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2016-03-06 新财富投研圈 世联行
袁鸿昌
本文为【新财富投研圈】房地产系列活动（第3场，线上活动）纪要分享
主讲嘉宾：袁鸿昌（袁鸿昌 世联行副总经理、董事会秘书）
嘉宾主持：阎常铭（兴业证券房地产行业首席分析师）
阎常铭：大家好，我是兴业证券房地产行业首席分析师阎常铭，今天很荣幸陪同世联行的董秘兼副总经理袁总（袁鸿昌）在这里给大家讲解房地产行业未来的发展趋势。
其实我们大家也看到，从2014年四季度的降息之后，整个房地产行业进入了一轮新的复苏周期，在一片质疑声中，我们可以看到，2015年全国房地产成交金额达到8.7万亿，同比上升14%，但是城市间的分化是非常的严重的，据统计，百城房价同比上涨只有4.1%左右，但是像深圳这样的一线城市，房价涨幅是远高于这一数字的。比如深圳，它的涨幅达到38%到40%。当前很多人认为是一个高点市场，争议也非常大。在这种情况下该如何解读未来的市场趋势？如何判断我们当前的一些投资举措以及资产配置行为？
今天有幸请到世联行的董秘袁总为大家进行详细解读。袁总是2001年就加入世联行的，资历非常之深，在华东区等地都担任过领导。我们看到世联行目前布局全国160多个城市，是一手房代理的绝对龙头，所以袁总的分享我觉得应该是非常有启发意义的，下面有请袁总。
袁鸿昌：大家下午好，谢谢新财富，也谢谢常铭的介绍。其实市场是不可知的，世联行作为一家服务商，我们在市场上服务好客户，在前线我们也把我们所感知的一些东西给大家做一些汇报，希望对大家能够有所裨益。
世联行去年的销售额是4309亿，同比增长34%，超过了整个市场的增长。我把一线的情况简单地说一说，房地产行业从2003年的7600亿到2013年的8万亿，2013年之后，整个市场出现高位震荡的情况。2015年全国总销售额又创造8.7万亿的新高。总量保持稳定的同时，城市分化特别剧烈，全国建制市一共是661个，排在前40名城市就占了这8.7万亿总销售额的50%强，其中北上广深的份额就占到16%。北上深，2015年我估计也创造了三个第一的世界记录，上海一二手楼总销售额1.4万亿，创造了全世界城市的一二手楼销售额的世界纪录；北京去年出让土地2千亿人民币左右，也是单个城市出让土地面积最高的一个城市；深圳做为单一城市，一年的房价涨幅就达到了33%，这估计也创造了一个房地产年涨幅的新纪录。
在我们看来，分化是有合理性的，或者从整个国家的发展来看，城市的分化是必然的。美国现在的房地产的交易额主要是集中在两个半地区，一个就是以纽约为中心的新英格兰地区，一个是加州，再有半个是佛罗里达的养老地产，最主要都集中在这些地方，在城郊。美国的总人口大概3.3亿，实际上支撑了最主要是纽约和旧金山这两个房地产的明星城市，欧洲大概接近八亿的人口，支撑了像伦敦、法兰克福以及罗马等这些大城市。我们都知道日本失去的十年，房地产下跌了很多，现在日本的房地产交易额可能80%都集中在东京和近畿两个地方。
中长期看好一线城市和省会城市的房地产市场，那么，怎么看待2015年一线城市房价的暴涨？深圳土地稀缺，人口众多，这个情况可能在五年前或是八年前也都同样存在。为什么会在去年这个点集中爆发出来了？在我们看来，这跟深圳交易所与资本市场的推动力有关连。
大家知道在去年上半年的股市的狂欢中，上市公司的减持量超过了5千亿，其中1100亿是央企和国企部分，3000多亿是民企。减持主要是在民营公司，那么这3千多亿的增量资金实际上有三种用途：
一种是做海外资产配置，在国外生活过的人都知道，国外的优质资产也是相当有限，虽然大家都经常会说这样一个词，说卖掉深圳或者上海北京的房子，在休斯顿买五套或六套房子，问题虽然便宜，但它的回报在哪？同时如果不长期居住在那儿，还要交房产税，还要交打理费，其实成本也很高。
另一种是投PE，大家都知道去年最狂欢的时候投PE，风险越来越大，而且估值也非常得高。
第三，就是去存银行，但是在降息的大背景之下，这并不是一个好的方式，所以投资一线城市的房产，是一个相对不错的路径。
深圳有中小板、创业板，深圳本土的企业在国内和海外的上市数量超过300家，仅次于北京、上海，又是以民营企业为主。这点实际上极大地改善了创业者的财富状况。我们有时候接触到一些做实业的老板来买房，大家想象一下，一个东莞的老板过来买房，他一年的利润是2千万，但要拿出这么多现金并不是那么容易，因为这帐面上的利润2千万有可能是存货，也有可能是应收账款，但是没有现金。上市公司就不一样，2千万的利润就能转化成接近20亿市值，要是出让1%的股份，他就获得了2千万的现金。
资本市场的推动力，是深圳房价暴涨最主要的触发点。回顾2015年，深圳房价的上涨也是从豪宅先涨起来，顶级的豪宅从10万涨到15万。这种情况也为普通的住宅拉开了空间，再掀起了一波波澜壮阔的上涨潮。
那么，房价是否可以进一步上涨？其实最重要的还是两个，一个是有没有新进入的钱，一个是居民的承受力如何，也就是加杠杆，但是房地产跟股票的加杠杆是不同的。股票加杠杆可以通过股市的上涨卖掉股票来还钱，但是通常房地产加杠杆最主要是给购房者还贷背上了沉重负担，因为大多数的购房人并不是买进卖出短期获利，即用这种短期的交易形式行为来做这件事，所以，从短期来看，现在一线城市的购买量和房价，我认为今年不会大踏步地向上向前发展，原因是居民的购买力是有上限的。
世联行有一个独特的指数，我们叫“上车盘指数”，即30岁以下的年轻人购买第一套自住房的置业门槛，2015年深圳的购房门槛已经提高到285万、3年之前还是150万。意味着，深圳的年轻人要想有一个自己的家，三成首付加上水费，一次性要拿出近100万，30年按揭、月供过万。这对很多年轻人而言，并不轻松。
这轮上涨，媒体也起到了宣传和推波助澜的作用。现在，在一线城市内部也有分化，比如有上海的瑞红新城352套1000万以上的房子一天“日光”的这样现象，但是同时也有卖房比较平稳、甚至还有一部分问题房型卖不掉的情况，但是媒体关注到的就是这些卖的很快的，同时又在大众媒体上迅速传播，造成了大家的恐慌，觉得以后买不上房。
中长期来看，一线城市的房价上涨依然是趋势。深圳如果说从对标城市来看，它特别像美国的旧金山，已然成为了中国创新的发动机，甚至是世界创新的发动机。这次在拉斯维加斯的CES大会上，深圳单个城市的参展商数量就达到了600家。深圳的创新性在，资本市场的扶持在，我认为深圳房价就中长期而言，动力就会持续地存在。深圳参展商数量达到600家，超过了中国其它城市的数量总和，也超过了美国一个国家的参展数量总和，所以，创新城市的基础、资本市场财富状况的改善，人口不断的流入，是这座城市房地产市场长期向好的根基。上海是中国经济体量最大的城市，它的GDP超过了接近2.5万亿人民币，人口也有2400万，上海再开启战略新兴板块的过程中也会使得大量的创新企业集聚在上海，把总部迁至上海，在这边办公以及开展他的商务活动，这些会使上海的住宅的价值进一步提升，当然都是中长期的看好。
一线城市未来也要通过供给侧改革，来解决房价上涨过快的问题。比如深圳，第一，是存量过少，要加大供应。去年深圳量价齐升，过往的一年新房大概卖4-5万套左右，去年销售的套数达到了6.6万套。深圳常住人口超过了2千万，又是一个年轻化的城市，有许多年轻化的家庭，以户均2.5人来计算，超过8百万户。
但是整个住房的结构是什么状态呢？大概其中具有完整产权的商品住房150万套，每年以增加5万到6万套的速度在增长，保障房有34万套，单位用房大概是65万套，其它都是城中村的小产权房，有650万套，实际上真正的商品住房只有150万套，远远的小于有需求在深圳长期居住下去的人口。深圳2015年的土地供给总量是175万平米，住宅用地的面积只有13万平米，占比只到8%。
供给侧改革对房地产来说，一线城市最重要的是改变住宅用地歧视、加大住宅用地的供应量。第二，是户型小型化。2015年深圳新建住宅成交套均面积是98平米，北上广都是超过100平米，四个一线城市住宅套均面积比2014年都有增长。可见，要降低购房门槛，必须户型小型化是趋势。
除了一线，在核心的二线城市，中长期也是看好的。因为在二线城市往往一个核心的省会城市聚集了这个省的教育资源以及医疗资源等等，中国661个城市里中，除去一二线40个城市，可能下一轮选择的故事里面最不被看好的是数量众多的三四线城市，这些城市估计未来的命运堪忧，中长期都会面临去库存的巨大压力，产业也会离去。会到什么程度呢？可能最极端的情况会有点像我们在看冯小刚拍的电影《非诚勿扰》中在北海道的一些城市，老人走了以后，这个城市就被荒弃了，这种情况在中国也可能会发生。
我们对城市的判断体系，现在不管是投资还是拿地，选择地点已经成为你投资决定占到95%强的比重。分化是中国房地产下半场的常态。除了一二三线之间的城市分化，在一线城市，购房也已经进入到寻宝阶段，要花时间，要用专业的眼光去挑选合适自己的房子，包括开发商选择地块，也要用最专业的眼光去挑选合适的地块。
谢谢大家。
（未完待续）
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