农村与城市人口的分布直接影响房地产需求,城市化趋势和农村人口转移是住房需求增加的重要因素。
根据美日韩城市化进程中的人口迁移方向,城市化可分为四个阶段。在城市人口低于50% 时, 人口迁移以农村人口迁入城市为主,城市房价涨幅总体比较接近,末期大城市房价会涨得更快一些;当城市人口超过50% 后,人口迁移以城市问的桕互移动为主, 小城市是全国城市的主要呈现形式,人口迁移以小城市人口迁入大城市为主,农村人口向城市迁移为辅,大城市的房价表现将显著优异; 当城市人口超过70% 后, 大城市成为全国城市的主要形式,人口迁移以大城市城区人口迁入大城市郊区为主, 大城市郊区人口逐渐超过城区人口,郊区城市化形成大都市圈,郊区演变为中小型城市, 与原来的城市城区形成功能补,相互促进的大都市圈,城市与农村相互融合,进而形成所谓的“大都市圈”,大城市郊区的房价表现将会显著优异。最终,人口在农村、小城市,大城市中心城区和郊区之间的迁移将趋于稳定