2006年房地产行业研究分析报告

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2006年房地产行业研究分析报告
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目 录
第一部分 2005年度房地产行业态势分析..................................................................1
第一章 2005年房地产行业发展环境及影响分析........................................................2
第一节 宏观经济环境及影响分析.........................................................................2
一、国际经济环境对房地产业的影响...............................................................2
二、国内宏观经济状况及对房地产业的影响....................................................2
三、国内投资、物价走势分析及对房地产业的影响........................................3
（一）固定资产投资状况分析..................................................................................3
（二）物价走势状况分析..........................................................................................5
第二节房地产行业政策变化及影响分析..............................................................7
一、近年行业主要政策分析...............................................................................7
（一）宏观调控政策..................................................................................................7
（二）房地产金融政策..............................................................................................9
（三）土地政策........................................................................................................ 16
二、2005年行业最新相关政策及其影响分析.................................................22
（一）2005年3 月，《关于切实稳定住房价格的通知》................................... 22
（二）2005年4 月，《关于新建居住建筑严格执行节能设计标准的通知》... 23
（三）2005年7 月，汇率调整...............................................................................

（四）2005年8 月，《中国人民银行个人信用信息基础数据库管理暂行办法》
................................................................................................................................... 24
（五）9 月初，《关于加强信托投资公司部分业务风险提示的通知》............. 25
（六）2005年12 月，国土资源部对控制方向表态............................................. 26
（七）2006年2 月，实名购房制的落实将能有效遏制炒房现象....................... 27
第三节房地产关联行业发展及影响分析............................................................28
一、上游行业发展及影响................................................................................28
（一）非金属建材整体价格在高位中小幅回落，缓解房价成本压力................ 28
（二）钢材供应充足价格回落，房地产企业钢材成本压力减弱........................ 29
二、下游行业发展及影响................................................................................31
（一）居民收入增多信心增强，拉动住宅潜在需求............................................ 31
（二）企业信心偏低................................................................................................ 33
（三）商业行业发展迅猛，拓展商业用房需求空间............................................ 34
第二章2005年房地产行业市场供需状况分析..........................................................36
第一节 房地产企业整体景气状况判断...............................................................36
一、房地产开发景气总体走势.........................................................................36
二、房地产企业景气指数水平.........................................................................37
第二节 全国房地产市场供给情况分析...............................................................39
一、土地开发与土地购置................................................................................39
（一）土地开发面积增幅继续减缓........................................................................ 39
（二）土地供应偏紧，土地购置同比减缓............................................................ 40
（三）土地开发面积占购置面积比重稳中略降....................................................

二、商品房开发规模与结构.............................................................................42
（一）商品房新开工面积增速略有下降................................................................ 42
（二）商品房竣工面积增幅下降不少.................................................................... 43
（三）住宅“热”，办公楼、商业用房“冷”.................................................... 44
第三节全国房地产市场需求情况分析...............................................................45
一、商品房销售旺盛........................................................................................45
二、商品房空置面积分类指数回落.................................................................47
第四节 全国房地产市场供需结构特征与价格走势............................................48
一、房地产供需结构的特征.............................................................................48
（一）住宅、办公楼销竣比大大提高，商业用房基本持平................................ 48
（二）竣工面积增幅减缓........................................................................................ 50
二、房地产市场价格走势................................................................................51
（一）一级市场：土地价格继续上涨，但涨幅回落............................................ 51
（二）二级市场：各类房地产价格小幅波动或涨幅稳中下降............................ 52
（三）三级市场：租赁市场价格小幅上涨............................................................ 53
第三章2005年房地产行业投融资分析......................................................................55
第一节 房地产企业投融资状况...........................................................................55
第二节 房地产业融资现状与渠道分析...............................................................57
（一）房地产开发资金来源.................................................................................... 57
（二）主流及次主流融资方式剖析........................................................................ 58
（三）房地产企业融资新动态................................................................................ 60
第四章2005年房地产行业区域分布及重点区域分析...............................................

第一节 各地区房地产开发资金来源比较分析....................................................64
第二节 房地产区域开发比较分析.......................................................................66
一、土地购置和开发区域发展情况.................................................................66
二、商品房投资、施开工和竣工区域发展情况..............................................67
第三节 商品房销售区域情况...............................................................................69
第五章 房地产重点城市2005年发展分析.................................................................71
第一节 上海房地产市场分析...............................................................................71
一、房地产开发投资增幅和商品住房新开工面积下降..................................71
二、商品住房交易量逐步回升趋稳.................................................................71
三、价格指数下降幅度逐月减小.....................................................................72
四、短期炒作行为得到控制.............................................................................72
五、豪宅售价租金均有微调，区域差别明显..................................................73
六、租赁业巨头看好高端物业.........................................................................74
七、写字楼市场竞争激烈，乙级写字楼市场堪忧..........................................74
八、城市改造改变了传统区域地位.................................................................75
第二节 北京房地产市场分析...............................................................................76
一、北京房地产市场整体是价升量缩、增速放缓..........................................76
二、定金和外资来源下降................................................................................76
三、住宅供给稳定，销售量同比下降.............................................................77
四、期房价格持续上涨，存量住房价格同比增长较快..................................78
五、政府加大了对经济适用房的支持力度.....................................................79
六、年轻人成购买主力，热衷于小户型和二手房..........................................

第二部分 2005年度房地产企业和项目发展分析....................................................81
第六章 2005年房地产行业企业运行综合比较分析...................................................82
第一节 房地产行业优势企业整体评价...............................................................82
一、上市房地产企业整体评价.........................................................................82
（一）获利能力比较................................................................................................ 82
（二）营运与发展能力比较.................................................................................... 83
（三）偿债能力比较................................................................................................ 84
二、综合排名百强企业整体评价.....................................................................84
第二节 房地产行业企业集中度分析...................................................................87
一、整体集中度分析........................................................................................87
（一）综合排名前100位企业规模状况................................................................ 87
（二）房地产企业规模排名.................................................................................... 89
二、企业区域集中度分析................................................................................90
（一）企业区域集中度分析.................................................................................... 90
（二）主要企业区域发展集中度分析.................................................................... 91
第三节房地产行业企业盈利状况变化分析........................................................92
一、综合排名前100位企业总体盈利状况.....................................................92
二、房地产企业盈利状况排名情况.................................................................93
第四节 房地产行业企业成长性分析...................................................................94
一、综合排名前100位企业总体成长性比较分析..........................................94
二、房地产企业成长性排名.............................................................................95
第七章 房地产行业典型企业分析..............................................................................97

第一节 住宅业务突出类个案企业分析...............................................................97
一、金地集团案例分析....................................................................................97
（一）企业概述........................................................................................................ 97
（二）经营情况........................................................................................................ 98
（三）最新动态...................................................................................................... 103
二、天鸿宝业个案分析..................................................................................103
（一）报告期内整体经营情况的讨论与分析...................................................... 103
（二）报告期公司经营情况.................................................................................. 104
（二）公司财务指标分析...................................................................................... 104
第二节商业用房写字楼类个案企业分析..........................................................107
一、大连万达集团个案分析...........................................................................107
（一）企业概况...................................................................................................... 107
（二）企业经营现状及地位分析.......................................................................... 108
（三）企业发展前景及影响因素分析.................................................................. 111
二、北京万通地产股份有限公司个案分析...................................................112
（一）企业概况...................................................................................................... 112
（二）企业经营现状及地位分析.......................................................................... 113
（三）企业发展前景及影响因素分析.................................................................. 114
第八章房地产行业典型项目分析............................................................................116
第一节 增量房市场项目情况...........................................................................116
一、住宅典型供应项目情况...........................................................................116
二、写字典型供应项目情况...........................................................................

三、商铺典型供应项目情况...........................................................................119
第二节 典型存量房供应项目情况....................................................................121
第三节 个案项目投资评价-----丰台万年花城项目..........................................123
一、案例基本情况..........................................................................................123
二、融资预期..................................................................................................125
三、开发计划..................................................................................................125
四、成本与收益..............................................................................................126
（一）成本标准...................................................................................................... 127
（二）收益标准...................................................................................................... 128
五、项目评价..................................................................................................129
（一）静态分析结论.............................................................................................. 129
（二）动态分析结论.............................................................................................. 130
第三部分房地产行业发展趋势预测及风险评价...................................................131
第九章 06年房地产行业与企业发展趋势预测........................................................132
第一节 06年房地产行业发展环境变化趋势预测.............................................132
一、经济环境变化趋势预测...........................................................................132
二、房地产市场主体的行为展望...................................................................132
（一）政府行为和动机.......................................................................................... 133
（二）银行行为和动机.......................................................................................... 134
（三）房地产开发企业行为和动机...................................................................... 134
（四）居民行为和动机.......................................................................................... 134
三、政策环境变化趋势预测...........................................................................

（一）宏观管理政策分析及预测.......................................................................... 136
（二）土地政策分析及预测.................................................................................. 136
（三）信贷政策分析及预测.................................................................................. 138
第二节06年房地产产品要素构成展望.............................................................140
一、土地成本展望..........................................................................................140
二、建材价格的展望......................................................................................140
三、人力成本、项目的期间费用和开发利润状况展望................................141
第三节 06年房地产行业市场供需形势及价格趋势预测..................................142
一、住宅供需趋势预测..................................................................................142
（一）高档住宅...................................................................................................... 142
（二）普通住宅...................................................................................................... 143
二、商业用房供需趋势预测...........................................................................144
三、写字楼供需趋势预测..............................................................................146
第四节 06年房地产行业企业竞争趋势预测分析.............................................147
一、产业竞争向规范化趋势...........................................................................147
二、品牌效应对于企业竞争越发重要...........................................................147
三、产业结盟与集团化趋势...........................................................................148
（一）产业结盟方兴未艾...................................................................................... 148
（二）企业集团化发展已成趋势.......................................................................... 149
第十章房地产行业风险评价及建议.........................................................................150
第一节 房地产行业投资与信贷风险评价..........................................................150
一、05~06年宏观经济波动风险评价............................................................150

（一）宏观经济波动性评价.................................................................................. 150
（二）05~06年宏观经济波动对房地产业带来的风险评价............................... 151
二、近年颁布重要政策风险评价...................................................................152
（一）金融政策风险分析...................................................................................... 152
（二）土地政策风险.............................................................................................. 153
（三）其他政策风险.............................................................................................. 154
三、05~06年上下游行业变化风险评价........................................................155
（一）05~06 年土地供应风险评价....................................................................... 155
（二）05~06 年房地产金融信贷供给风险评价................................................... 156
（三）05~06 年建材供给能力及价格风险评价................................................... 157
（四）05~06 年购买能力风险评价....................................................................... 157
四、05~06年行业竞争风险评价....................................................................158
（一） 产业进入退出壁垒分析............................................................................ 158
（二）05~06 年跨区域竞争风险分析................................................................... 159
五、05~06年市场供需矛盾风险评价............................................................160
六、05~06年贷款主体风险对房地产金融影响评价.....................................160
（一）房地产开发商的信用风险和道德风险...................................................... 161
（二）借款人还款能力及骗贷风险...................................................................... 162
（三）借款人与开发商存在纠纷，造成不及时还款.......................................... 163
（四）其它风险...................................................................................................... 163
七、05~06年行业风险综合评价....................................................................164
第二节 房地产行业投资建议.............................................................................

一、05~06年产业信贷价值评判操作标准与建议.........................................165
（一）土地资源占有能力及对05~06年判断企业优良的影响.......................... 165
（二）企业资金运营能力对05~06年判断企业优良标准的影响...................... 166
（三）品牌因素及对05~06年判断企业优良的影响.......................................... 168
（四）创新能力及对05~06年判断企业优良的影响.......................................... 170
（五）项目素质及对判断企业优良的影响.......................................................... 172
二、05~06年投资与信贷方式建议................................................................172
（一）以人民银行05年第3 号令为契机，积极应用个人信用数据库............ 172
（二）06 年前后应重点支持中低价位住宅的开发............................................. 173
（三）慎选优质开发商，以品牌和资质确定银企合作的对象.......................... 173
（四）区别对待自有资金和自筹资金，严格审贷标准...................................... 174
（五）严格执行放款条件，06年前后继续下大力气做好贷款‘三查” .............. 174

附 表
表1.1 天津、西安、上海、广州、沈阳和成都六省市钢材均价...............................30
表2.1 商品房新开面积和竣工面积...........................................................................42
表2.2 05年11月止房地产市场各类物业累计供给量..............................................44
表2.3 05年7-11月各类物业累计销售面积..............................................................46
表2.4 2005年11月累计各类物业销竣情况.............................................................48
表2.5 办公楼竣工面积和销售面积.............................................................................49
表3.1 房地产开发投资总额.......................................................................................55
表3.2 分业态房地产开发投资总额情况....................................................................56
表3.3 房地产开发资金来源情况.................................................................................57
表3.4 房地产开发资金构成情况...............................................................................58
表4.1 1-11月份各省市资金来源总量排序................................................................64
表4.2 1-11月份土地购置和开发总量情况................................................................66
表4.3 1-11月份各地区商品房投资施开工和竣工面积总量...................................68
表4.4 1-10月份各省市商品房销售总量情况............................................................69
表6.1 重点上市企业获利能力比较...........................................................................82
表6.2 重点上市企业营运能力比较...........................................................................83
表6.3 重点上市企业偿债能力比较...........................................................................84
表6.4 综合实力10 强企业平均功效..........................................................................85
表6.5 2005 中国房地产百强企业综合实力前十名...................................................86
表6.6 房地产企业规模前10位.................................................................................

表6.7 2005中国房地产企业盈利能力前10名.........................................................93
表6.8 中国房地产企业成长性前10名.......................................................................96
表7.1 股本结构..........................................................................................................98
表7.2 每股盈利分析..................................................................................................99
表7.3 利润构成分析................................................................................................100
表7.4 获利能力分析................................................................................................100
表7.5 经营能力分析................................................................................................101
表7.6 偿债能力分析................................................................................................101
表7.7 资本结构........................................................................................................102
表7.8 发展能力........................................................................................................102
表7.9 天鸿宝业经营业绩.........................................................................................105
表7.10 天鸿宝业主要财务指标...............................................................................105
表7.11 天鸿宝业资产负债情况...............................................................................106
表8.1 2005年中期主要城市高档住宅、普通住宅、别墅增量市场典型项目.........117
表8.2 2005 年中期全国主要城市写字楼增量市场典型个案情况..........................119
表8.3 2005 年中期全国主要城市商业用房增量市场典型个案情况列表...............120
表8.4 2005 年中期全国主要城市住宅存量市场个案列表....................................121
表8.5 2005年中期全国主要城市商铺存量市场成交典型个案..............................122
表8.6 2005年中期全国主要城市写字楼存量市场成交典型个案.............................122
表8.7 万年花城项目开发计划...................................................................................126
表8.8 万年花城项目成本取费标准...........................................................................

表8.9 万年花城项目价格预测表...............................................................................128
表8.10 万年花城项目出租收益标准表.....................................................................128
表8.11 万年花城项目动态分析结论.........................................................................130
表10.1 1980年至今我国国民经济发展的三个阶段..................................................

附 图
图1.1 2004—2005年城镇固定资产投资变化情况........................................................4
图1.2 2004—2005年社会消费品零售总额变化情况....................................................5
图1.3 消费者信心指数................................................................................................31
图1.4 企业家信心指数...............................................................................................33
图2.1 房地产开发综合景气指数走势........................................................................37
图2.2 土地开发面积及增速走势...............................................................................39
图2.3 土地购置面积及增速走势...............................................................................40
图2.4 土地开发面积占购置面积的比重....................................................................41
图2.5 商品房竣工面积及增幅...................................................................................43
图2.6 商品房销售面积走势........................................................................................45
图2.7 销售给个人的不同物业销售额增速................................................................46
图2.8 办公楼竣工面积和销售面积情况.....................................................................49
图2.9 商品房竣工面积及其增长...............................................................................50
图2.10 商品房销售面积及其增长.............................................................................51
图6.1 百强企业总资产规模分布.................................................................................87
图6.2 百强企业在2004 年的主营业务收入分布.......................................................88
图6.3 百强企业利润总额分布图.................................................................................92
图6.4 近三年中百强企业主营业务收入年均增长率分布图......................................94

图6.5 百强企业土地储备分布.....................................................................................95
图8.1 万年花城项目概况..........................................................................................124
图10.1 土地转让收入、经营总收入及其比重........................................................

 

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