不该抑制房价上涨 应该扩建城市群

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不该抑制房价上涨 应该扩建城市群
                                   2016/8/3 叶檀财经
       房价在继续上涨，此时要做的不是抑制房价，而是趁最后的机会，按照市场最优原则，扩建城市群，以集中人口、提高效率。
       《华夏时报》7月30日报道，南京房价飙涨引发高层关注，酝酿升级版限贷政策。
       不管此言是否属实，一个地方房价上涨极快，从金融管理者到地方ZF总要做个抑制的姿态。展示什么样的姿态不重要，重要的是怎么做，是否能让提高资源配置效率，降低成本。
       房价还在涨。据克尔瑞房地产288指数，从2015年以来，无论是环比还是同比，城市一手房价格指数总体处于大幅上升过程中。最新的数据显示，2016年7月，中国城市住房（一手房）价格288指数为1209.1点，指数较上月上升16.1点，环比上涨1.35%，涨幅较上月缩小0.12个百分点，同比涨幅为11.06%。
       一线城市之后，东部与中部一些二线城市接力狂涨，288个主要城市中，共有165个城市一手房价格指数环比出现上涨，合肥环比上涨5.24%居涨幅首位，南京、厦门、漳州和武汉分别以4.38%、4.36%、3.71%、3.64%的涨幅分列全国涨幅二至五位。
       不要再重演道德批判那一套，谁都知道是怎么回事，不敢降房价就少做降价的姿态。
       现在第一个问题是泡沫不能破。以提高首付等方式，严禁通过高杠杆买房，任何依靠高杠杆的投资产品，都会带来不可测的风险，堆积过多的泡沫，以及泡沫崩溃后的危机。
       监管层穿透式查杠杆，主要集中在货币与证券市场，无论这种杠杆以什么为伪装，如美国的次贷危机之前的高价房地产金融产品，还是降低首付比例，一些不理智的人通过房贷获得十倍以上的杠杆。
       有一天房价会跌的，不知道什么时候。乐观的设想是经济已经好转，房价有所下跌，并且下跌过程中金融风险得到了控制，进入房地产转型期。最糟糕的预期是宏观经济没好转房价就暴跌了，那债务危机会呼啸而来。与其这样，还不如让货币政策把房价暂时维持在高位。
       第二个问题是，目前合肥、南京这些房价涨幅较快的地方，到底该怎么办？减少土地供应，还是提高房贷利率？这些都不是好办法。
       最好的办法是加快建设城市群南京与合肥房价上涨，相当于有投资能力的高净值人群自愿出了一笔税，以在当地投资的方式为各地的城市发展下注。换种说法，在当地买房，相当于对当地经济进行了一笔庞大的看多期权投资。
       北京周边卫星城房价疾速上升，说明有很多人押注北京城市影响力将继续扩张，最终形成以轨道交通为纽带的北京都市圈，最终形成与珠三角、长三角、东京、首尔都市圈并驾齐驱的京津冀城市圈。
       庞大都市圈需要旅游、教育等配套措施，庞大的就业人口多数将在卫星城生活，卫星城以及受认可的都市圈旅游城市等，房价也会慢慢增长。这种城市群的延伸，将使周边地区得到极大的发展，以往贫困与落后的地区也逐渐融入城市圈。如果此时将人口驱离城市群，赶到鸟不拉屎的贫困城市，对于基础设施、资源都是极大的浪费，也是对中西部环境的破坏。类似的研究有系列相当文章，中国要建设城市群，也是在市场选择的基础上，对资源的集约使用。
       以长三角为例（上海除外），合肥的人均存款少于南京与杭州、经济基础也较薄弱，因此合肥的房价相对较低，市场化程度最高的杭州房价也是最高的。现在随着合肥的建设、人均财富的提升，加上工业化的发展，当地ZF的推地节奏适中等原因，合肥的房价开始大幅上升，对安徽省内人士具有极大吸引力。此时正是建设合肥城市圈的好时候，过了这村，就没有那店了。
       安徽富裕群体有两股购买力量，一股距离南京较近的地区在南京及周边购买房产，将南京与安徽东部连为一体。另一类富裕群体则在省城合肥购房，这使得合肥规模迅速扩大，并带动了巢湖等地的经济，城市群因此自然形成。与此类似的还有，广州与佛山的关系，东莞与深圳的关系等。
       如果非要逆势而为，打压合肥、佛山等地的房价，把资金引导到中西部库存量高、经济不发达的城市，相当于强迫民间资金进入高风险地区，在这些库存量高的城市往往资源配置极不合理，在基建等成本方面大大高于城市群，降低经济发展的效率。
       对于这些城市而言，要做的不是打压房价，而是趁“房价税”高涨，赶紧改革户籍、加快基础设施建设，这是改革的机会，也是建设城市群的机会。考虑到发展成本上升、红利下降，这样的机会会越来越少，机会一逝不复返。

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太理想化，想的太简单。我学过大量模型，做过大量分析。在这里我给你举个简单的例子。一个小村，村长说，存中心房价太高了，那咱扩建吧。中间会有各种可能，比如出现鬼城等等，这里不谈。我们就说，村长成功把这个小村建成镇了，他却发现，原来的中心区域价格更高了！扩建成市，价格更高了！这是因为，城市房价是山形分布，越大，平均房价越高。这里只是说成功的情况，鬼城等特殊状况例外。理论上我提一点，不论你如何调节，山形都很稳定，这是人决定的，不是政策决定的。