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导读：近日，新华网报道，温州出现了20年住宅用地使用权年限到期，又要花几十万元“延期”的新闻。温州市国土局表示，媒体报道“收取几十万元出让金才能续期”是对信息的误读。物权法规定住宅建设用地使用权届满自动续期，但“自动续期”该如何续，目前国家尚未出台相关实施细则。基层国土部门在实际操作 过程中无法可依、无章可循，不能办理相关续期手续。温州市国土局已着手研究相关方案，近期将报上级研究决定，妥善化解这类问题。
国务院1990年发布的《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》中明确，土地使用权出让最高年限按用途确定，其中居住用地70年、工业用地50年、商业旅游娱乐用地40年、其他或综合用地50年。中国社会科学院经济所研究员汪丽娜说，目前，绝大部分地区住宅小区用地使用年限都是70年。但一些地方因为各种原因，确实存在低于70年的情况。
全国范围内，此类房屋物业土地使用权年限不一的情况到底有多少？据有关部门介绍，土地出让大都是各地自行组织实施，具有一定灵活性，因此全国到底有多少住宅用地使用年限低于70年，目前没有详细数据，不过这种情况在全国并不少见。
世界各国土地制度
世界上各国依其政治与经济制度的不同，而制定不同的城市土地制度。如果将其归纳分类，大体上可以分为三种模式。
（一）、完全市场模式 在这种土地制度下，土地主要属于私人所有。土地像其它商品一样，可以在地产市场上自由买卖，其价格决定于市场的供求关系。发达国家多数采取这种模式，尤以美国和日本为典型。
（二）、非市场模式 这是以前苏联为代表的社会主义国家的土地制度，即土地归国家或集体所有，消灭私有；由国家对土地的使用进行统一分配，不允许私自转让或买卖土地，否则即为非法。目前世界上还有越南、朝鲜、古巴等国家坚持这种土地管理体制。
（三）、国家控制下的市场模式 在这种土地制度下，土地最终所有权全部归国家或国家的象征；私人通过土地批租获得土地的占有权和使用权；国家从总体上控制着土地市场。这是英国及英联邦成员国家或地区实行的土地管理体制。
（四）、我国城市土地所有制度 我国城市土地的所有权，已由国家的根本大法《中华人民共和国宪法》作了明确规定。《宪法》第十条规定：“城市的土地属于国家所有。”国家为了公共利益，可以依照法律对集体土地实行征用，依法被征用的土地属于国家所有。《土地管理法》亦重申了城市土地的权属，即：“城市市区的土地属于全民所有即国家所有。”《宪法》第十条还规定：“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有。” 《土地管理法》亦作了同样规定。
土地财政是中国的一大特色
土地财政，是指一些地方政府依靠出让土地使用权的收入来维持地方财政支出，属于预算外收入，又叫第二财政。中国大陆搞城市经营和土地财政，最早是从香港学过来的。但香港是土地私有制，政府要先收购私有土地，进行初步开发后才能出让。而大陆是土地国有制，往往凭借公权力和专政机关力量强行征地拆迁，低价收购他人的土地使用权，并不是公平交易，以此牟取暴利，造成民怨沸腾。其行政执法依据是国务院的《拆迁条例》，而不是全国人大的《物权法》。
土地财政的现状
在很多地方，第二财政早已超过第一财政。据国务院发展研究中心的一份调研报告显示，在一些地方，土地直接税收及城市扩张带来的间接税收占地方预算内收入的40%，而土地出让金净收入占政府预算外收入的60%以上。在“土地财政”上，这些地方政府最核心的做法是土地整理，就是政府运用行政权力把集体所有或其它用途的土地整合后，进行招拍挂，价格就会翻几番。
对“土地财政”依赖比较严重的应该是中部不发达城市和沿海还没有形成产业支撑的开发区，欠发达城市和新兴地区由于没有相关产业作为支撑，“土地财政”必然成为政府收入主要来源。实际上不仅如此，即使是“北、上、广”等一线城市，政府的土地财政也是收入来源的大头。令人瞠目结舌的地价“标王”全都出自这些城市。“上天入地”、“多元开发”和“打造密集商业圈”以及经济开发区的直接目的都来源于政府土地财政的迫切需求。
所以，各地出现目前一些地方出现20年、30年、50年等不同使用年限，地方政府提出的理由主要有三类：
--在政策范围内调整。温州市国土局称，上世纪90年代，在土地出让政策开始执行时，该市在不超过居住用地最高年限70年的前提下，按20年到70年分档，由受让方自行选择给予办理出让手续。
地方国土部门称，土地使用年限降低，可减少缴纳相应的土地出让金，在一定程度上可降低房价，让利给终端消费者。
--方便管理和处置。重庆市国土局在解释为何土地使用权期限是50年时称，因为重庆市多数房地产开发以商业与住宅混合类型为主，一个项目中若按商业、住宅最高出让年限确定不同出让年限，势必会出现一栋建筑中，商业、住宅出让终止时间不一致的情况，带来处置困难。
--先试先行地区历史遗留问题。深圳、青岛等地由于在国务院发布土地使用权最高年限之前，已在国有土地使用权出让上先试先行，出现了部分遗留问题。
深圳市相关部门称，深圳作为国有土地使用权有偿使用制度的先试先行者，于1982年出台了《深圳经济特区土地管理暂行规定》。该规定首次规定通 过行政划拨方式供应经营性用地，并且规定了相应用途的土地使用年限，如工业用地30年，商业用地20年，商品住宅用地50年等。深圳市最早一批通过行政划拨方式取得的经营性用地——20年使用权陆续到期，集中出现了国有土地使用权期满的问题。
广东省房地产研究会会长黄远华认为，除此之外，还有部分住宅用地因开发商囤地等原因导致使用年限“缩水”。土地使用时间是从土地出让之时开始计算，正常的房产规划、开发和销售等过程，一般需要两到三年时间，但有的地方存在开发商捂地、层层转手等情况，一拖就是好多年；还有一些房地产项目规模较 大，分多期建设，持续开发十多年，导致消费者购房时，土地使用年限“缩水”严重。
此外，由于多年以来，过分强调GDP增长幅度以及强调城市景观的“新变化”，致使城市规划脱离了“稳定、渐进、法制、经济、科学”的发展思路。“一任领导一个规划”的行政模式使地方政府大量举债，互相攀比、不讲实际、盲目发展、大拆大建称为中国“城镇化”的新常态。
土地财政的利弊
“土地财政”的形成与我国土地出让制度有关。土地都是通过买断的方式使用几十年，这造成地方政府官员乐于寅吃卯粮、竭泽而渔，根本不考虑下一任政府官员如何解决财政收入的问题。土地财政，作为地方政府发展经济的一种工具，可谓利弊互见：
在中国，土地财政和土地金融的形成，大体是近十几年的事情。这十几年，房地产业在政府的直接推动下，中国城市建设突飞猛进。其奥秘就在城市政府通过经营土地，积聚了大量建设资金。整个国民经济飞速发展，尤其是促动了冶金、水泥、煤炭等基础材料工业的空间发展。例如，我国的钢铁和煤炭产业规模，再不到20的时间里前者由不到一亿吨产能扩大到近6亿吨；煤炭产能由由亿吨扩大到近12亿吨，这种产能的的疯狂增长是全世界绝无仅有的。此外各地的经济开发区在“超前发展思路”引导下，基本建设规模也极度膨胀。正是这些盲目的、既不讲需求侧，也不考虑供给侧平衡的经济开发区的建设，带来了“五通一平”建设规划快速扩张：钱从哪里来？费土地财政莫属。
当然，市民生活质量得到了不断提高，带动了周边农村经济的转型与发展，吸引了大量外地农民进城务工。其正面效应也不容否定。但是，问题也由此而生：
第一，土地财政恶化了国民收入分配，抑制了民间投资。本世纪初，就有财政专家研究提出，当时中国政府的各种收入加起来，已占GDP的30%以上，达到甚至超过发达国家的水平。政府收入占GDP比重过高，一方面导致居民特别是农民收入增长缓慢，另一方面抑制了社会投资。虽然中央采取了许多措施，大力调整国民收入分配格局，但迄今并未根本改变。尤其值得关注的是，土地收入大多集中用于城市，城乡差距和和地区差距，不仅没有缩小，反而更加扩大了。
第二，政府投资影响了产业结构调整，加剧了产能过剩。政府掌握的大量资金投向哪里，对产业结构的变化有重要的引导作用。多年来，地方政府的土地出让收入主要投向城市建设，刺激了建筑业、房地产业的大繁荣，带动了建材、民用电器、民用五金、民用化工等产业的发展，生产能力严重过剩。这条产业链基本处于低端，过度的发展占用了大量社会资源，与中央加快转变发展方式的方针背道而驰。
第三，更不能忽视的是资源、资金的严重浪费 。土地出让收入由本级政府“自收自支”，长期缺乏收支规范与监督机制。近些年来，各地搞了不少“楼、堂、馆、所”和“政绩工程”，攀比之风愈演愈烈，老百姓深恶痛绝。在此过程中，少数党政干部财大气粗，挥金如土，为所欲为;同时“土地寻租”活动愈演愈烈，公款化为个人“灰色收入”的现象屡见不鲜，公众反应强烈。
第四，土地财政机制不改变，保护耕地、保护农民的合法土地权益，只能流于空谈。同时，土地财政使地方政府的收入过分依赖房地产开发商。而在中国现实中，由于集体土地不能开发房地产，现有的开发商其实处于天然垄断地位，这使其有可能大肆抬高房价，广大中低收入市民的住房问题，很难得到解决。
总的来看，在中国工业化、城市化的进程中，土地财政曾经发挥过重要的、积极的作用。但是，随着改革的深入，其制度弊端也越来越明显、突出，已经成为今后中国可持续发展的障碍。当然，由于随着农业政策的重大变化，农业税费（以下接续二）
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