投资型需求“引燃”楼市 政府密集调研

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1-6月份全国房地产销售面积、销售额、开发投资等各项指标均有较大幅度增长。其中，最为政府关注的房地产开发投资完成约14184亿元，同比增长7.5%。地产中国网统计，1-6月北京有135个楼盘提价，提价最高者涨了14000元/平方米。上海6月份楼盘平均涨价就在1000元/平方米以上。
北京统计局明确指出，投资型需求正在成为北京楼市价格上涨的推手。
中房协副会长朱中一表示，商业地产出现的高空置率和投资下降等问题，是楼市火爆的“另一面”。
全国人大、国务院参事室等部门近期密集调研房地产市场。住房和城乡建设部部长姜伟新也于6月底赴天津调研。调研会上，京津两地房地产主管部门汇报了房地产市场形势分析和住房保障工作落实情况。
姜伟新要求，地方政府必须进一步加强对房地产市场的监测分析；总结经验，做好住房政策研究工作；继续做好住房保障建设工作；加强房地产市场监管，规范交易行为。
预料之外的存量房消化“超速”
“北京很热，楼市更热。”搜房控股集团CEO代建功很兴奋：每天都有1000万购房者上网找房，每天有500万条新房源上传。
存量房（现房和二手房）消化是市场复苏的重要指标。搜房网统计，北京1-6月份新房卖出了6.8万套，已经超过2008年成交总量的80%，其中商品住宅签约超过5.85万套，超过了2008年全年签约量。上海上半年新房成交880万平方米，同比去年增加了70%，成交均价在13171元/平方米，量价齐升。
代建功称，上半年楼市热销使主要城市的“去库存化”取得了突破性成绩。北京1-6月消化掉了库存商品房3.5万套，杭州全市只有8000套存量房，上海只有2万套，而目前上海每天消化存量房1000多套。
“去库存化”最为明显的是杭州。
2009年1月1日，杭州主城区商品房库存量有3.2万套。当时，杭州被作为房地产过剩的典型代表城市之一。有专家预测，杭州库存商品房会在6月份达到4万套，全部消化掉这些库存商品房需要2年时间。
但是，结果出人预料。截至6月30日，杭州库存商品房数字下降到了1.6万套，半年消化掉了3.2万套商品房。
2007年房地产市场最火爆的时候，杭州市全年房屋销售量也才3.9万套。
易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭分析，杭州主要是年初开发商降价，加上刚性需求恢复，导致了自住型房屋快速消化。而在自住型需求带动下，后续的改善型需求也得到释放。
今年1-6月份，库存商品房消化的速度之快，也出乎行业协会的预料。
朱中一表示，从各地反映的情况来看，当前存量房消化压力已经远没有年初大了。年初很多城市预料存量房消化需要10个月、20个月，现在情况看来，只要几个月就可以了。
投资性需求：大户型、高单价成交
“现在全世界都在关注北京的房价！”戴德梁行华北区董事总经理何衍钧7月8日在第二季度新闻发布会上感慨。据戴德梁行的研究报告，二季度北京、上海等一线城市的房屋成交量大幅上涨，而且单价也飙升很快。
7月9日，北京统计局也发布1-6月份二手房交易信息，其中明确指出了投资型需求正在成为北京楼市价格上涨的推手。
北京统计局抽查了10家中介公司发现，6月当月二手房成交面积在88.3平方米，环比上月增加了1.3平方米。而6月份当月，140平方米以上的大户型成交957套，占当月的10.1%，比上月提高了1.6个百分点。
与此同时，二手房成交均价也提高了1260元/平方米，均价已经超过1万元/平方米大关。
搜房网数据也表明，成交房屋单套面积逐步增加，目前北京新房期房签约平均户型面积在108平方米左右，现房在134平方米左右。
大户型、高单价的成交形势表明，目前一线城市的房屋购买主力已经不再是自住型需求，而是投资型需求。
住房和城乡建设部顾问、中国房地产和住宅研究会副会长顾云昌认为，投资型需求的主要资金来源，一是富裕阶层的财富；二是信贷资金。
代建功进一步分析资金来源：一是年初大量小户型、自住型需求购买了房屋，从而使卖房的人获得资金购买更好的房屋，进行改善型需求购房。也就是说，二季度表现出来的投资型、改善型需求购房，实际上是一季度刚性需求购房的接力。二是通胀预期下，很多有钱人购房投资。三是信贷大规模扩张下，有些信贷资金进入了楼市。
政策之辩：“保8”之下如何调控
投资型需求成为市场购买主力后，带来的直接影响是楼盘纷纷提价。地产中国网统计，5月份深圳房价上涨了5.05%，为主要城市中最高。另外，上海房价涨了4.12%，广州涨了4.9%。
开发商们切实感到了市场的购买力。
海尔地产总裁卢铿说，去年以来，他从没感到过市场如此强的购买力。今年1-6月份，他们公司已经完成销售金额是计划任务的2倍。
“自住型需求还无法消化目前的房价，投资型需求则会吸纳目前的房价，并再次推高，”卢铿介绍说，一季度的自住型需求让开发商们都感到了降价的压力，因为这些需求虽然是刚性的，但是无法接纳高房价、高总价。
对于投资型需求来说，最喜欢买新盘，而且面积越大越好，这样单价上升可以带来总价获利增多。不过，地产中国网的统计数据表明，目前投资型需求购房还主要集中在城市的核心地带，一般别墅等高档项目，需求仍然冷淡。
远洋地产市场部副总经理肖劲分析，企业应该加快开放，加快销售，快速回笼资金，不能期待下半年或明年有更高的房价、更好的行情。
“这次房价上涨是在政府扩大内需的背景下，政府年初已经表示不再出台新的调控政策。即使调整，面临宏观经济‘保8’的要求，也不能像2007年那样大手笔调控。” 海尔地产总裁卢铿直言，物业税等非行政性调控手段，可能成为政府在关键时期调控的“杀手锏”。
中国房地产和住宅研究会副会长顾云昌建议，面对楼市“虚火”，政府仍可延用以往政策：加快土地供应，降低土地出让价格，以土地出让结构来引导房屋供应结构。

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