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【JLL · 洞察】跨境购方兴未艾 开发商有望分羹保税仓储物流市场
2015-11-13 仲量联行JLL
今年的“双十一”又是一场电商与“剁手党”的狂欢，仅天猫就以912亿元的成交额再创历史新高。而数以亿计的包裹无疑将给物流仓储带来严峻考验，尤其是今年各大电商以“全球化”为亮点、在线跨境购方兴未艾，更是给那些跨境电商试点城市的保税仓储设施带来新的契机与挑战。随着跨境业务的蓬勃发展，试点城市和保税仓储设施有望扩容，或将有更多物流地产开发商受惠。
跨境购方兴未艾
仲量联行中国物流地产研究经理张阳指出，跨境电商与普通电商的主要区别在于前者涉及进口这一环节。对于跨境电商企业（及其物流合作伙伴）而言，清关的优化能力至关重要，包括提高清关速度和对关税的预期管理能力。
据了解，目前跨境电商进口主要有两种模式：直购进口和保税进口。具体而言，直购进口是指电商平台与海关联网，国内下单后在境外发货，同时下单信息同步传输给海关，走特别通道清关，可看作是正规的“海淘”。在清关之后，货物进入国内物流网络，与一般商品无异。而保税进口是指先由电商企业大批进口货物，存放于保税区的保税仓库内，当国内下单后再由保税仓库出货、清关，适用行邮税出关, 然后进入国内物流网络。跨境保税进口的优势在于可以大量备货，客户从下单到收货的时间通常在五天之内，而直购进口通常需要1-2周，甚至更长。不过，保税进口商品种类不如直购进口丰富，需要电商企业对国内需求进行准确判断。
“而在大量订单集中产生的‘双十一’期间，如果想要满足客户对于物流速度的要求，电商企业必须提前大量备货。因此保税进口的模式将更加受到青睐，从而推高了对于跨境保税仓库的需求。”仲量联行工业地产部副董事姜悦表示。
跨境保税仓储一席难求
由于政策限制，目前仅有上海、广州、郑州、杭州、天津等一些跨境电商试点城市正式获准保税进口，因此保税仓储业务将集中在这些试点城市。以郑州为例，作为跨境电商业务开展的示范城市，其保税区内仓储面积已然供不应求，甚至有企业将货物存放于简易帐篷内。这些有跨境政策的仓储物流项目可谓一席难求。
例如在宁波，跨境内外市场热度完全是“冰火两重天”，租金价格也相差0.3元/平方米/天左右。“很多企业挤到有跨境政策的仓库做业务，即便租金高企依然有很多公司趋之若鹜，排队等着进跨境仓储区；而没有跨境政策的仓库即使靠近港口，也不那么好租。”姜悦介绍说。
仲量联行发现，争相涌入跨境物流这个细分市场的主要有三类企业：一是原有电商巨头，如京东、天猫等纷纷上线国际频道，聚美急速免税店、网易考拉等也积极布局；二是物流供应服务商，利用其在物流分销供应链上的服务经验，将国外优秀品牌引入国内，如百世物流、心怡物流等；三是传统零售商，如永辉超市等，看到跨境这个巨大市场，也在纷纷涌入。
开发商有望分一杯羹
对于想要开拓保税仓储市场的物流地产开发商而言，这些试点城市在短期内当然是较好的投资选择。不过，姜悦同时指出，仅从目前来看，保税仓储领域对于普通开发商来说还是“看上去很美”。由于保税仓库受到海关特别监管，大多数具有跨境政策的保税仓储项目是由具有政府背景的企业开发和持有，哪些仓库有跨境政策也由政府决定，再加上保税物流用地十分紧张，市场进入门槛非常高，普通物流地产开发商想要分一杯羹，并非易事。
虽然开发商目前可能并未从跨境业务中受益很多，但从长期来看, 如果跨境购业务能够持续蓬勃发展，政府很可能会将保税政策扩展到更多仓库，令这些仓库的物流开发商受益。例如，郑州市政府现在也会拿出一些保税区物流用地出来，但要求必须是跨境业务订单较大的电商平台才有可能拿到，再委托开发商定制仓储设施。
相比普通电商，跨境电商目前尚处于起步阶段，尽管增速惊人，但占比依然较小。根据中国电子商务研究中心发布的《2015年（上）中国电子商务市场数据监测报告》，2015年上半年，中国电子商务交易额达到7.64万亿元，而同期跨境电商交易规模仅为2万亿元，且其中跨境进口比例仅为15.2%。这也是目前大多数物流地产开发商仍专注于非保税仓储市场的重要原因。
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