“地王”现象蔓延至二线城市

xiaooppo 发表于 2016-3-25 12:19
热乎的，昨天下午合肥拍了个76亿的地王，楼板价1.2+，合肥的均价当前也才9000+而已。

这个贴的内容，是今天和昨天的最新楼市消息。呵呵，这两天房地产快开锅了，一下那么多新消息。

evaea 发表于 2016-3-25 13:06
好文

这一轮房价地价上涨对长期经济前景是摧毁性的

分享一个新动态，与官方宣传口径不太一致：

穆迪：银行参与僵尸企业债转股风险过高

一旦债权银行参与了无生存能力企业的债转股，不仅会失去优先受偿地位，还进一步增加自身成本。银行在转股与否的抉择中，保持独立判断尤为重要

　　穆迪近期发布报告指出，银行对本身无生存能力的企业进行债转股将蕴含风险。因为转股之后银行丧失其优先受偿地位，债转股还可能使得这类企业有能力举借更多债务并增加杠杆，从而进一步削弱债转股银行的受偿地位。
　　这里的债转股是指企业原本的债权银行把企业的债务转为银行对企业的股权。3月8日中国最大民营造船厂熔盛重工（现更名为荣华能源）宣布拟向22家债权银行发行141亿股股票来抵消债务，其最大的债权人中国银行将变成其最大股东。这一事件揭开了国内银行债转股话题的热烈讨论。国务院总理李克强也在全国人大会议记者会上称，可以通过市场化债转股的方式来逐步降低企业的杠杆率。
　　近期穆迪出具报告，提出中资银行对无生存能力企业的债转股蕴含风险，并且以荣华能源作为案例加以讨论，认为“参与这种债转股安排加大了银行的风险”。
　　报告指出有一部分企业已经没有生存能力，甚至走向破产在所难免，参与债转股的银行会承担更高成本。首先，转股之后现有股东被摊薄但并未退出，同时银行丧失其优先受偿地位。债转股可能使得无法生存或勉强生存的企业有能力举借更多债务并增加杠杆，从而进一步削弱债转股银行的受偿地位。
　　穆迪分析师对记者表述，所谓无生存能力的企业是指本身的商业模式和经营管理上存在致命缺陷，而不仅仅是短期债务结构有问题的企业，即使银行对其债转股他们最终还是无法生存。
　　“假如直接进行清算，银行作为贷款人还可以处于优先受偿地位”，前述分析师称，一旦银行转为股东将处于最后受偿的地位，并且不排除会继续对企业进行输血。
　　相反，对于资本结构杠杆过高的企业进行债转股反而是一种更优选择。前述分析师认为这类企业仅仅是由于杠杆过高和财务压力过大，导致出现短期的偿付困难。穆迪报告认为债转股可以避免企业进入破产清算，还能让企业保持正常生产经营并逐渐恢复，这样能够为企业保留更多价值。并且如果日后企业经营好转，银行凭借其持股可以获得更高的收益。
　　关于判断哪些企业属于无生存能力、哪些企业适合债转股，银行需要根据具体情况和过往经验综合考虑。穆迪分析师对记者表示，由于债转股牵涉利益广泛，银行可能会受到来自外部因素的干扰。在此过程中，银行保持决策的独立性尤为重要。

穆迪下调香港评级展望至负面

穆迪认为，鉴于香港与内地密切的联系，将香港的评级展望由稳定下调至负面。香港财政司司长曾俊华回应指“难以理解和认同”

　　继本月初将中国主权评级展望由稳定下调为负面之后，国际评级机构穆迪近日再次发布报告指，由于香港与中国内地密切的联系，将对香港的评级展望由稳定下调为负面，但维持对香港ZFAa1的长期债务评级与发行人评级。
　　穆迪表示，这次调整香港的评级，原因在于香港与中国内地的信用状况联系紧密，主要包括在经济方面，香港与内地目前贸易联系极为密切；在金融系统方面，香港的银行业系统参与内地业务比重较高等。
　　在经济方面，2015年，香港43.6%的自产商品以及53.8%的再出口商品都被送往中国。与此同时，去年香港77.3%的入境旅客来自中国内地。鉴于中国内地对香港贸易行业的重要性以及香港经济对贸易行业的依赖性，中国经济增速放缓将削弱香港经济表现。
　　在金融系统方面，香港的银行业系统参与内地业务比重较高，在2015年第三季度，对内地贷款已占香港银行业总资产的15.7%。考虑到香港银行对内地贷款的风险敞口，香港银行业的信贷风险正在增加。
　　穆迪指出，对香港评级展望的调整反映出该机构认为香港的信用状况将继续跟随中国内地的信用状况转差，故将香港的评级展望由稳定下调至负面。
　　3月13日，香港财政司司长曾俊华发表网志进行回应。他表示对穆迪的调整“实在难以理解和认同”，因为香港的经济基础良好，也拥有与国际标准接轨的完善金融监管制度，银行系统稳健，ZF财政健康，因此香港目前面对的绝非中国内地的风险，而是中国内地的机会。
　　不过，国际评级机构惠誉于今日（14日）表示，宣布维持对香港的AA+评级，展望稳定。
　　惠誉认为，香港经济体量较小并且属于开放型，与全球金融系统及内地的贸易及金融业联系紧密，的确较容易面对风险，但对香港的评级已考虑到香港有能力应对风险波动，并且有很强的对外资产负债，经济具有抗跌力。
　　惠誉已于2013年将中国主权评级调低，目前惠誉对中国的主权评级为A+，评级展望为稳定。
　　在今年全国“两会”举行前夕，穆迪将中国的评级展望从稳定下调至负面，随后又将30多家中国国有企业的评级展望从稳定调整为负面。
　　穆迪表示，调整展望的主要原因包括:目前及未来财政指标走弱，ZF债务上升以及ZF资产负债表上庞大且不断增加的或有债务；由于资本外流，ZF外汇储备缓冲持续下降，凸显了政策、货币与增长风险；以及鉴于改革面临艰巨挑战，ZF为解决经济失衡而实施改革的能力存在不确定性。

   地王转战二线城市，地价上升，受益的是ZF，待购房的老百姓又要悲催了。   房价何时才能处于理性的价位？百姓唯有无奈与哀叹。

dqyhb 发表于 2016-3-25 15:03
地王转战二线城市，地价上升，受益的是ZF，待购房的老百姓又要悲催了。   房价何时才能处于理性的价位？ ...

从一个角度再次说明了地方财政对房地产行业的严重依赖性。知道是个破火车头，但也没有可以替代品。

房地产要是垮了，这个财政年度就过不下去了，要破产了。

真是很纠结呀~~~~~~

本来去年计划要改善一下住房，现在看来，有点迟疑。
虽然广州在一线城市算便宜，但感觉房产价格还是有点虚高。
之前在宁波、杭州的时候，感觉房价也不低，宁波07年海曙好点的房子就要1万多了

ascta 发表于 2016-3-25 15:07
本来去年计划要改善一下住房，现在看来，有点迟疑。
虽然广州在一线城市算便宜，但感觉房产价格还是有点虚 ...

好险~~~~~~

再看看吧。虚火需要牛黄去去火

ascta 发表于 2016-3-25 15:07
本来去年计划要改善一下住房，现在看来，有点迟疑。
虽然广州在一线城市算便宜，但感觉房产价格还是有点虚 ...

昨天看到了一新闻：北京海淀区今年的幼升小政策将明确规定，每房每六年一个学位（不包括二胎）。

不知道这个政策别的城市会不会借鉴。明显针对以买、租学区房。

虽然不太友好，但对房地产价格虚高确实有作用。

fumingxu 发表于 2016-3-25 13:37
二线是指各大区城市，以及知名度和影响力高的省会城市和副省级城市，如杭州、厦门？

找找你的目标城市的定位吧：

从国务院对城市总规的批复，看中国城市的真实排名

    这篇文章来由是国务院日前对广州城市总体规划的批复，定调颇高，让广州媒体感受到满满的正能量。那么，其他城市的批复都是怎样的？还有，究竟哪些城市的总体规划必须经国务院批复呢？
    城乡规划法规定，直辖市、省会城市以及国务院确定的城市，其总体规划必须上报国务院批复。其中，“国务院确定的城市”一般是指计划单列市、历史文化名城、城市人口超过100万，以及国务院认为重要的城市。
    所以，一个城市的总体规划若能被国务院批复，就是一个城市重要作用的体现。
    《国务院关于城市总体规划的批复》，可以看成是国家对一个城市的总体功能定位，其用词精准考究、内涵深刻，从中也许可以体会出大家心目中的城市排名。
    给北京的定位：
    “北京市是中华人民共和国的首都，是全国的政治中心、文化中心，是世界著名的古都和现代国际城市。
    北京城市的发展建设……体现为中央党、政、军领导机关的工作服务，为国家的国际交往服务，为科技和教育发展服务。”
    给上海的定位：
    上海市是我国直辖市之一，全国重要的经济中心。
    把将上海建设成为经济繁荣、社会文明、环境优美的“国际大都市”，国际经济、金融、贸易、航运中心之一。
    给天津的定位：
    天津市是环渤海地区的经济中心。将天津市逐步建设成为经济繁荣、社会文明、科教发达、设施完善、环境优美的“国际港口城市”，北方经济中心和生态城市。
    给重庆的定位：
    重庆市是我国重要的中心城市之一，国家历史文化名城，长江上游地区经济中心，国家重要的现代制造业基地，西南地区综合交通枢纽。
    给广州的定位：
    广州是广东省省会、国家历史文化名城，我国重要的中心城市、国际商贸中心和综合交通枢纽。
    给深圳的定位：
    深圳市是我国的经济特区，全国性经济中心城市和国际化城市。
    给武汉的定位：
    武汉市是湖北省省会，国家历史文化名城，我国中部地区的中心城市，全国重要的工业基地、科教基地和综合交通枢纽。
    给成都的定位：
    成都是四川省省会，国家历史文化名城，国家重要的高新技术产业基地、商贸物流中心和综合交通枢纽，西部地区重要的中心城市。
    给南京的定位：
    南京是著名古都、江苏省省会、长江下游重要的中心城市。
    给杭州的定位：
    杭州是浙江省省会和全省经济、文化、科教中心，长江三角洲中心城市之一。
    苏州（待批）：
    苏州市是国家历史文化名城和重要的风景旅游城市，是长江三角洲重要的中心城市之一。
    给宁波的定位：
    宁波是我国东南沿海重要的港口城市、长江三角洲南翼经济中心、国家历史文化名城。
    给郑州的定位：
    郑州是河南省省会，国家历史文化名城，我国中部地区重要的中心城市，国家重要的综合交通枢纽。
    给长沙的定位：
    长沙是湖南省省会，长江中游地区重要的中心城市，国家历史文化名城。
    合肥（待批）：
    合肥是安徽省省会，全国重要的科研教育基地、现代制造业基地和区域性交通枢纽，长江中下游重要的中心城市之一。
    给南昌的定位：
    南昌市是江西省省会，长江中游地区重要的中心城市，国家历史文化名城。
    给石家庄的定位：
    石家庄市是河北省省会、京津冀地区重要的中心城市之一。
    给西安的定位：
    西安市是陕西省省会，国家重要的科研、教育和工业基地，我国西部地区重要的中心城市，国家历史文化名城。
    给兰州的定位：
    兰州是甘肃省省会，西北地区重要的工业基地和综合交通枢纽，西部地区重要的中心城市之一，丝绸之路经济带的重要节点城市。
    给沈阳的定位：
    沈阳市是辽宁省省会，东北地区的中心城市，全国重要的工业基地。
    给大连的定位：
    大连是我国北方沿海重要的中心城市和港口、旅游城市。
    给长春的定位：
    长春市是吉林省省会，东北地区中心城市之一，我国重要的工业基地城市。
    给哈尔滨的定位：
    哈尔滨是黑龙江省省会，我国东北地区重要的中心城市，国家重要的制造业基地，国家历史文化名城。
    给青岛的定位：
    青岛是我国沿海重要中心城市和滨海度假旅游城市、国际性港口城市、国家历史文化名城。
    济南（待批）：
    山东省省会，著名的泉城和国家历史文化名城，环渤海地区南翼和黄河中下游地区的中心城市。
    给厦门的定位：
    厦门是我国经济特区，东南沿海重要的中心城市、港口及风景旅游城市。
    逐步把厦门市……在促进两岸共同发展、建设21世纪海上丝绸之路中发挥门户作用。
    给福州的定位：
    福州是福建省省会、海峡西岸经济区中心城市之一、国家历史文化名城、滨江滨海生态园林城市。
    给南宁的定位：
    南宁市是广西壮族自治区首府，北部湾经济区中心城市，我国西南地区连接出海通道的综合交通枢纽。
    给珠海的定位：
    珠海是我国经济特区，珠江口西岸核心城市和滨海风景旅游城市……逐步把珠海市建设成为经济繁荣、社会和谐、生态良好、特色鲜明的现代化城市。
    湛江（待批）：
    中国南方大港和重要海洋服务基地，环北部湾地区中心城市之一，广东省域副中心城市，宜居宜业宜游的生态型海湾城市。


    解读一下
    1、哪些城市被赋予了“全国性”职能？
    在国务院的批复中，明确赋予“全国性”职能的城市是北京、上海、广州、深圳、重庆，北京是全国性的政治与文化中心，上海与深圳均为“全国性经济中心”，广州与重庆的表述均为“我国重要的中心城市”。
    不过，在住建部2010年发布的《全国城镇体系规划纲要（2010-2020年）》，被定位为国家中心城市的有五个，分别是北京、上海、天津、重庆与广州。这个版本的传阅率更广。
    2、哪些被定性为“全国性经济中心”？
    明确赋予“全国性经济中心”的城市只有两个，一个是上海，一个是深圳。但上海的功能更全面，涵盖了金融、经济、航运与贸易等多个功能，深圳更侧重于科技创新。
    3、哪些被定位为国际化城市？
    明确赋予“国际化”功能的城市是北上广深。北京是国际交往中心，上海是国际经济、金融、贸易与航运中心，广州是国际商贸中心，深圳的表述则比较含糊，是“国际化城市”——这也是深圳的城市总体规划首次被赋予国际化城市的表述。
    4、哪些被定位为区域中心城市？
    在国务院的批复中，大区域的中心城市共有4个。
    天津是环渤海地区的经济中心城市，武汉是中部地区的中心城市，沈阳是东北地区的中心城市，成都是西部地区的中心城市。
    中部地区的郑州、西安分别被定位为“中部地区重要的中心城市”与“西部地区重要的中心城市”，比之武汉、成都分别多了一个限定词“重要的”；长沙、合肥、南昌则不打中部牌，直接打长江牌，分别冠以长江中游或者中下游重要的中心城市。
    东北地区的哈尔滨被定位为“东北地区重要的中心城市”，长春是“东北地区的中心城市之一”，都比沈阳的表述（东北地区的中心城市）多了一个限定词；一直被誉为东北经济桥头堡的大连，则没有打东北牌，而是打海洋牌——北方沿海重要的中心城市。
    长三角地区的杭州、苏州、宁波均被定位为长三角的中心城市之一，南京则打的是长江牌，被定位为长江下游重要的中心城市。
    福建的厦门被定位为东南沿海重要的中心城市，福州则被定位为海峡西岸的中心城市之一。由于“东南沿海”的范畴大于“海峡西岸”，且厦门还被定位为“在21世纪海上丝绸之路中发挥门户作用”，可见厦门的定位要高于福州。
    另外，珠海被定位为珠江西岸的核心城市，湛江则希望定位为广东省域副中心城市。而根据住建部发布的《全国城镇体系规划》，共有7个城市被定性为国家区域中心城市。分别是沈阳（东北）、南京（华东）、武汉（华中）、深圳（华南）、成都（西南）、西安（西北）。
    5、哪些城市被赋予了特色功能？
    从国务院的批复中，苏州、大连、青岛、厦门、珠海等城市被明确定位为旅游城市。武汉、合肥、杭州等城市在城市定位中具体突出了“科教”这一特色。
    天津、大连、青岛、厦门、宁波等城市在定位中具体突出了“港口”这一功能。
    重庆、成都、广州、武汉、郑州、合肥、兰州、南宁等城市在定位中具体突出了“交通枢纽”这一功能。
    补充一下
    在中国，一个城市的发展上限在哪里，往往要看国家总体的功能定位。换句话说，你能走多快，是自己的本事，但是究竟能走多远，得由国家说了算。
    当然，这不是说可以做到“点石成金”，国家对一个城市的定位，很多时候只是顺势而为：你有怎样的自然禀赋与现实地位，一般就会给你相匹配的功能定位，如果不是，就会导致资源的错配。

上海的限购政策，看上去力度很大，ZF也是急了。 然而断了银行的财路，关键环节的执行层面银行能予以配合吗？世界五百强企业中前100可是有中国的好几家银行。另外，要有五年的社保缴纳记录，岂不是限制了刚需的愿意在上海打拼的无上海户籍的年轻人，看来户籍永远都是重要的。