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买不买? 2016年这20城房价最可能下跌
2015-12-05 中国经济网
近日，“房价2016年或有断崖式下跌”的报道吓到了很多人，中国社科院连夜澄清，但社科院并没有推翻自己的观点，只是怪媒体把这个观点突出处理了。
房价究竟将向上还是向下？
标准排名研究院认为，笼统地说全国房价上升还是下降，需要考虑货币量等等外在因素，实在太难了，应该换个思路，尊重价格分化的事实，从更简单的角度去考量价格的涨跌。而土地出让的角度，容易让我们回归简单：分区域地分析土地出让情况，进而得出开发商本身的涨价动力或者降价压力，如果开发商敢于用比较高的价格来买地，那么，它自己在卖楼的时候，涨价动力就比较大。反之亦然。
总体看，2015年全国房地产市场并不景气，土地出让整体情况也不乐观。
标准排名研究院统计，截至2015年11月18日（下同），全国100大城市的土地出让收入为1.33万亿元，与去年全年1.86万亿元相比，完成比例仅为71%。
要在最后一个半月的时间卖出5000亿元的土地并非易事。2015年全国100大城市的土地出让收入同比下降已成事实。
深圳有危险！
而拖后腿的，不仅仅是的三四线城市，一线城市除北京外，上海土地收入完成额仅为2014年的69%，低于全国平均水平；广州77%略好；深圳最惨只完成了47%，2014年全年654亿元买地收入，今年只有308亿元。
今年以来，深圳房价已经上涨逾30%，使之成为内地一线房地产市场中涨势最快的城市，目前，深圳房价已突破4万元/平米大关。
深圳房价一路高歌猛进的背后，一方面是深圳只有略多于6个月的库存，相比其他城市9~12个月的库存量，深圳的房子对于买房者而言显得更为紧俏；但另一方面，面对深圳楼市涨价潮，开发商的态度却显得更为谨慎。
在一线城市中（北上广深），深圳今年的土地成交额最少，根据标准排名研究院的统计，截至11月18日，深圳土地成交只有308亿元，与2014年全年相比（654亿元），只完成去年的47%，在一线城市中排名最后。同时，深圳土地成交的楼面价格也较去年下降3400元/平米，降幅28.81%，土地成交溢价率更是大跌近30个百分点。
2014年深圳土地市场的繁荣造就了2015年楼市的上涨行情，而在2015年土地市场转淡之后，2016年深圳楼市是延续升势或是进行调整期，答案还未可知。但需要提醒的是，深圳土地市场出现的大起大落的幕后，已显露出开发商对当地楼市态度已由积极转为观望。
当然，另外一种可能是，深圳2015年卖出的地块都位置偏僻，拉低了总价和单价。但不管怎么样，根据标准排名研究院的统计，深圳不但上榜“2016年楼市降价压力最大的20个城市”，而且排名靠前，位居第七。
舟山楼面价降近8成，
厦门意外落选“涨价动力榜”
标准排名研究院根据土地收入完成情况、楼面价增长以及溢价率增长等三项指标进行综合排名，最终选出“2016年楼市降价压力最大的20个城市”：舟山、湛江、韶关、赣州、惠州、台州、深圳、大理、长沙、蚌埠、中山、潍坊、北海、江门、丽水、常州、宿迁、扬州、贵阳和呼和浩特。
截至11月18日，土地交易完成最差的10个城市中，韶关排名第一，土地成交额4.77亿元，与去年近34亿元的成交额相比，今年仅完成去年全完的14%，在百城排名中最低。排在2和3位的分别是丽水和赣州，土地完成额也只有15%左右。排名第9的长沙是唯一一个上榜的省会城市，土地成交额只有74亿元，与2014年近300亿元的成交额相比，只完成了1/4。
在楼面价下降排名中，舟山名列榜首，2015年土地成交的楼面价只有405元/平米，而2014年是1856元/平米，降幅高达78%；除舟山外，楼面价降幅在五成以上的城市还有3个，分别为扬州（53%）、丽水（52.12%）和惠州（50%）。如果以绝对额来排名，深圳则是第一，每平米下降3400元，百城排名中最差。
在溢价率下降最快的10个城市中，济宁算是个奇葩，2014年该地区的土地成交溢价率还高达近60%，而到今年已跌到零，济宁也成为2015年溢价率下降最快的城市。虽然该城市今年的土地收入水平以及楼面价都有所增长，但溢价率如此异动，影响了对该地区楼市的乐观判断。
同样，在溢价率问题上还有一个争议很大的城市——厦门。其在2015年溢价率下降排名中位列第5，溢价率下降14个百分点。而同时，厦门的土地成交完成情况高达168%，楼面价也同比上升38%，上述两项指标在百城排名中分列第6位和第14位，只是今年溢价率的下降幅度较大，让其最终无缘成为最具涨价动力的20个城市，是个遗憾。
（标准排名研究院即将推出“2016年楼市涨价动力榜”，敬请关注）
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