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楼主: zishengzheqiang
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【独家发布】【城市篇】东莞:房价“万元时代”能持续多久(组图) [推广有奖]

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房价“万元时代”能持续多久


2016-01-15  来源: 南方日报(广州)



2015年,东莞商品房成交面积、成交金额首次攻破千万平方米、千亿元,刷新了东莞住宅历史最高纪录。

开年首周,全市住宅成交量突破40万平方米




  2015年,东莞商品房成交面积、成交金额首次攻破千万平方米、千亿元。2016年新年伊始,东莞成功上演了楼市热卖秀,上周,全市成交量突破40万平方米大关,均价上升至11012元/平方米,临深片区更有楼盘销售价格飙至2.8万元/平方米。

  新年之初,东莞楼市的步伐如此狂热,究竟这股热潮会持续多久?备受购房者关心的房价是否自此就迈上万元关口?临深片区和松湖片区两大热门区域谁能竞得今年楼市龙头“宝座”?对于以上种种问题,南方日报将分上下篇推出《2016东莞楼市大猜想》地产圆桌论坛,与东莞业内多名房产专业人士,以及主流发展商共同探讨,把脉东莞楼市走向。

  嘉宾

  李兴旺:东莞合富辉煌发展研究中心副总经理

  李文画:东莞万科南部湾万科城项目营销总监

  谭锦凤:瑞峰置业市场研究部高级研究员

  A.均价过万元毫无悬念

  南方日报:据东莞房管局房产交易数据监测显示,2015年东莞住宅成交均价9783元/平方米,逼近万元关口。今年首周住宅成交均价已成功破万,今年这一均价会持续上升吗?

  李兴旺:按照东莞目前的货量和销售速度来看,预计2016年东莞房价将保持稳中有升的态势。若市场没有出现的利空的消息,在目前宽松的政策以及低库存的情况下,东莞房价涨幅在5—10%之间,也就是说东莞将正式进入“万元时代”。

  谭锦凤:东莞2015年住宅均价逼近万元大关。由于市场的火热,凤岗、塘厦等区域的新盘在2015年底入市时顺势涨价,销售价格已上涨三成左右,这是今年推动东莞住宅整体价格上涨的因素之一。另外,轨道交通正式运营、2015年高价地的项目上市、深圳客的涌入等因素叠加,都给予东莞房价上涨的动力。可以说,2016年住宅均价过万元毫无悬念。

  B.深圳客进莞节奏持续

  南方日报:去年以来,深圳客疯狂涌入东莞购房,形成临深片区开启热销的局面。临深片区的火热还燃烧到东莞周边区域,带动整个东莞房地产圈的量价齐升。然而,凡事盛极而衰,在楼市热度居高的情况下,深圳客会退潮吗?

  谭锦凤:深圳目前的房价已破4万元的高价,再加上随着轨道交通2号线通车、莞惠城轨建成、深圳多条高速路免费的利好,预计深圳客进莞的节奏会依然强烈。不过,与2015年相比,今年的节奏会有所放缓。

  李兴旺:据统计,临深片区住宅网签面积达281万平方米,占全市成交量的27%,成交均价格破万元。由此可见,临深片区去年热度空前。综合交通路网的完善等因素,东莞确实是深圳客的不二选择。

  至于深圳客是否退潮,得看在哪些区域,若是靠近深圳的凤岗、塘厦、清溪等镇区,深圳人在这些区域购房更多的是用作自住;若是在较深圳略微偏远的横沥、麻涌等镇区,估计深圳人更多的是用作投资,难免会出现交楼后项目空置率增高的现象。

  李文画:房地产的涨跌跟该城地区的人口净流入、库存量、政策等因素有着密切的关系。目前,深圳每年超100万的常住人口净流入,且多为高学历的年轻人,可见深圳人有很强的购买力。

  过去一年里,深圳房地产市场正处于风口浪尖。经过2015年疯狂洗盘,目前深圳房屋库存历年最低,房价在一年内更是上涨近50%。现在深圳核心地段房价都在10万元/平方米左右,关内房价在6万至8万元/平方米,关外的房价在4万至6万元/平方米左右,在如此高压力下,有更多的年轻人愿意选择1小时工作生活圈,东莞就成为了最佳选择。因此深圳在今年对东莞外溢力还是会存在的,不会退潮反而是涨势明显。

  C.地铁沿线物业未来价值可期

  南方日报:资料显示,地铁沿线物业基本保持上涨幅度达每年30%,个别地铁上盖物业更是达到150%至200%的增速。东莞轨道交通2号线在今年5月将正式开通,届时,沿线物业的房价会突涨吗?

  谭锦凤:自东莞轨道交通2号线动工开始,沿线区域的项目就借力“轻轨物业”进行宣传,并借此提升项目的价格,大部分区域的项目实际上已提前透支轻轨的作用。因此,需待轻轨正式开通,让市民真真切切感受到轻轨的优势,刺激客户继续选择轻轨物业,但房价再次突涨的可能性不大。

  李兴旺:在东莞,轻轨沿线物业炒作近十年,其热度开始慢慢消退了。当2号线正式开通以及其他轨道落成,市民可以逐渐体验到其便利性,沿线物业的价值才会凸显。今年2号线的开通,沿线物业的价格不会疯长,保守估计涨幅在500元至1000元/平。

  李文画:地铁沿线物业的升值空间还是可期待的。以深圳为例,深圳沿线物业的价格较早前翻了好几倍,皆因地铁能有效解决交通便捷性等问题,这也是地铁的核心价值所在。从另一方面来看,当一个城市有好几条地铁的时候,地铁不再是新鲜事物,地铁沿线物业的概念就逐渐弱化,其价值会回归理性,并不会一味地虚高。

  D.临深片区PK松湖片区,谁是老大?

  南方日报:深圳客大范围入莞扩容,临深片区楼市在去年量价齐飞,有楼盘销售价格更是飙至2.8万元/平方米。与此同时,传统的松湖片区成交亦大放异彩。数据监测显示,2015年松湖片区住宅成交亦超200万平方米。在供应方面,松湖片区全年住宅供应量超越临深片区,列七大片区首位。那么,若两片区进行比拼,谁将竞得今年楼市龙头“宝座”?

  谭锦凤:从2015年东莞楼市年终榜单可知,在深圳客的推动下,临深片区的凤岗、塘厦两镇项目纷纷提价,涨幅突出,价格从年前11000元/平方米升至17000元/平方米左右。然而,由于临深片区的供应不足,其供不应求的现象明显,预计这一现象在2016年仍将持续,届时,其销售价格或会出现波动。

  至于松湖片区的楼市,因得益多条高速路的完善、轻轨的开通、松山湖高新区的利好因素的叠加,吸引了诸多深圳客进驻。另外,今年多块高价“地王”项目即将落成并推向市场,该片区部分项目已经开始封盘静待涨价。可见,松山湖片区的房价上涨也是情理之中。至于谁能稳坐东莞龙头宝座,得看两个片区谁的功力更深厚。

  李兴旺:从地缘优势来说,临深片区更加靠近深圳,有“近水楼台先得月”的便利。若用作自住,深圳人可能会优先选择临深片区,因此,该区域的需求是充足的,其房价水涨船高也是难免的。

  众所周知,松山湖是松湖片区的核心区域,该地生态资源优越,多个品牌开发商也争先进驻,以拔得市场头筹,其房价也是处于东莞领头羊的位置。2012年,东莞为有效承接“三重”建设项目,有关部门出台相关政策,规定松山湖限制新增商品住宅项目,并不再新增商品住宅用地。在此环境下,开发商在松山湖临近的大岭山、寮步等区域开发房地产,从而带动了整个松湖片区楼市的发展。譬如松湖片区的横沥、寮步的住宅均价已升至8000元/平方米。

  尤其是深圳客去年大量涌入,临深片区住宅供应紧张,导致供需失衡。相对而言,松湖片区供应急剧放量,住宅供应量达237万平方米,创历年供应最高值。综合高供应量、优越的环境,以及便捷的交通等因素,松湖片区同样受到深圳客的追捧。

  E.虎门楼市或迎爆发性增长

  南方日报:截至2015年底,全市住宅潜在供应量991万平方米,而虎门的供应体量位居全市三甲之列。虎门如此大的体量,是否容易出现滞销现象?

  李兴旺:纵观整个东莞来看,其库存是偏低的,譬如长安等发达镇区已经没有货量了。因此,市场环境的好转以及深圳客的狂热进场,对有大量库存和供应量的虎门是利好。同时,基于其经济发达、知名度高、居民收入高、购买力强等方面的因素,万科、万达等知名品牌开发商也是陆续进驻。综合以上种种因素,虎门的楼市在今年不会滞销。

  李文画:从地理位置看,虎门接壤自贸区,其城市配套日渐完善,深圳客在虎门置业不会仅局限于投资行为,更多的是自住。从交通便捷度看,虎门是接轨深圳的重要枢纽,从深圳北站抵达虎门仅用17分钟,但房价相差近三倍,洼地价值明显,未来升值空间巨大。


  此外,虎门万科城在去年热销,其商品房网签金额超过40亿元,网签面积超过32万平方米,网签面积和金额均排在全市榜首。万科城的热销不仅吸引深圳客的关注,也是受到了周边区域购房者的青睐。自2014年10月开盘以来,南部湾万科城已开盘15次,销售金额超55亿元。因此,只要货量充足,虎门的房地产的热度不会减弱的。

  此外,万科今年在虎门即将推出七八十万平方米左右的供应量,囊括别墅、大平层、住宅、洋房、公寓等多种产品类型,如此大的货量,该公司也是按照市场和企业的战略节奏走的。所以,我觉得虎门楼市今年不会滞销反而会畅销的。

  撰写:南方日报记者 叶永茵 郝金朋
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关键词:元时代 深圳房地产 房地产市场 高级研究员 南方日报 东莞 房价

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hjtoh 发表于 2016-1-17 14:29:35 来自手机 |显示全部楼层 |坛友微信交流群
zishengzheqiang 发表于 2016-1-17 13:38
房价“万元时代”能持续多久
2016-01-15  来源: 南方日报(广州)

买房难,买房贵
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