关于房地产投资年化收益率的计算与相关结论

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由于房地产价格的持续走高，作为一个业余投资者，不得不对其持续关注。谈到投资，最关心的就是这笔投资的收益率，本文对房地产投资的年化收益率尝试较为准确的计算并得出某些结论。本文不预测房地产市场的走势。

计算条件假设：
1，现实操作中，每月还贷额应作为成本，故采用无风险利率按月折现以计算总购房实际成本。
2，现实操作中，不动产租金在每月还贷中被消耗，故本算法将其按年折现以抵消部分还贷成本。
3，不动产租金每年递增，按月折现非常困难，故本算法按年折算，这导致了误差。期待哪位老师给出精确计算方法？
4，租金从第一年开始折算，每月还贷也是从第一个月开始折算，折算年数默认为还贷期数。
5，不动产在期末一次性变现，故本算法做折终处理。
6，不动产的增长率考虑了其折旧。
7，不考虑不动产变现时的税收成本。
8，其他假设详见下面的截图。

结论（重要更新！）：
1、当不动产增长率不小于贷款利率，年化收益率与持有年限在月租金低于每月还款额之前负相关，反之正相关，当达到投资回收期后，趋向无穷大。在不动产增长率小于贷款利率的情况下，先正相关，后负相关，直到资不抵债。
2、无论符合现实的其他任何情况，年化收益率与贷款利率负相关。
3、当不动产增长率大于贷款利率利率时，年化收益率与贷款年限正相关，反之负相关。
4、当不动产增长率小于贷款利率利率时，年化收益率与首付比例负相关，反之正相关。
5、无论符合现实的其他任何情况，年化收益率与租售比正相关。
6、无论符合现实的其他任何情况，年化收益率与增长率正相关。

计算平台截图（重要更新！）

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统计性表格截图（重要更新！）


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由于近期工作繁忙及专业背景的限制，本计算表格可能疏于对某些细节的考虑，甚至存在致命错误，有任何建议请随时和我联系，不甚感激。

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关键词：年化收益率 房地产投资 房地产 收益率 投资回收期 房地产投资 收益率

更新原因：前一个版本，计算时无论持有年限多长，都按还清所有的银行贷款折算的成本，终值则按照房产实际终值。本版本，则按照持有年限内所还的银行贷款额折算成本，终值则是房产实际终值减去银行所剩本金。

下面附上国家统计局数据，我添加了了年华收益率一栏------------------------------------------------------------------------------------------



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