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雷达卡
2016-02-12 [url=]金融家[/url]
作者：齐俊杰；转自：微信号“齐俊杰”（ID： qijunjie82）
今年过年，席间已经很少有人主动谈论股票了，说道国内的经济形势，大家大多含糊不清，反正都在痛恨手里的钱越来越少了。唯一能提起大家兴趣的事，只有买房子！
很多人都是很早买了房子，最近动起了换房的念头，想把老房子卖了，然后买个学区房或者更大的更新的房子，然后势必再填一大笔钱进去，把自己重新用房贷套死。很想听听他们的判断，但唯一的依据就是，如果房地产跌了，银行都会出问题，经济也就完了，所以国家不会让房地产跌，一定会力保房价。
我之前给大家介绍了股市的估值方法，不但要横向比较，更要纵向历史比较，横向跟行业比跟国外比，看价格市盈率以及盈利能力，是否比别的公司更贵，纵向历史和自己比较，看自己现在处于一个什么样的位置上，如果市盈率处于历史低点，那么基本确定，这个股票就是低估了。但这套估值方法在楼市上完全不适用，中国人最大的风险就是没有见过一个完整的房地产周期。所以根本无法测算如果房价跌下来到底会跌多少，会跌多久。这就跟股市完全不同，所以我们的坐标只剩下了横向比较。也就是跟别的国家以及我们自己的香港比较。
国际上房地产泡沫一个重要的指标，叫做房地产市值与GDP的比值，也就是说如果房地产的市值过大，远远超过了GDP那么就是泡沫了，美国比较敏感，一般房地产市值超过GDP就算泡沫了。长达近100年的历史中，只要这个比值超过了100%，就要小心了。次贷危机爆发的时候，这个比值上升到了172%，酿成了巨大的金融核爆，到了今天美国的这个比值仍然还有128%，所以这个风险到今天依然存在，美国未来一段时间如果经济重回衰退，那么房价跌也并非不可能。
再说日本，这是一个保守的东方国家，跟我们其实很接近，所以他们把泡沫憋的很大，当年日本泡沫破裂的时候，房地产市值是GDP的2倍，也就是比值到达了200%，到1990年，仅东京都的地价就相当于美国全国的总地价。
一般工薪阶层即使花费毕生储蓄也无力在大城市买下一套住宅，能买得起住宅的只有亿万富翁和极少数大公司的高管。在1984年-1997年，香港房价年平均增长超过20%。1996年，香港竟出现买房前必须先花150万港元买一个号的怪事。从1991年到1997年房价上升4倍左右，若从1985年房地产市道复苏算起，到1997年时房价已上升了9-10倍。
1997年，香港房地产泡沫破灭，楼价一路下跌，至2003年中，下跌了70%左右。据说当时香港居民的损失就远远超过了香港的GDP，如果反推楼市的市值，那么房地产总市值比GDP至少应该在150%以上。那么现在大陆的房地产总市值/GDP是多少呢？美国做空大师詹姆斯·查诺斯给算了一笔账，说至少在300%-400%左右，那么话说我们房地产的核爆能力应该是日本的两倍，美国次贷危机的3-4倍。
我们的算法其实差不多，按照人均居住面积30平米计算（北大的报告家庭平均居住面积116平米），平均房价就算6000元，房地产的市值已经高达234万亿，中国GDP是67万亿，算下来这个比值是350%
有人说中国不一样，人口持续流入造成了高房价的刚性需求，其实这个故事我们在香港听过，日本听过，美国也同样听过，上涨的时候永远都是刚性需求。每个人对于不断上涨的资产的需求的都是刚性的。赚钱谁不愿意呢？至于人口流入这个事，未来五年将出现极大的逆转，首先宏观大环境下，2015年已经发生了转折，工作人口开始减少。老头老太太越来越多。2020年将开始人口负增长。
其次大城市纷纷人口管制，到2020年之前，人口基本不增长，核心城区开始人口负增长。三四线城市倒是鼓励农民去落户，但县城大家也是知道的，除了空房子什么都没有，现在的农民基本都已经在县城里有房子了，要让他们买个十套八套的？估计他们也没这个能力，更没这么傻。所以有产业的地方，人口不会流入了，而没有产业的地方，会鼓励人口流入，但那些地方恰恰是空城鬼城，房子像牛粪一样多。鼓励人口流入，其实也是寻找接盘侠的另一个说法而已。
再者，之前十年房价上涨，是因为央行的资产负债表扩张，换句话说是因为多印出来好多钱，没地方去，都被房子吸收了，房地产的涨幅，实际上就是实际通胀率，而在2015年，出现了转折，央行资产负债表收缩了，7万亿资金消失了。货币减少了7%，这就是通缩，未来一段时间，货币越来越少，拿什么支撑高房价呢？况且，收入越来越少，已经是大家的切身体会，难道大家就没感受到奇怪？收入越来越少，房价越来越高，这真的靠谱吗？
所以这就是股市的5000点，只是房地产的周期比股市要长很多，股市一个月房地产一年，股市筑顶一月，房地产可能高位盘整一年，然后股市暴跌3月筑底1年，房地产可能暴跌3年筑底10年。现在把自己重新套死的楼市投资者，不论你是不是所谓的刚需，或者改善需求，到时候恐怕都会很难受。但是断供风险是没有的，首付即使20%，装修税费加在一起，怎么也得有50%了，而且一旦你断供，很可能意味着银行彻底恨上你了，这辈子都不能再贷款了，这辈子也估计买不起房了，所以按照中国人的个性，除了炒房那拨人，大多数人还是会忍的。尽管还给银行的钱，要远远大于房子的价值。（本文完）
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