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雷达卡
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目 录
第一部分:
商品房库存压力持续增长 或将进一步影响房地产市场走势…….……….………3
房地产投资到位资金紧张，同比增速下跌至历史低位；在全球房地产市场景气周期濒临终
结，国内“政策拐点”预期落空的背景下，房地产市场调整面临进一步加速的可能；
我们用“商品房在建面积/商品房销售面积”作为“库存”的替代概念，发现当前库存压力
持续增加，而价格的变化相应滞后，高库存风险不断累积，近期内可能对价格形成一次性
冲击；
第二部分:
库存压力测试显示：09 年下半年之前难以缓解
投机性库存的释放还将进一步冲击市场………………………………………….…11
考虑销售在不同时期回暖的可能性，即使以最乐观的假定进行估计，我们认为库存压力
将在09 年6 月之后得到缓解，但是更有可能的是，库存压力在09 年末才可能出现减轻
的迹象；
部分在07 年购买的投机性房产，可能在市场进入价格下跌周期后集中释放，按照现有
二手房交易量，需要3 个月的时间来进行消化，从而将市场回暖的时间再往后推迟一个
季度；
第三部分:
资金紧张导致开发商承受库存的能力恶化
数据显示整体性价格调整的动量在不断加强…………………………………….…18
从资金的紧张程度上看，我们认为这一轮房地产的下行风险要大于04 年，开发商承受
库存压力的能力显著恶化。不同城市的房价变动趋势正在形成一股合力，全国房地产市
场整体性调整的动量不断加强；
第四部 分：
09 年一季度行业下行趋势不会逆转 二季度开始不确定因素逐渐增多…………23
在高库存压力下，09 年一季度房地产市场将持续调整，包括价格的下跌和投资的持续下
滑。如果宏观经济进一步减速，将为价格继续下行释放更多的空间。虽然有部分地方政
府近期纷纷出台相关政策或者进行相关运作，以期望激活市场，但我们认为改变市场的
方向已经超出了地方政府的能力;
从二季度开始，随着调整的不断加深，房地产市场可能明显拉低09 年投资增速，政府
可能会采取包括放松货币政策，以及出台其他特定政策以期激活房地产市场，届时市场
的走势将面临很多新的不确定因素。
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