土地增值税筹划技巧 ——土地出让金返还筹划法

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某房地产开发公司2008年2月支付2000万元取得一项土地使用权。按照当地ZF的规定，土地出让金返还20％，6月16日A公司收到土地出让金返还400万元。

方案一、计入“营业外收入”

借：银行存款   400万

贷：营业外收入    400万

纳税效果分析：

（1）土地使用权支付的金额仍然是2,000万元，按照130％计算扣除项目，扣除2,000×130％＝2,600万元；

（2）营业外收入400万元形成利润总额，应缴企业所得税100万元。

方案二、把土地出让金返还冲减开发成本，多数企业会计做账

借：银行存款     400万

贷：开发成本—土地征用及拆迁费    400万

纳税效果分析：

（1）土地使用权支付的金额减少到1,600万元，按照130％计算扣除项目，扣除1,600×130％＝2,080万元；

土地增值税清算时少抵扣增值额＝2,600－2,080＝520万元

土地增值税率按30％计算，应交土地增值税520×30％＝156万元

（2）开发成本减少400万元，企业所得税应纳税所得额增加（400－156）＝244万元。应缴所得税244×25％＝61（万元）

应交税费总额＝156 ＋ 61 ＝ 217（万元）

（来源：中国房地产财税咨询网）

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