中建投资本-上海意邦

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中建投资本-上海意邦置业资产管理计划18个月

规模：2.00亿
期限：18个月
投资领域：工商企业类
认购起点：100.00万
付息方式：按季付息
预期年化收益率：10.50%-11.00%
100万≤X＜300万:10.5%；
300万≤X:11%

融资方:意邦置业
资金投向：2.4亿元用于归还东方资产对意邦置业的委托贷款，其余资金用于补充意邦置业日常经营活动中流动资金需求。

还款来源分析：
1、三期A区商铺可售面积96,000平米，单价2.6万元/平米，预计资管期内可实现销售收入249,600万。
2、三期B区为一栋酒店，一个商场和四栋酒店式公寓，目前工程进度已经达到出地面，预计明年第四季度公寓可预售，可售面积62,760平米，酒店公寓单价1.6万元/平米，资管存续期内扣除开发贷后预计可留存销售收入55,176万元，销售回款49,176万元。可全部用于本资管计划还款。

风控措施：
1、现房商铺抵押，不限购不限贷。抵押率仅为33%：意邦置业有将其名下持有的上海国际建材家居品牌中心三期A区现房商铺75,095.08平米为本次借款提供抵押担保。该抵押物评估价值为15.03亿元，若按当前出售平均价格2.6万元/平米计算，抵押物售价约19.5亿元。按照评估价本项目初始抵押率为33%。按目前平均售价，抵押率仅为26%。
2、项目处于大虹桥地区，地理位置优越：距离徐家汇20分钟车程，项目地旁边即为佳兆业及万科新拿地块，临近规划2015年开通17号线赵巷站，距离本项目2分钟车程。
3、意邦集团实力雄厚：意邦投资（集团）股份有限公司总资产44.69亿元，净资产17.69亿元负债率为60.86%，处于行业较低水平，且基本为银行长期8-10年经营性物业贷，经营稳健。
4、实际控制人张许秀为本次借款提供连带责任担保保证：张许秀先生为知名企业家，曾操盘百强地产亿丰集团多个项目,包括上海最知名建材市场：恒大陶瓷建材交易市场。
5、资管计划期间，意邦置业销售回款共计29亿8千万，足以覆盖本融资计划本息。

项目概况：
1、项目位于上海大虹桥开发区，共分四期开发，其中一期和二期全部为商铺，已于2010年取得房地产权证，并于2011年9月17日正式营业；三期A区为商铺和一座5A级写字楼，2012年取得预售证并于2014年取得房地产权证；三期B区为一栋酒店、一个商场和四栋公寓，目前已四证齐全；四期为商铺和仓储区，目前已完工，房地产权证已于2013年年底取得。
2、项目地旁边即为佳兆业及万科新拿地块，临近规划2015年开通17号线赵巷站，距离本项目2分钟车程。

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