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消费问题杨红旭楼市研究2016-03-08
转自微信公众号 杨红旭楼市研究
过去多年，无数的国内外经济学家、金融学家、投行首席、房地产专家高调唱空中国楼市，认为泡沫很大，将会崩盘。
其中，也包括2013年度的经济学诺奖获得者席勒教授，我买过他的多本著作，很认可他对美国楼市的研究与观点。但他2009年来深圳和2011年来上海，都曾公开认为此二市，以及中国楼市有泡沫。我曾专门写过一篇文章与席勒打赌（点看：2013年那个关于中国房价的赌约！），他不鸟我，那是另外一回事。
关于市场研究与判断，不能比拼哪个学者更大牌，成为大牌当然有其被公认的过往业绩，但并不代他对于任何市场领域、任何时段的预测都靠谱。市场预测，一定要具体到某个具体领域、具体时段，然后经过时间验证，方才能够称出谁的观点更靠谱。
书归正传，老杨聊聊房价收入比。
近期，易居房地产研究院发布了2015年度的全国房价收入比报告，我们的结论是：房价收入比接近合理区间上限，全国房价基本无泡沫。
2007年，我带领同事，第一次研发这份报告，至今仍是全国范围内的惟一一份年年更新的房价收入比报告，每年发布此报告，都会遭到很多质疑和批评。但是，过去9年来，全国房价又涨了近一倍（由3千多涨至6千多），楼市也并无崩盘。这能否证明：我们的判断还算靠谱吧？
一看房价。2015年，全国新建商品住宅成交均价达6472元/平方米，同比增长9.1%。全国房价从2004年开始大幅增长，进入黄金十年，其间只有2008年房价小跌1.9%。2009年则大涨24.7%。2010年开始，房价开始告别高速增长期，维持在7%上下，其中2014年楼市降温，房价涨幅较小。
二看收入。2015年，全国城镇居民人均可支配收入31195元，比上年名义增长8.2%。收入增幅，与GDP增幅走势相近，只是涨幅高于GDP，当然我们这里的收入是名义值，而GDP并非名义值。由于房价也是名义值，所以收入也用名义值，这样计算房价收入比更合理。
三看房价收入比。我们在房价收入比计算公式中，设定住宅套型面积是100平米。据上述的房价与收入数据，可以得出：2015年全国商品住宅房价收入比为7.2。与2014年的7.1相比，2015年房价收入比回弹上升，但并不改变震荡下行的趋势。
大家常会听到一个说法：欧美国家房价收入比为3至6倍。确实如此，当前美国的房价收入比就是4倍左右。虽然计算方式不同（他们用中位数，我们用均值），仍能说明当中我国房价收入比高于欧美国家。
但据此能得出中国房价有泡沫吗？不宜进行如此简单的对比！
我们可以拿上述数据进行纵向对比，也即在统计口径一致的前提下，比对中国的历史数据。上面的房价增幅图显示，2004年之前我国房价涨幅小于10%，房价非常合理，当时的房价收入比为6.6至6.9倍，属于俣（疑为“合”小版注）理区间。
2015年全国房价收入比为7.2，略高于合理水平的上限，但相比07年和09年的8，已明显下滑。另外还有一个因素：近几年我国住宅建设中精装修房比重快速提高、高新设备越来越多的使用，也促涨了房价。因此，全国房价也可以定性为：基本无泡沫。
但是，我们也必须清醒的认识到，个别城市房价大涨之后，存在短暂性泡沫，比如深圳。2015年全国房价收入比略有上升，也与深圳房价均价大涨三成多有关。
其实，2014年深圳房价收入比位列全国第一，同样依据现有数据推算，深圳2015年度房价收入比高达25.8，同比增长27.6%，房价涨幅明显大于居民收入涨幅，房价收入比进一步脱离合理区间！深圳房价收入比，全国来看，再次夺冠，其实也可能是全球最高！
也许有人会说，深圳的房价收入比，肯定超不过香港，因为香港房价仍然明显高于深圳。好吧，咱位再看看香港的数据。
香港住宅户型远小于深圳，分为ABCDE五类，我们取B类的中间值（55平米，是实用面积，不是大陆的建筑面积）私宅均价，以及香港家庭月度收入中位数，得出香港的房价收入比。
易居房地产研究院的数据显示：2015年第三季度，香港房价收入比为22.9。从这组数据看，香港房价收入比没有深圳高，当然如果也按100平米户型计算，则与深圳差不多，或略超深圳。
我之前曾预测香港房价是个大泡沫，必定破灭，当前处于破灭初期。其实，这组房价收入比数据，就能证实这一点。众所周知，1997年香港房价泡沫很大，其后在亚洲金融危机冲击下破灭，而1997年香港房价收入比为17.5，其后一路下滑。
2004年开始反弹，2010年再次回到17，也就是回到了1997年泡沫水平。注意：也正是这一年，香港当局意识到房价过热，于是出招，收紧税收政策。
但其后，香港房价继续上涨，房价收入比继续创新高。也就是说：2010年以来，香港房价就处于泡沫越吹越大的非理性繁荣的状态。随着2015年四季度香港房价调头下拐，泡沫开始破灭。可以预测：2016年香港房价收入比也将步入下行通道。
那么，深圳房价收入比何时也会下降一些？哥，你猜……
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