易宪容:房价调整导致财富缩水风险是夸大其词

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＜style id="_Custom_Style_"＞＜/style＞    稳定民众改善住房条件的经济预期     目前房地产市场并非是有多少危机，而是一些人为了维护以往的房地产暴利模式，与推出以满足绝大多数人有支付能力住房之间存在冲突。     当前的问题是：应稳定老百姓改善住房的经济预期，稳定推进落实2007年国务院24号文件的决心和措施。也就是说，完善住房保障体系。     易宪容     最近，一些地方的房价出现一定程度的调整，住房销售量也严重下降。面对这样的形势，一些人又认为，中国的房地产市场如2003年那样面临一个调整临界点，政府应该重新调整房地产市场政策，而绝不可像股市那样，让投资者面临巨大的系统性风险，否则，就会危及中国宏观经济安全，导致中国银行体系的风险，影响民众房地产资产的升值，波及地方政府的财政收入，甚至把中国的住房保障体系建设也扯上，认为如果房地产市场调整，财政就没有足够的支持力度，住房保障体系建设就是一句空话。     这些言论置“十七大报告”的精神、中央24号文件的内容、今年总理报告明确的任务于不顾。难道是想再次把中国的绝大多数民众推到房地产市场的水深火热之中？     相比之下，城乡建设部的官员则更能正确理解和把握“十七大报告”关于房地产市场发展的基本精神。中国城乡建设经济研究所所长陈淮认为，“前不久的国务院常务会议提出要稳定市场和稳定房地产市场”，这里，稳定市场不应单纯理解为恢复到2007年的成交量和上涨幅度才是稳定。应稳定老百姓改善住房的经济预期，稳定推进落实2007年国务院24号文件的决心和措施。也就是说，完善住房保障体系。而落实“90/70政策”正是24号文件的重要内容。     对此，笔者持赞同意见。     无论是“十七大报告”，还是24号文件及今年总理的工作报告，都已经把房地产市场发展的根本问题放在三个理论前提上。一是每一个公民的基本居住权具有根本上的优先性。这是房地产市场存在与发展的宗旨，也是“十七大报告”所强调的住房的民生性。二是在土地公有制的情况下，每个公民都有分享土地要素所创造的成果与福利的权利。三是中国共产党的宗旨是为最绝大多数人利益服务的，因此它所有的政策、目标、出发点都会从最绝大多数人利益出发。因此，国内房地产市场发展就是要生产满足绝大多数居民有支付能力购买到舒适的住房。这是24号文件的“90/70政策”核心。所以，离开这三个基本前提，中国房地产市场要真正持续健康的发展是不可能的。     房地产开发仍在高位增长。从国家统计局最新公布的数据来看，5月份，“国房景气指数”为103.34，尽管比4月份回落，但仍然处于上升通道，只不过是价格增幅有所下降。还有，1-5月份，全国完成房地产开发投资9519亿元，同比增长31.9%。特别是中部与西部地区其增长在45%以上。也就是说，房地产开发增长不仅没有随着从紧的货币政策下降，反而仍然处于高位增长(比2005年的19.8%快于一倍)；1-5月份，全国房地产开发企业完成土地开发面积10196万平方米，同比增长4.3%；1-5月份，全国房屋施工面积19.57亿平方米，增长24.9%。其中，住宅施工面积15.45亿平方米，增长26.6%。也就是说，到目前为止，国内房地产的繁荣没有改变，特别是房地产开发及房地产市场资金的流入仍在快速增长。如果认为这样的增长速度仍然不够快，那么是不是一定要把国内房地产泡沫推到完全破灭？然后让中国经济陷入类似日本十年的经济衰退或美国的次贷危机？     为什么在房地产仍在快速发展的情况下，有人会出来大造舆论，要求政府改变目前的房地产市场政策？显然，他们是认为目前住房销售没有2007年那样火暴，国内投资者也没有踊跃地进入房地产。实际上，这正是今年政府工作报告及2008年国务院工作任务要点所要严格遏制的。2008年国务院工作任务要点明确指出，防止房地产炒作是2008年政府工作的主要任务之一。     目前房地产市场的问题，并非是要改变既有政策来提振居民住房消费。关键的问题是“房价过高把中国80%以上的居民排除在房地产市场之外”，让许多进入房地产市场的居民成了终身的“房奴”。反之，却让少数人用国有土地要素在短期内聚集及掠夺社会财富、牟取暴利。这不仅对全国人民不公平，而且是在严重损害我党在广大民众心中的威信。     目前房地产市场并非是有多少危机，而是一些人为了维护以往的房地产暴利模式，与推出以满足绝大多数人有支付能力住房之间存在冲突。一方面，房地产开发商及炒房者手中持有大量的住房，利用国有土地资源来牟取暴利而不愿让房价下降；另一方面，房价过高把绝大多数居民排除在房地产市场之外。如果房地产市场价格调整到绝大多数居民有支付能力的水平上，房地产市场岂能不繁荣？在市场经济中，没有卖不出去的产品，只有卖不出去的价格。     有人说，房价调整会让中国居民30万亿房地产财富缩水，会出现负财富效应。这应该是夸大其词。因为住房既是投资品也是消费品。住房价格下降，对消费者来看，住房效用从来都不会改变，其负向影响几乎为零。受影响的应该仅是房地产投资者。对房地产市场投资者，莫说中国土地公有的情况下要进行严厉限制，就是在发达市场经济国家也有严格的限制。房地产价格上升时，房地产投资者赚得盆满钵满，此时有谁会因为赚钱过多而多向政府交税？那么，当房价下跌时，这种投资风险又怎么能让全国人民来买单呢？     房价格下跌造成国内银行体系的风险？这可以从住房抵押物的风险、房地产开发商银行信贷的风险、个人住房按揭贷款的风险来分析。房价下跌不仅会导致住房抵押物的价值下跌，也会导致土地价格的下降而放大银行信贷的风险。因为，就目前的情况来看，一是房地产开发贷款主流是土地抵押贷款。土地价格迅速下降，不仅把银行信贷风险完全暴露出来，也会把银行信贷的风险无限放大。比如，如果一块土地在高位时评估市值为1亿元，银行风险定价为60%，这样，房地产开发商就能够从银行获得贷款6000万元。但是当土地的价格下跌50%时，这块土地的抵押价值只是3000万元。如果以3月份底人民币贷款余额27万亿、住房作为抵押物的贷款所占比重为50%估算，那么就有13万亿以上的贷款处于房价下降的风险中。但是，这部分住房抵押贷款中风险高的只是在2007年以后的，估计在一万亿左右(即2007年银行信贷增加额，减去2007年个人住房按揭贷款)，占整个贷款的比重并不高。二是房地产开发商的银行贷款。2008年3月底，全国商业银行本外币贷款余额为29.4万亿元，商业性房地产贷款余额5.01万亿元(占整个国内银行体系贷款总额的17%)，其中房地产开发贷款余额1.8万亿元，占银行体系贷款总余额的比重仅为6%，也不高。三是从个人住房按揭贷款对国内银行体系的影响来看，到2008年3月底，个人住房按揭贷款余额为3.13万亿，占银行体系贷款总余额的比重为11%左右。其中，个人住房按揭贷款不良率的高低还与国内房价上涨幅度有关。国内房价上涨最快一年是2007年。而2006年个人住房按揭贷款余额2.27万亿，2007年个人住房按揭贷款增加8686亿元左右，2008年一季度个人住房按揭贷款增加1233亿元。在这里，个人住房按揭贷款风险较高是2007年以后的9709亿元，其中个人还款1600亿元。也就是说，个人住房按揭贷款风险较高贷款也只是8100亿元左右，占整个银行体系贷款总额不足3%。2006年以前，房价水平低且有30%按揭贷款首付。因此，国内个人住房按揭贷款的总体风险并不会太高。     至于房价下降会使政府减少保障性住房的建造，则更为荒唐。其实，这是两码事。因为，一是在发达市场经济中，即使政府没有土地出让金作为财政支持，国家的住房保障体系也照样能建立起来，而且非常发达、健全。二是最近中央出台的一系列土地出让金政策，早就对土地出让金收入与支出实行两条线。支出部分要通过政府的财政预算来确立，与收入多少没有关系。三是假定保障性住房是由土地出让金的收入来决定，那么中国住房保障体系还会严重滞后，这是不可能的。     总之，目前房地产市场问题的根本还是在于房地产企业自身，如果房地产企业能够改变暴利之观念，能够适应市场发展之趋势，销售就不是问题。房价调整会导致的所谓风险，只不过是一些人的凭空想象。事实上，深圳与广州的房价早就下跌了，它对当地的经济与金融市场造成了多少风险？相信事实总是胜于雄辩。

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