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方 正 证 券 研 究 中 心
投资要点
国房景气指数回落趋势不改。
近段时间政策效应已经开始慢慢显现，但仍然难以改变地产行业整体
向下调整的趋势。预计2009 年国房景气指数将会触底，时间很可能出
现在第三季度，早则在第二季度。
房价环比跌幅连续呈现缩小趋势。
2009 年1、2 月的环比下跌幅度逐渐减小，主要源于一部分城市房价
的下跌空间已经极其有限，甚至有些城市的房价开始触底反弹。我们
判断房地产行业的价格调整在今年年底企稳是大概率事件。
政策推动下成交量回暖明显。
成交的持续回暖增强了我们对地产行业的信心，去库存化时间有望大
大缩短、资金回笼速度有望大大提高，如果整个宏观经济能够逐步筑
底回升的话，那么成交量回暖的势头还将延续。
行业调整导致投资迅速放缓。
行业投资的陡然减少，将对我国的经济造成很大的冲击，如何保持行
业投资的稳定和持续性其实非常重要，而政府也多次提到要稳定房地
产行业的发展，我们认为，需要稳定的不仅仅是房价，而更重要的是
投资。
政策效应逐渐显现，资金来源有所改善。
在所有资金来源中，除了自筹资金以为，其他资金来源的同比增速都
走出了拐点，这一点非常重要，说明整个行业的资金面正逐渐往好的
方向发展，政策效应逐渐开始显现。
物价持续下降给货币政策调整留下空间。
房地产行业市场表现强于大盘。
我们在2 月月报中维持行业“增持”评级，3 月4 日至3 月26 日，地
产行业的市场表现依然强于大盘。在这期间，地产板块上涨了12.96%，
而上证指数和沪深300 指数仅分别上涨了7.44%和8.52%。
行业评级维持“增持”。
通过对行业1-2 月的运行情况分析来看，行业仍处于下行调整当中，
但行业资金来源指数已经见底回升，这是一个值得关注的信号，资金
密集型的地产行业只要资金问题得到解决，剩下的价格调整、成交量
是否能够持续等问题就不再是问题。我们认为行业最坏的时刻已经过
去，所以维持行业“增持”评级。
建议关注近期涨幅较小的物业类公司，如金融街、张江高科、中国国
贸等。
目 录
一、房地产行业运行形势分析 .................................................... 3
1、国房景气指数回落趋势不改 ............................................................ 3
2、房价环比跌幅连续呈现缩小趋势 ........................................................ 4
3、政策推动下成交量回暖明显 ............................................................ 4
4、行业调整导致投资迅速放缓 ............................................................ 5
5、政策效应逐渐显现，资金来源有所改善 .................................................. 7
6、物价持续下降给货币政策调整留下空间 .................................................. 8
二、3 月份已公布年报重点公司业绩回顾及评级 .................................... 10
1、荣盛发展（002146）——难得的二线开发商 ............................................. 10
2、万科A(000002)——存货跌价准备侵蚀公司利润 .......................................... 11
3、陆家嘴（600663）——业务转型稳步前行，土地批准收入不确定性大 ....................... 12
4、张江高科（600895）——多因素催生公司业绩增长 ....................................... 13
5、中华企业（600675）——09 年将面临业绩增长瓶颈 ....................................... 15
三、房地产行业2009 年4 月投资策略 ............................................ 16
1、房地产行业市场表现强于大盘 ......................................................... 16
2、行业评级维持“增持” ............................................................... 17
3、2009 年4 月投资策略及风险提示 ...................................................... 17
图表目录
图表 1 国房景气指数变化趋势 ........................................................... 3
图表 2 国房景气各项分类指数情况 ....................................................... 3
图表 3 全国70 个大中城市新建商品住房价格同比与环比指数情况 ............................ 4
图表 4 全国各月商品房销售面积与销售金额变化情况 ....................................... 5
图表 5 住宅价格与投资的关系 ........................................................... 5
图表 6 全国房地产开发和住宅投资完成额累计增长情况 ..................................... 6
图表 7 购置土地面积和完成开发土地面积同比情况 ......................................... 6
图表 8 各月商品房新开工及竣工面积情况 ................................................. 7
图表 9 商品房施工、新开工及竣工面积累计同比变化 ....................................... 7
图表 10 房地产开发资金来源占比情况 .................................................... 8
图表 11 房地产行业各种资金来源同比增长情况 ............................................ 8
图表 12 CPI 指数走势 ................................................................. 9
图表 13 金融机构人民币贷款基准利率 .................................................... 9
图表 14 存款准备金率变化情况 .......................................................... 9
图表 15 房地产行业指数近3 月相对大盘表现 ............................................. 16
图表 16 房地产行业指数近1 月相对大盘表现 ............................................. 16
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