08年7月 招商证券: 日本房地产泡沫经验及借鉴

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前言、日本房地产泡沫的基本特征 4
1、日本人文地理况 4
2、日本房地产市场概况 5
3、日本房地产泡沫的基本特征 5
一、房地产泡沫发生时的背景 8
1、日本的城市化进程已经接近尾声 8
2、1980 年代以前日本土地市场情况：“土地神话”  8
3、日本宏观经济面的变化11
4、金融自由化 13
二、房地产泡沫的形成及扩大 14
1、日元国际化和低通胀导致扩张性货币政策的实施 14
2、金融自由化导致金融机构行为扭曲 16
3、企业行为的扭曲 19
4、人口再次向三大都市圈迁移，东京成为金融中心 22
5、金融加速器机制起到推波助澜的作用 23
三、房地产泡沫期间的调控政策 25
1、土地政策 25
2、货币政策 26
四、房地产泡沫的破灭 27
1、直接原因：有效需求与有效供给关系发生逆转 27
2、深层次原因：到1992 年居民的基本住宅需求无法满足快速增长的供给 28
五、房地产泡沫破灭后日本政府采取的政策 30
1、泡沫的代价 30
2、泡沫破灭后日本政府采取的外汇政策 31
3、泡沫破灭后日本政府采取的财政政策 31
4、泡沫破灭后日本政府采取的货币政策 32
六、日本房地产泡沫的启示 34
1、中国房地产不会发生日本式的泡沫 34
2、本币升值并不一定导致房地产价格上涨 35
3、市场的均衡是短暂的 35

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2008-7-31 12:57:00 上传

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