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有一点应该明确：全国房价基本无泡沫，或者说泡沫不明显；但少数地区则出现了一定程度的暂时性泡沫。
否则，国家也不会明确提出“抑制资产泡沫”，也不会要求“防范金融风险”。那么，全国主要城市中，哪些有泡沫？哪些没泡沫？
近期，易居房地产研究院进行了专题研究，将全国45个大中城市和热点城市进行横行比较。摘出关键数据与结论与大家分享。
我们研究了两个指标，首先最重要提房价收入比的偏度，其次是本轮房价的涨幅。按此两个指标，综合得出泡沫程度的排名。
房价收入比与房价收入比的偏离度，都是易居研究院独创的研究逻辑与体系。2016年前三季度，45个大中城市房价收入比偏离度如下。
根据过去十几年的数值变化，每个城市，都以自己为参照系，都有一个房价收入比的长期均衡值，当前值减去其各自的均衡值，就是其偏离度。
深圳房价收入比偏离度最大，超过200%，必须回调，否则楼筋会绷断的！2017-2018年，深圳房价必须下跌一些，以便让此偏离度回落一些。
北京、上海、三亚、厦门的偏离度超过100%，房价也会下跌一些，只是下跌压力小于深圳。其中三亚，本轮房价并无怎么上涨，其收入比偏高，主要旅游度假性质所致。
福州、合肥、南京的偏离度超过50%，房价也有暂时性泡沫，有内在驱动力回归合理区间。
乌鲁木齐、沈阳、洛阳、银川和长春5个城市，房价收入比偏离度是负值，说明不仅没有房价泡沫，反倒是存在价格洼地。
另外，综合考虑今年以来45城房价涨幅，与房价收入比偏离度进行综合测算，得出以下泡沫排行榜。
注意：本次测算的全国45城房价泡沫，只是相对的比较数据，并不具备绝对的意义，不能简单的理解为泡沫数据超过0%的地区都存在房价泡沫。我们引入了“中位数”概念，对全国45城泡沫数值进行排序，以位列23位的城市为泡沫划分的临界点。
数据显示，南宁泡沫水平为16%，位居第23位，因此在它之前的22个城市房价可以定义为暂时出现泡沫，并可分类三种情况：
1、深圳泡沫超过118%，泡沫明显。
2、上海、厦门、北京、合肥、南京、福州、苏州、天津、三亚9个城市泡沫均超过了40%，属于小型泡沫。
3、东莞、广州、杭州、武汉、郑州、宁波、济南、石家庄、廊坊、南昌、无锡、太原，这12个城市泡沫数值在35%-17%之间，除了存在数据异动的宁波和石家庄之外，其他10城属于微型泡沫。
这22个城市，也本轮房地产调控重点关注的城市，除了三亚、石家庄、宁波、太原，已全部实行了限购限贷等调控政策。
就我国国情与政府控制力分析，上述20余城的暂时性房价泡沫不会以破灭的方式收场，那是硬着陆；而是会以挤压泡沫、收缩泡沫的方式，实现软着陆。未来两年，这些城市的房价下跌幅度不一，但不太可能下跌超三成！
2007年易居研究院开发全国第一份房价收入比报告，十年来我们坚持研究中国的房价收入比，并不断扩大研究范围，由全国总体，扩大至35城，30城。今年进一步扩展至45个主要与热点城市。
首先，从房价水平来看，2016年三季度，深圳新建商品住宅销售均价突破5万元大关，位居全国第一。 其次，上海、北京和厦门，站在2万元大关以上。再次，三亚、南京、苏州、广州、杭州、福州、宁波、东莞、天津，站在1万大关以上。
其次，根据前三季度数据，大概测算一下年45个大中城市的房价收入比情况。
深圳房价收入比约为37倍，全国第一，且远大于第二名的上海。虽然深圳城市基本面很强，但去年二季度以来房价暴涨，偏离了历史合理值，房价存在短期性泡沫。
上海、三亚、北京、厦门、福州分列前六位，房价收入比均超过14。居后5位的城市是长沙、烟台、洛阳、呼和浩特和银川，房价收入比不超过6，可以断定这5个城市楼市房价不存在任何泡沫。
最后，不仅看房价收入比绝对值，还要看变化情况。2016年前三季度，全国45城有20个城市房价收入比同比上升，25个城市同比下跌。
具体而言，房价收入比同比增幅超过10个百分点的城市有8个，分别是深圳（49.4%）、苏州（32.1%）、无锡（20.1%）、东莞（20.1%）、廊坊（17.2%）、合肥（16.6%）、厦门（15.3%）和南京（15.3%）。这些城市房价收入比增长过快，房价过热！
跌幅超过10个百分点的城市有4个，分别是三亚（-24.9%）、海口（-11.3%）、西安（-11.1%）和重庆（-10.3%）。这些城市房价与居民收入的匹配度较好，甚至房价有偏低之嫌。
(楼市参考)
京公网安备 11010802022788号
