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http://www.ftchinese.com/story/001069430?full=y（谁打开了本轮中国房价疯涨的“潘多拉盒”？）
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2015年四季度开始的中国房地产市场调控的“去库存”主旋律，实施至今已近一年。中国这项“新常态”下的房地产市场新政，自去年11月被领导层首肯和提出、并在去年12月份的中央经济工作会议新闻公报上，以极为罕见的单独段落和较长篇幅发布后，更是成为从去年底至今统领中国房地产市场和政策调控的“总纲”。
在全国70个大中城市（国家统计局房价统计样本城市）中，新建商品住宅（不含保障性住房）比去年同期上涨的城市达到62个（下降和持平的各有6个和2个）；二手住宅同样也出现了样本城市全面普涨的情况。根据统计，与去年同期相比，70个大中城市中二手房价格上涨上涨的城市有53个（价格下降或持平的各有16个和1个）。
问题的核心，还不仅在于这70个大中城市中普涨的的比例之高，更在于其中一些城市的房价上涨的幅度之大，已到了“惊天动地”的地步。如在新建商品住房中，房价涨幅最高的厦门同比已暴涨到44.3%，合肥、南京也分别达到 40.5%和38.8%（房价暴涨的另一城市苏州，未列这70个城市房价样本之中）。除此之外，“北上广深”老牌领涨的一线城市，也继续保持房价不断上涨的势能，在高价位的基础上，房价的涨幅同样分别达到了25.8%、37.8%、21.2%和37.3%。二手房的情况也大体如此，同比涨幅最高的合肥，暴涨的幅度竟高达46.9%。
最能反映当今中国房地产市场疯狂的，还是中国房地产业协会所公布的“全国行政区住宅房价排行榜”（见表二）。在这些以区县行政区为统计单元的数据中，8月份房价一年的涨幅超过40%的，竟高达35个。
那么，以区县级行政区为单元，究竟能看出房市怎样的“疯狂”？我们就以上海为例。从表二不难看出，仅上海一地，房价涨幅超过40%以上的就有杨浦区（涨幅为46.28%）、普陀区（涨幅为45.05%）、宝山区（涨幅为42.54%）、闵行区（涨幅为42.54%）、嘉定区（涨幅为41.15%）、徐汇区（涨幅为40.58%）和松江区（涨幅为40.47%）。其他的不管是黄浦区（39.84%）还是浦东新区（37.90%），以及闸北区（37.52%）、卢湾区（34.13%）和静安区（33.88%），其房价涨幅不是接近40%，就是早越过30%以上。只有长宁区（29.91%）和虹口区（27.62%）的房价涨幅，还在30%前徘徊。
是过去中国这些大中城市的房价还不是很高、泡沫化不大、甚至还是具有投资价值的“价格洼地”？非也。笔者今年初根据全球知名的房地产顾问机构Demographia公布的年度《全球住房负担能力调查》，专门进行了一番中外住房负担能力的比较。该调查所称的“全球房价最难负担城市”香港，房价收入比（家庭平均住房价格与居民的家庭年收入的中位数之比）为19倍，其次悉尼12.2，温哥华为10.8。
但是，按照同样的方法来分析中国的大中城市，会发现北京、上海和深圳的买房负担竟然分别高达33.2、31.9和33.5，远远把号称“全球房价最难负担城市”的香港甩在了后头，超过的幅度更是高达70%以上。除了这些一线城市，随意抽取二线城市的杭州、青岛和南京，这些城市的房价收入比也分别高达15.7、13.2和18.3，其中南京的市民房价负担（房价收入比18.3），更是高出了悉尼的50% 。如果再把中国大陆几个房价较高的城市比较进去，“全球房价最难负担城市”的前十名，很可能被中国城市包办。
一个是民间投资的数据。国家统计局前两天刚刚公布的2016年1-8月份民间固定资产投资增长数据表明，中国民间固定资产投资的增速，继续以“断崖式”的态势继续大幅下跌。和去年全年10%的投资增速相比，今年1-8月民间固定资产投资的增速，已经下滑到2.1%。而与此成鲜明对比的是，全国固定资产投资的增速，还保持在8.1%。
非常有意思的是，恰恰是在全国大力推行去库存之后的今年1-2月，民间固定资产的投资增速即开始了这一波的大幅下滑态势。其间，无论是5月初和中旬国务院召开两次会议，要求对促进民间投资政策落实情况开展专项督查，扩大民间投资，还是7月份发布《国务院办公厅关于进一步做好民间投资有关工作的通知》，都没有换回民间固定资产投资的颓势，1-7月继续下滑到2.1%，只是到了8月停止下跌（见下图）。这与过去民间固定资产投资增速高达20%以上的高速度相比，有如天壤之别。
民间固定资产投资增速的大幅降低，是货币政策不给力造成的资金“炮弹”不足？同样也不是。不仅全国的固定资产投资增速还保持在8.1%，而且前几天央行刚刚公布的8月份的数据，更说明此言谬以。据报道，8月人民币新增贷款9487亿元，，广义货币（M2）余额151.10万亿元，同比增长11.4%，增速比上月末还高1.2个百分点。
既然新增贷款增加了近万亿，M2的增速高达11.4%，那么，占到全国固定资产投资比重高达六成的民间固定资产投资，为什么增速只有2.1%，新增的贷款，究竟跑到什么地方了？央行公布的数据，给出了“部分答案”：在8月份新增的9487亿元人民币贷款中，住户部门增加的贷款就有6755亿元，占到了71.2%（上个月该数值接近98%）
中国新增的贷款，大部分被投资者投到房地产市场上去了。同样，支撑当今高房价市场爆炒的资本，已超越了正常住房消费的资金，而是由投资资金占到了主导。
这些在中国社会的现实生活中，也已不是什么“新闻”。如今，还有多少民企和私营，把资金砸到制造业等实体经济上？身边的企业家、经营者和投资者，有多少不是在房地产市场上投资一套又一套的住房，使本来以民生及居住属性为主的房地产市场，变成了资本炒作获利的工具。这也就是当今中国房地产市场及房价，在远远高出“老百姓负担得起”的巨大泡沫下，还能“越吹越大”的根本原因。
事实证明，投机性炒房，是这一轮中国大中城市房价在高位继续得以暴涨和热炒的根本原因。但是，打开这个“潘多拉盒”的，却恰恰是当今房地产调控的去库存新政。
在去年中国中央经济工作会议新闻公报有关去库存一段中，有一句话被人们大大的忽视了，这就是“鼓励自然人和各类机构投资者购买库存商品房”。虽然它是以“发展住房租赁市场”的名义推出，但“投资的趋利性”，不仅导致无人借此发展住房租赁，而且更激活了一个空前投机的楼市。
“鼓励投资者购买库存商品房”，从实践的结果来看，可以说是系统性的激活形成了一个官方鼓励和认可、投资者疯狂参与的全民炒房体系。当“鼓励投资者购买库存商品房”立足于去库存的房地产调控新政的总纲之中，就表明中国的高层决策者第一次公开首肯甚至鼓励了“房地产的投机性”。一个由“投资性为主”的房地产市场，由此而生。
借着去库存打开了“鼓励投资者购买库存商品房”这扇大门，有了“投资性的大政方针”，随之出现的强刺激的鼓励政策也不以为怪了。其中最突出的，就是借着营改增，把不动产纳入了企业增值税抵扣的范围。买房能抵扣增值税，此举不仅大大消减了企业的税务成本，而且更将企业推进了“抢房大军”。虽然官方没有公布明确的数据，告示本轮房价暴涨中企业购房的比例，但市场上“脱实向虚”滚滚洪流，却是谁也掩饰不了的现实。
而中国的房地产市场，本来就是由政府控制土地供应、开发商控制住房供给的双寡头下的“伪市场”。政府每年的土地供应多少，开发商的住房上市多少，都是被人为操控的。这个市场的设计，很多情况下都是为抬高地价和房价所服务的“供不应求模式”，和满足农民工进城和新市民更相差十万八千里。
对于作为监管者的政府主管部门来说，无论房价有多么“传奇”，市场有多么疯狂，常常是“睁一只眼闭一只眼”、无动于衷，无所作为。这也可以解释，为什么在今天出现了“史无前例的”房价暴涨之风后，顶层的决策者至今为何还未拿出一个像样的解决方案；而对投资者来说，不管市场上高高在上的高价房有多少人可以负担得起，再高的房价都有人去哄抢。人们笃信政府不会打压房价，更不敢刺破泡沫，无论在多高的价位，房价依然还会涨上去，还会有人来接盘。就像股市5-6000多点的时候一样。
投机主导下的中国房地产市场，正在大踏步的走向“绝境”。房地产的一枝独秀，换来的不仅是百业凋零，而且也加剧了房地产泡沫的激化。没人怀疑，如果当今的中国经济，假如没有今年的这场房地产市场的疯狂暴涨，可能会变得更加健康。
李克强总理在今年六月底天津召开的第十届“夏季达沃斯论坛”上曾经说过，中国的经济和资本市场，要防止出现“井喷式”或“断崖式”的变化。现在的问题是，中国一些大中城市的房地产市场，已经出现了持续数月甚至半年之久的“井喷式”变化。要彻底改变如此“病状”，使房地产市场重新回归“居住属性”，政府该下一步怎样的“大棋”。
这么疯狂的上涨背后的动因也是政府拉抬经济的目的，虽然达到了作用，但是确实对百姓伤害无数。今后的楼市调控措施就是增收房产税，减少土地财政政策；进行更加严厉的限制投资性炒房的行为；官商勾结哄抬房价的行为；政府和银行信贷放水使得房价不断推高。
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