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近期，国家发改委发布数据表明，10月份全国70个大中城市房屋销售价格环比增长1.6%，成交量则环比下降明显，在历年的“金九银十”旺季里，属于相对低迷的。与统计数据相印证，下半年广州、深圳等一线城市均出现了住宅销售价格下调的现象，奔腾不息的楼市终于有了几分疲态。
然而，若就此说中国楼市的拐点到来，却言之过早。按照某位开发商乐观的说法，“历次调控都有类似三阶段，一是观望期，价量下降；二是适应期，老百姓开始接受当前价格；三是接受期，完全接受价格，价量慢慢回升，现在还是处于观望期阶段。”果真如此，那么将来仍萦绕着房价“螺旋式上升”的噩梦，楼市调控的尴尬更甚。
对于中国楼市，“头痛医头、脚疼医脚”的政策显然没什么用处。如今年四季度监管部门强令银行不准新增贷款，但明年初放开后必然会带来新的反弹，房价说不定会再创新高。中国高房价的根源在于土地制度的不合理，今年国土资源部的39号文已触及到此，规定开发商付清全部土地出让金才能进行开发。然而归根到底，只有解决了“卖地生财”问题，才能抓住高房价的源头。
简单地说，随着我国进入快速城市化时期，对城市的功能要求更高，改变城市面貌、加快公用设施建设，都需要增加投入。而当前的财税管理体制决定了地方政府总是感觉缺钱，卖地生财成了选择之一。这种模式直接导致了对土地的过度开发以及对农民利益的大量侵害，引出了高房价，以致“土地财政”一直为人所诟病。
为克服土地财政的弊病，去年底通过的《土地出让金管理办法》就规定今年1月开始把出让金纳入地方政府基金预算管理，使其不能成为肆无忌惮使用的“小金库”，缓解卖地冲动。快一年了，此办法执行效果如何呢？数据表明2006年全国土地出让金已超过7600亿元，如果存量部分纳入国库的话，则应该在央行资产负债表中的“政府存款”科目有所反映。而今年1月与去年12月相比，“政府存款”余额增加只有2700亿元左右，除去税收增长入库因素，估计土地出让金实际纳入国库的金额寥寥无几。可以看到，在“上有政策、下有对策”的传统下，仅靠改变土地出让金管理方式来扭转土地财政弊端，显然是不可能的。
他山之石，可以攻玉。从美国的情况来看，在联邦、州、地方三级政府构架下，财产税成为地方政府主要资金来源，地方政府拥有财产税的部分立法权、全部执法权，进行税款征收、日常管理和监督检查等一系列工作。
回到我国，正是由于省以下分税制改革的缺陷，使地方政府缺乏与事权相结合的财权，才不得不“卖地为生”。要真正隔断这一模式，就要为地方政府寻找可持续的财源。首先，就是要加快税制改革，推进财产税改革，赋予地方政府更多的税收权限，建立以不动产税收支撑的地方财政。此外，我国地方政府还承担了更多的经济建设职能，为了替代“卖地发展”冲动，按照各国经验，也应该允许通过发行市政债券来解决，虽然很多人还担心地方发债的风险，但考虑到地方政府已通过各种“准市政债”来筹集资金，使地方隐性负债走到阳光下显然利大于弊。
w_xiaotao 金钱 +50 奖励 2009-2-3 10:20:09
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