高住房拥有率等现象,使得住房空置率并不像数据显示的那么高。■