[求助]这道财管的题咋做阿？

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房地产投资项目的评估

美国某房产开发商就一幢可租面积为35000平方英尺的单层工业建筑（非住宅性物业）与一租户签订了一个六年期的租赁合同，将它以“净租金”方式租给了该租户，前三年租金为每平方英尺每年3.5美元，三年后租金为每平方英尺每年4美元。现有一投资者准备购买这幢净租金物业，并将它持有五年以后卖出。该建筑（物业）目前售价为875000美元，其中，700000美元为房价，175000美元为地价。该投资者为购买这一工业建筑可申请一项总额为700000美元的五年期贷款，该贷款前三年年利率及后二年年利率分别为12.5%及13%。投资者的边际所得税率为28%，年贴现率为15%。要求：
（1）为该投资者确定购买该工业建筑的投资项目是否值得采纳；
（2）若投资者申请的总额为700000美元的贷款可以采用当前银行提供的任何一种贷款方式，投资者应该如何进行选择，可使投资的收益最大？
要求：（1）给出清晰的分析思路；
     （2）建立数学模型；
     （3）计算具体结果，并给出方案评价结论。

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关键词：房地产投资 工业建筑 投资项目 数学模型 收益最大 房地产投资 租赁合同 开发商 投资者 年利率

还是初级阶段。。。期待高人。。。

达人怎么不来啊   说个大概方法也好啊

基本上的思路还是计算净现金流量，零时点流入700000美元,支付875000美元;1～5年的常规现金流量包括每年的税后租金收入、税后利息支出、和折旧抵税流入（这个问题会复杂一些，折旧方法和年限都会有一定影响，比如中国可能房产折旧年限为20年，土地摊销年限根据所有权年限计算，美国可能土地就不需要折旧）；在第五年底需要偿还银行贷款，在没有确定买价的时候，可以考虑继续计算第6年的现金流量然后折算至第五年底。

至于采用哪种贷款方式，由于不知道银行可以提供哪些选择，也就没有好的建议，不过基本原理还是建立现金流量模型。

我用excel做了一个附件，不知道怎样上传

xuezi2046  金币 +1  金钱 +20  奖励热心帖 2009-5-29 9:59:39