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2016年11月02日 来源：中国证券报·中证网 作者：李宇嘉
□深圳市房地产研究中心 李宇嘉
新一轮楼市调控推出近一个月，效果很显著。根据CRIC统计，10月28个样本城市新房成交面积环比下降15%，发布楼市新政的城市环比下降21%，投资需求占比高的城市（如郑州、苏州、厦门和无锡等）下降40%-60%。再看房价，近期国家统计局首次发布半月房价变动情况，15个热点城市10月上半月新房价格指数涨幅环比9月明显降低，深圳和成都环比下降0.3%和0.1%，其他13个城市涨幅回落幅度在1.0-3.8个百分点之间。
从以往经验看，调控后楼市往往会经历“量跌价（惯性）涨-量跌价滞-量价齐跌”的过程，调控效果在5-6个月后才会显现。照理说，“宽货币、低利率”的环境没有变化，按揭利率仍在历史低位，楼市不太可能迅速冷却下来，特别是房价不会迅速逆转。此次国家统计局罕见地发布半月数据，突出热点城市量价迅速降温，彰显调控效果的指向很明显。结合近期楼市政策密集发布，央媒多次警示资金“脱实向虚”及管理层多次强调，监管部门抑制资产泡沫意图可见一斑。
国家统计局数据显示调控“良效”，意在引导市场预期。笔者认为，短期看，热点城市成交量迅速下滑是大概率事件。与前几轮楼市火爆最大不同在于，本轮房价上涨，加杠杆购房和“资产荒”预期下的投资需求是两个推手。各地调控政策密集发布，加上近期严禁资金违规进入楼市，收紧杠杆和开发商发债，对市场和政策非常敏感的加杠杆和投资需求，其市场预期会变化。而且，此轮调控重点在于限购消灭一部分购买力，限贷收紧杠杆，直指投资炒作需求，可谓政策有效着力。
而且，近年前三季度楼市火热，多数开发商已完成全年销售目标的90%。1-9月，开发商到位资金同比增长15%，发债、贷款、信托等多渠道融资开闸，如发债规模比去年同期增长近3倍。钱多了但并没有花出去，2014年3月以来的土地购置面积一直负增长，1-9月的新开工仅增长6.8%。因此，完成目标且“不差钱”的开发商，至少在明年“两会”政策明朗前，将处于减少新推盘的观望状态。10月，CRIC统计的样本城市新房推盘量下降24%，京穗深苏下降50%，最近三周沪深两地更是出现新盘“零批售”。笔者预计，未来半年销售面积将至少出现20%-40%的同环比下滑。
10月以来，供应和销售持续下滑，热点城市库存消化周期上升至8-10个月，供应紧张有所缓解，但今年以来新开工并未明显好转。2013年-2015年，房地产用地占供地面积比例分别为27.4%、24.8%和22.5%，收缩趋势明显。截至今年9月，开发商土地购置面积连续30个月负增长，中期内供求紧张局面难改，特别是压缩新增供地的热点城市。再加上2015年以来开发商回归重点城市，土地溢价率攀升。笔者认为，从“量跌价滞”到“量价齐跌”的转换将会比较艰难。“量跌价滞”的局面至少会延续至2017年一季度。当然，融资条件收紧，或许会倒逼开发商“以价换量”。
10月以来，人民银行、银监会召开关于打击资金违规进入楼市、控制杠杆的相关会议和进行了窗口指导。近期，有两个特别重要的信号：一是沪深两大证券交易所双双发文，收紧开发商发行公司债、募资不得用来拿地，这意味着低成本外源资金关闸；二是10月28日的政治局会议，近年来首次在未来货币政策基调中，提出抑制资产泡沫和防范经济金融风险。
这或意味着，今年GDP增长目标无虞，资产泡沫拖累人民币信用，引发资本外流，造成预期和贬值负循环的情况下，无论是整体货币环境，还是楼市结构性资金环境，都将出现“拐点”。当前，开发商资产负债率在80%左右，施工面积（71亿平方米）相当于6-7年的销售规模。如果以降房价来挤出楼市泡沫，未来主要城市楼市库存消化周期超过12个月。
金融环境紧缩后，楼市调控效果会更显著，但调控仍侧重于需求端，热点城市供求矛盾、未来房价上涨预期并未根治。正如人民日报所言，新旧动力转换和供给侧改革的环境下，不能放水，但也不能紧缩，稳健仍是主基调。因此，相机抉择下的货币宽松，难以避免资金接济楼市。截至9月，京沪苏粤浙等东部五省市房地产贷款余额占全国42.5%的份额。楼市分化背景下，资金更易于流向少数热点城市。
此轮22个城市出台调控政策，都有供给侧着力的意味，但政策规定相对笼统，后续操作细则和“落地”的配套措施没有跟上。笔者认为，需求管理在短期内控制住狂热的需求、投机炒作后，土地出让为主的供给侧要跟进，并成为中期内楼市的政策主旨。今年以来，16个热点城市中，8个城市住宅用地供应少于去年同期，平均下降幅度达到29.3%，6个城市批准预售面积下降，平均降幅达到22.4%。建议在“控地价、降房价”的保驾下，大规模增加供地。
一方面，基于热点城市划定城市边界，新增供地效率低、配套跟上的周期长等问题，要加快存量土地盘活。由此，要适应大城市服务业兴起的产业结构更替现状，除了向集约式的服务业增加供地外，要加快推进工业用地向居住用地转变，增加土地出让金，涵养未来ZF税源。目前，北京、广州和深圳等早已是现代服务业发达的超大城市，服务业对GDP的贡献率在70%-90%。但是，2015年京穗深三个城市工业用地占比分别达到22%、32%和36%，远高于纽约（3.9%）和东京（5.1%)。与此同时，京穗深住宅用地占比分别仅为28%、29%和26%，远低于纽约（44%）和东京（73%）。因此，要加快配套成熟、供应效率高的存量用地盘活力度。
另一方面，城市外围及都市圈范围内的土地出让，应加快轨道交通建设为导向的区域内公共服务均等化布局力度，包括教育医疗、市政管网等配套服务，也包括产业链上下游（例如研发-制造-物流）在区域内的重新布局。例如，旨在提高通勤效率的多种交通工具无缝对接的规划，轨道站点大规模上盖住房和大型停车场建设；旨在提高公共服务供应效率的教育集团化（强校帮弱校）、强化划片入学和学区政策；旨在夯实有效需求的非户籍人口本地化，如非超大城市放宽入户门槛，用地审批“双挂钩”（财政转移支付和新增供地规模、新增户籍人口规模挂钩）等政策的实施细则都需要加快落地。
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