专家认为：房价“高烧”可能令楼市再进调整期

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2009年07月14日 09:28 来源： 经济参考报


国家统计局公布的最新数据显示，1至6月，全国完成房地产开发投资14505亿元，同比增长9.9％，增幅比1至5月提高3.1个百分点，1至5月这一数字是10165亿元。专家认为，房地产开发投资回升说明房地产开发商的投资信心和投资能力已经有所恢复，但房价持续“高烧”不利于楼市健康发展，目前楼市仍处于去库存进程中，持续居高的房价可能引发楼市重新进入观望进而陷入新一轮的调整。
　　记者了解到，房地产开发投资大幅增长的同时，房地产开发企业房屋施工面积、新开工面积等也小幅回升。1至6月，全国房地产开发企业房屋施工面积23.97亿平方米，同比增长12.7％，增幅比1至5月提高1.0个百分点；房屋新开工面积4.79亿平方米，同比下降10.4％，降幅比1至5月缩小5.8个百分点。
　　亚豪机构副总经理任启鑫分析说，房地产开发投资等代表房地产市场未来发展走向的先行指标出现转暖主要是受政策和市场两方面作用而形成的。政策层面上，政府出台了一系列的宽松政策，特别是对开发企业自有资金比例从35％调低至20％的规定，给予了处于困境中的开发商极大的支持，而市场流动性的放宽进一步令开发商的资金状况得到了极大缓解，这促进了房地产开发投资的升温。
　　市场层面上，全国上半年楼市销量面积、销售额均呈现出大幅度的增长态势。以北京为例，楼市销量自3月份迅速拉升后，一直保持高位运行，商品住宅的单月销售套数更是连续4个月突破15000套，这不仅扭转了开发商年初的悲观预期，而且使得他们的流动资金颇为充裕。短期的生存问题解决后，开发商开始考虑未来发展问题，因此，5、6月份，保利、万科等行业领军企业开始大举出手，各地“地王”频现，一些曾在2008年流标的地块今年也高价成交，土地溢价节节攀升。
　　北京大学房地产研究所所长陈国强认为，房地产开发投资等指标的回暖趋势并未改变，6月份环比涨幅比较大。这说明经过上半年的市场回暖，房地产企业的投资信心和投资能力有了明显的恢复，其中，“地王”频现就是信心恢复的一个很好的证明。而市场销售的快速回暖，令开发商的资金压力大为缓解，信贷条件的宽松也让企业具备了更强的投资能力，这有利于市场的进一步回暖。
　　专家们的说法可以从上半年商品房销售面积、土地购置面积等两组数据中得到佐证。1至6月，全国商品房销售面积34109万平方米，同比增长31.7％。其中，商品住宅销售面积增长33.4％。1至6月，全国房地产开发企业完成土地购置面积13644万平方米，尽管同比依然下降26.5％，但降幅较1至5月回落2.1个百分点。土地开发面积增长也比较明显，1至6月完成土地开发面积11010万平方米，1至5月这一数字为8845万平方米。
　　尽管多个指标回升，但专家认为，房地产开发投资仍处于低迷状态。全国工商联房地产商会会长聂梅生说，房地产的调整还没有结束，当前的波动仍处于调整期。尽管房地产开发投资略有回升，但增幅仍未达到两位数，以往房地产开发投资都高于固定资产投资的增速，对此应该予以高度重视。
　　陈国强同时指出，楼市的高库存问题也不能忽视，尽管楼市仍处于去库存的进程之中，但除上海、杭州等城市库存消化相对较好外，北京、重庆等城市的库存依然偏高。“不能因为销售量回升，房价上涨就忽视高库存问题，尽管没有一个相对确切的统计数字，但估计消化现有库存可能仍需要10个月以上的时间。”他补充说。
　　中国指数研究院统计显示，截至今年4月30日，北京住宅可售面积为1680.45万平方米，库存压力依然较大。按照前六个月销售的平均水平看，消化这些库存还需13个月。
　　对于未来的走势，任启鑫认为，受到2008年房地产开发投资放缓的作用，今年下半年的楼市很有可能维持供小于求、价格上涨的趋势。但更多专家则持谨慎态度。陈国强等专家认为，当前房价上涨速度已经超过很多人预期，房价持续“高烧”将不利于楼市健康发展，如果开发商因为存货压力有所缓解就不断盲目提价，楼市可能会陷入新的观望，进而再次进入调整期，届时周期可能会更长。

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