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2016-04-17
政策春风频吹，多重利好推动，今年一季度，全国楼市异常火爆，尤其是上海、深圳一些重点城市，就二手房而言，不时出现房东临时提价毁约，但对于温州部分购房者而言，却遇到比这更为尴尬的事情。
据温州媒体报道称：
当地一部分市民正常买卖二手房后却无法完成交易，原因是土地到期了。如果要续期，必须缴纳占房价总额约三分之一的土地出让金， 100多万元的房产，续期就要再缴纳30多万元。
房子70年后怎么办？温州上述问题随即引发全国广泛关注，也变得迫切和现实起来。据称，温州上述状况在全国可能也属先例。
对此，易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受每日经济新闻记者采访时认为：
温州房产问题给住房和国土管理部门提出了新要求，对于部分土地用地年限到期的住房项目，如何补缴地价，防止市场误读，显得非常急迫。
事情经过：高价买了土地到期的二手房
这起尴尬的事情要从上个月说起。
今年3月份，温州市民王女士买了一套二手房，办理房产证和契证后，但是4月7日，买卖双方去过户土地证时却发现，房子的土地使用证只有20年，而且已在3月4日过期了。
王女士来到温州市鹿城区行政审批窗口，工作人员告诉他，要拿到新的土地证，必须补缴费用延长土地使用期限，初步估算，这笔续期费大约要30万元，而这套房子，总价才65.8万元。
这并非个别情况，经温州国土部门初步摸排，单市区土地使用年限在2017年底到期的房产有600多宗（套）。
为此，《温州日报》记者专门采访了温州国土资源局土地利用管理处处长张少清。
他形容道：
土地使用权70年的房子，好比4S店里的新车，而只剩两三年使用权的房子，好比开了10多年的二手车，因此，王女士就好比她用高价买了辆快报废的二手车。
住宅的土地使用年限为70年，温州这些房产的却只有20年？
张少清解释：
1990年5月19日，国务院颁布了55号令《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，开始对城镇国有土地使用权实行出让制度；第八条规定：土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为；第十二条规定：居住用地出让年限最高为70年。
《条例》发布后，温州市区开始实施国有土地使用权出让工作。上世纪90年代初期，市区在办理划拨国有土地使用权转让交易时，将划拨性质的国有土地使用权转为出让性质的国有土地使用权，并收取土地出让金。
当时，温州为了顺利推进国有土地使用权出让工作，在不超过居住用地最高年限70年的前提下，按20年到70年分档，由受让方自行选择办理出让手续，并交纳相应的土地出让金额。而从去年开始，20年期限的这批住宅土地使用权到期或即将面临到期。
严跃进认为，温州这种种土地出让金补缴的做法是比较罕见的，属于地方性质的历史遗漏问题，即过去土地出让过程中设定了不同的土地出让年限，所以会出现补缴土地出让金收入的做法。
相关部门：正在研究相关政策和方案
60多万元买的房产土地证要续期，为什么要再缴纳30万元左右，温州做法的依据是什么？
张少清在接受《温州日报》采访时解释称，《中华人民共和国物权法》第一百四十九条规定，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。但《物权法》只规定了“自动续期”，该如何续期，需不需要交纳土地出让金以及交纳标准都没有明确。
“到目前，国家也尚未出台关于出让土地续期的实施细则，更没有对出让土地使用权续期出让金收取标准作出规定。立法的滞后，使得基层国土部门在实际操作过程中无法可依、无章可循，不能办理相关续期手续，给群众带来不便。” 张少清这样说。
张少清表示，在国家没有具体实施细则的情况下，目前基层国土部门只能参照国有土地出让的做法，先由第三方评估机构评估土地价格，根据单位地价或折算出楼面地价，算出总的土地出让金，重新签订国有土地使用权出让合同。
张少清称，国有建设用地使用权有偿有限期使用，是我国国有建设用地管理的基本制度。一般讲，不同用途、区位、土地利用条件，以及不同使用年限的土地，其土地使用权价值是不同的。土地使用权评估也不是他们做的，是由第三方评估机构做出来的。
面对“土地证到期，要续期，目前就要缴纳很高额土地出让金的情况”这个问题，张少清认为，目前房地产市场透明度不足，很多买房人可能没有意识到土地使用权年期对房产价值的意义，房子本身说白了就是砖块水泥，房产的价值很大一部分是来自于土地的价值。房地产市场信息不对称，导致土地使用权价值被低估，对于续期，群众的心理预期还是存在差距的。
张少清亦坦言，温州在实行国有土地有偿使用初期，在办理划拨转出让手续时，在一定范围存在土地使用人为了少缴出让金而选择以较短受让年限取得出让土地使用权的现象。现在让受让人承担，确实有点不公平。
因此，在国有建设用地使用权出让中，出让年限不同，土地使用人需要缴纳的出让金也是不同的。所以在相关政策明确前，建议市民在住房的买卖过程中提前关注土地使用权年期的问题，不要让自己买亏了。
而目前，温州当地国土部门也在研究这个问题，并采取了三个做法：
一是积极向上面反映，这个制度需要顶层设计，到目前为止还没有收到很明确的答复；
二是温州国土资源局也在研究作为温州地方的普惠性政策及解决意见方案，目前已着手起草政策建议的初稿，近期会组织相关人员进行讨论后提交给上级，妥善化解这类问题。但这个普惠性政策，也要在法律框架范围内制定；
三是对于现在想要续期的市民，我们随时欢迎，并给予优先办理。
对于上述张少峰的采访，由于恰逢周末，每日经济新闻记者未能联系上温州国土资源局，但温州当地媒体业内人士称，确实如此，国土局接受了《温州日报》的采访，这些内容属实。
土地年限到了，怎么办？
新浪新闻调查显示，商品房土地到期，超八成网友认为“不应”再交钱（图片来源：新浪微博@头条新闻）1
新浪新闻调查显示，商品房土地到期，超八成网友认为“不应”再交钱（图片来源：新浪微博@头条新闻）
温州上述问题出现后，迅速引发舆论广泛关注。
如专栏作家王海涛说的那样：
很多温州以外的人看到这个消息感到震惊，是因为“心有戚戚”——自己前些年买的二手房，土地年限是不是也所剩不多了……
那么土地使用权年限到了，真的要花费高额费用才能重新办理土地证吗？其法律依据是什么？该如何续期？其他地方会否效仿？
事实上，房屋产权是由房屋所有权和土地使用权两部分组成。其中，土地使用权在出让时根据开发类型分为不同的使用年限，民用住宅用地权属年限最高为70年，工业用建筑用地和综合类用地最高为50年，商用建筑用地最高为40年。
而房屋所有权属于个人产权。根据《中华人民共和国物权法》（自2007年10月1日起施行）第六十四条，私人对其合法的收入、房屋不动产享有所有权。其年限是永久的。同时，第一百四十九条明确写到“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”。
但是，同年8月修订通过的《城市土地管理法》第二十二条又规定“土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照前款规定未获批准的，土地使用权由国家无偿收回”。续期的，应重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。
近日，上海金融与法律研究院研究员聂日明对此撰文称：
理论上讲，出让性质的土地使用权到期的市民，如果仅仅是居住需求，可以不用缴纳土地出让金而继续住在房子里。
但若要考虑未来有转让、抵押房产的可能，那么缴纳土地出让金获得出让性质的土地使用权证是必要前提，或者在转让不动产时补交土地出让金。
新房开发时，开发商在一级土地市场上竞价拍卖获得土地使用权并支付土地出让金，而土地使用权到期以后，续期的土地出让金价格没法采用拍卖竞价方式，各地实践中，一般通过基准地价来计算土地出让金。
所谓基准地价是指土地在正常市场条件的熟地价格，包括土地取得费(征地或拆迁的费用及相关税费)、土地开发费用和土地纯收益。各地都会定期公布最新的“国有土地使用权基准地价表”，一般按用途、区片、容积率等因素核定，一般相当于房价的三分之一。
只是应缴的土地出让金占房价比重如此之高，300万的房产，要缴100万的土地出让金，相当于京沪地区职工社会年平均工资的十几倍，高房价地区的房地产所有人恐怕都是无力承担的。
聂日明认为，未来住宅的土地使用权密集到期的年份，如果强行要求以现行土地出让金的计算方式来缴纳土地出让金，恐会影响社会稳定。
可行的解决路径有两种：
第一，大幅度降低“续期”的土地出让金；
第二，以每年征收的房产税代替一次性征收的土地出让金，在房产税全面开征以后，对“续期”的土地使用权不再征收出让金。
温州发生的这件事，对中国的房地产市场具有标志性意义。（图片来源：东方IC）0
温州发生的这件事，对中国的房地产市场具有标志性意义。（图片来源：东方IC）
世邦魏理仕杭州分公司董事总经理马英枢向每日经济新闻记者表示：
之前尚无实际案例，物权法也未做详细说明。针对个别事件，具有较强的指导意义。此事关系到目前土地制度的基石，不能简单按照现行规定从事。政府应避免懒政思维，尽快给出指导原则和操作细则。
严跃进则对每日经济新闻记者表示：
如果70年产权的住房，主流的做法是后续用地使用权会自动更新，而非补缴，所以普通民众并不需要太担心。
而部分土地使用年限不清晰，或明显短于30年，则补缴可能性比较大，尤其是一些市中心的用地用房，但此类物业估计比例不大。
摘自（每日经济新闻）
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