发帖
雷达卡
对于南京人来说，有房可买已是天大的好消息。因为每个板块的房价都在涨：江北将破3 万元/ 平方米、城北将破3 万元/ 平方米、河西将破5 万元/ 平方米。
中房报记者 许倩 北京报道
“单纯用数据已经无法解释南京楼市的疯狂了。”业内专家这样评价南京楼市。
2015年以来，南京新建商品住宅在供应走低、成交不断高涨、供不应求的市场行情下，房价于2016年5月突破了每平方米2万元大关，均价达到21381元/平方米的门槛，环比涨幅高达27%。在成交量方面，2016年5月，南京的新房成交量也创下单月成交历史新高，环比上涨3.3%，同比大涨113%。
南京成为2016年土地市场最火爆的城市。统计显示，今年1～5月份南京住宅用地成交金额652亿元，此金额高于同期上海和北京两个城市成交金额之和，排名全国第一。这源于地王楼面地价超同期同地段房价的幅度越来越大，地王覆盖面越来越广。
南京住房的供应量似乎永远满足不了市场需求。就在6月2日晚间，位于南京江北新区一楼盘，刚推出252套平均价格21000元/平方米的房源，就遭到超过5000人抢购。仅一个半小时，252套房源全部被抢光。
对于南京人来说，有房可买已是天大的好消息。因为每个板块的房价都在涨：江北将破3万元/平方米、城北将破3万元/平方米、河西将破5万元/平方米。而中原集团研究中心数据显示，截至今年5月底，南京新房可售房源仅有2.4万套，可售面积仅299万平方米，仅够卖2个月。
6月3日，国家发改委公布了长三角城市群规划，南京被定位为“特大城市”，而且是长三角唯一的特大城市。“特大城市”的人口标准是主城区要达到千万以上，2015年，南京主城人口是650万，也就是说，南京要想成为“特大城市”，主城区还需要吸纳350万“新南京人”。
这意味着，尽管楼市调控风声已起，南京过度高烧的楼市或许得以降一下温，但南京人口红利仍将是楼市的重要支撑。
“三高”人群托起楼市
南京每年的人口增量其实并不算高。据南京市统计局统计，2015年末，南京常住人口达823.59万，比2010年增加22.83万，年均增加4.6万。与2014年末的821.61万相比，去年一年南京净增的常住人只有1.98万，而2014年也只净增了2.83万，2013年仅增2.68万。
南京市统计局相关负责人表示，在全市常住人口增量中，大多是外地来宁人员。从近三年的数据看，南京常住人口增量在放缓。放缓的原因，首先与经济结构调整有关，特别是高能耗、高污染的生产型企业的外迁，使得南京对外来务工人员的需求减少；近年高房价的因素以及房地产对外地户籍限购等政策，也导致一部分外来人员离开南京。
“虽然人口流入量不大，但是人口整体素质高。党政军机关，大量科技、教育、医疗及科研单位高度集结之下，南京购房者中‘三高’（高学历、高素质、高收入）人群略高于杭州，远高于苏州，他们对购房需求比较大，而且收入比较稳定，购买力比较强。”克而瑞南京房价点评网首席分析师周颖表示。
据南京市人口计生委统计，在南京常住人口中，近10%为普通高校的在校大学生，在我国五大科教中心城市中居首位，其他四大科教中心分别为武汉、广州、北京、上海。南京人口受教育程度全国领先，大学文化程度人口比重为26.11%，在副省级市中列第一位。同时，南京是国家发改委定位的“全国重要区域金融商务中心”，在长三角地区中是仅次于上海的商贸中心城市和区域性金融中心。2015年“中国金融中心指数”评估中，南京金融人才环境排中国第四，仅次于北京、上海和广州。南京还是中国唯一的国家科技体制综合改革试点城市，软件产业是南京着力培育的第一大主导产业和支柱产业。
“在南京，很多刚毕业或即将毕业的大学生的家长都在为孩子买房子；南京对周边城市购房人群的吸引力也较强，安徽等地也有不少或为享受大城市生活，或为子女教育而来南京购房的人群；本地人改善性需求动力也很足。”周颖认为，南京真实的购房需求还是比较旺盛的。但房价的暴涨，也使纯粹投机炒房人群大增，大概占了购房需求的30%~35%，而在往年，炒房人群所占比例不超过20%。
地价房价互相推涨
商品房市场严重供不应求，是南京楼市走向疯狂的根本原因。
销供比，指的是商品房销售面积与供应面积之比，当该比值大于1时，意味着住房市场供不应求。中原集团研究中心提供的数据显示，2013年1月至2016年5月，41个月中，南京新建商品房销供比大于1，即商品房市场供不应求的情况占了27个月。尤其是2015年1月以来，商品房已经持续供不应求。
而从商品房去库存化周期来看，2013年1月以来，南京商品房市场的库存情况一直处于比较健康的状态。除2014年9月和10月两个月去库存周期超过12个月外，其余39个月，南京商品房去库存化周期均保持在12个月以内。截至今年5月，南京库存商品房仅够卖2个月。
周颖分析道，当楼市走出2009年~2011年政策调控导致的一轮回调后，南京普通住宅供销量在2013年~2015年5月市场表现相对平稳，供销也相对平衡，因此价格呈现稳步上扬的态势。而2015年5月以来，随着货币增发速度的加快，南京地价不断上涨，超越房价的频率越来越高，幅度也越来越大，激起购房者保值资产和追涨的双重欲望，于是在2016年1～5月市场严重供应不足的前提下，南京新房市场成交量和成交价均双双刷新纪录。
南京土地市场的开放程度高，对外来房企不设壁垒，使得南京土地市场成为众多知名外来房企争抢的对象。这也造成了南京房价和地价互相推涨的局面。
据克而瑞南京房价测评中心统计，2016年前5个月南京土地市场4次竞拍，拍出地王9幅，其中6幅楼面地价超过当月同片区房价，最高超出48%。而2015年南京土地市场全年共拍出19幅地王，只有4幅“面粉贵过了面包价”，且最高超出25.8%。
而今年前5个月南京卖地金额691.82亿元，已经达到去年全年772亿元的9成，超过了2014年675亿元的总额。
“南京土地市场的疯狂，体现了目前很多房企有积极补仓的需求。相比上海等城市来说，南京土地的性价比更高。从这个角度看，房企积极拿地，是做过很多次权衡的。虽然看似不理性，其实也是经过比较严格的财务测算的。”易居研究院智库中心严跃进表示。
政策收紧 “风来了”
现在定论南京楼市会辉煌到何种地步还为时尚早。
6月3日中国人民银行上海总部宣布，在全国率先实施房地产金融宏观审慎管理，对占上海信贷总量三分之一的房地产金融活动，进行全方位的监测与管理。央行对房地产泡沫警觉并开始采取行动。
与此同时，证监会将绿地控股定向募资总额砍半，从此前的301.5亿元“主动”调低至157亿元。这或许意味着，上市房企未来通过A股市场定向增发募资将不那么容易，而限制企业发债说明监管层不希望企业盲目扩展规模，去高价造地王。
那么，南京呢？周颖认为，论经济增长水平南京与上海差一截，但地价表现却当仁不让，难免不会成为央行的下一个试点对象。从南京下半年市场趋势来看，也存在很大的变数。南京市房产局近日表态，预计今年6月至12月期间，全市将有近6.5万套新房上市，大约700万平方米左右，较今年前5个月略有增长。同时，房产部门还重申了督促楼盘上市的三大举措。
“在南京，购房者，尤其是持有多套房产的投机性购房者，已经开始出货而不是继续进货，新房认购量也呈现回落态势，说明买方市场对未来楼市预期开始分化，部分购房者进入观望期。”周颖表示，南京是依赖土地财政的“大户”，且规模化城建和各个新区的规划落位都需要大笔投资，所以南京房地产市场即便有所调整，也是进入螺旋式上升过程中的持平阶段，跌落谷底的可能性基本没有。
提升卡
置顶卡
沉默卡
变色卡
抢沙发
千斤顶
显身卡
[sweat]哪里都是三高人事在炒房
京公网安备 11010802022788号
