二手房月报：新政打压成交量，市场延续观望

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受“3.25”调控政策影响，4月二手住宅成交大幅下滑。据上海中原房产中介数据显示：2016年4月二手住宅成交套数环比下滑62.7%，同比减少42.1%。而这一成交量甚至不及今年2月春节时期，可见调控效果相当明显。同期成交均价为2.6万元/平方米，环比下降2.8%。

降价然并卵，市场被观望氛围笼罩

随着调控新政落地，买卖双方地位发生逆转，上海二手房交易的天平向买家倾斜。挂牌量一直呈现缩量走势，随着观望情绪抬头，挂牌高企的现象大幅减少。比如一些房东原先在挂牌方面总是根据心理价位而不考虑市场客观行情，所以高于市场价的现象比较普遍。现在房东在挂牌时乐意听从中介给予的建议，挂牌价格随行就市。

此外，从成交结构来看，中高端产品受政策影响较为显著。尽管业主会选择主动下调报价，但买家未必愿意入市。在豪宅集中的区域像陆家嘴、联洋、古北等，目前一千万以上的豪宅业主都留有议价空间，幅度在30-100万不等。不过在价格出现松动的同时，并没有促进交易达成。比如一套浦东世茂滨江花园三房，挂牌价1680万，房东为了快速出手，主动将挂牌价下调至1500万，前后降价180万。第二天，便有2-3组客户上门看房。不过由于种种原因，这套房始终没有成交。

总体来看，中心区域来客量普遍下滑7成以上，而外围刚需区域一般下滑不超过6成。月初部分豪宅房源议价空间普遍在1-2%，随着成交持续走低，下半月议价空间略有扩大一般可达3-5%，因此成交均价出现下滑。

专家预测：二季度缩量调整，议价空间有望放大

上海中原房产中介市场分析师卢文曦表示：二手房虽然出现价格松动，但是面临两大挑战，一方面来客量持续下滑，对后续转化成交易有所阻碍。

另一方面，受到调控政策推动，房企不敢捂盘惜售，并且从推盘价格来看还是有亲和力的，加上新房品质优于二手房，因此不得不和新盘“抢客户”。预计5月延续调整的可能性比较高，不排除上海二手房价格松动空间进一步加大。Shhuang44ss

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