发帖
雷达卡
09年房地产市场拐点的出现以成为必然。房价增速以超过07年，半年销量也超07年全年成交量，房价上浮很可能突破20%。但是这样的上涨幅度显然是不正常的，形容这样的局面，除了疯狂，就只有疯狂。如果说温和的货币政策是造成房价上涨的主要原因未免太过牵强。那么通胀预期肯定会推涨房价，但4-6月三个月间711.73亿的成交额，46718的成交套数，533.9万平方米的成交面积，相比08年全年1041亿的成交额，6.93万套，813.6万平方米上涨幅度过于反常。如果说房价如果出现向上的拐点，那么土地应先出现拐点才对，而07年的地价是疯狂的，也是地王频出的一年，按地土地供应后一般两年左右才能在市场上形成房子供应的一般观点，09年的房价应该是向下的才对。
房地产市场的泡沫已经成为共识，但是这个泡沫现在到底有多大？何时破裂？个人认为地产市场的泡沫在此轮上涨的推动之下已经到了破裂的边缘，只是短期内缺少破裂的催化剂。原因有以下几点：
一、最主要原因还是流动性资金过剩。首先，09年上半年7.3万亿信贷中的大部分流入地产市场；其次，通胀预期之下大量的债券、储蓄资金流入地产市场；最后，面临“保八”压力，而出口又面临不可逆转的下滑趋势这一情况下，政府不可能出台强硬措施去打压房地产市场，所以房地产市场，09年，看似不可逆转。
二、08年刚需压抑，在09年进行集中释放。08年是中国房地产市场相对理性的一年，人们不再盲从，而是根据需求，根据自己的支付能力去选择购房。但是09年在经过年初的观望之后，在追涨心理的驱使下刚需购房者集中进场，成为了推动房价的主力。
三、08年以来开发商在悲观预期之下连续降低土地的开发投资。加上部分开发商捂盘惜售的行为，楼市中产品热销、明日涨价的情绪弥漫，在这里不想过多的谈论热销背后的各种问题，只是想说，正事这种表象在不断刺激着购房者。
近一段时间以来，汤臣一品、壹仟栋等豪宅别墅的热销似乎被KFS作为一种利好消息在被反复的提及，但是，豪宅别墅开始热销，楼市的泡沫就真的离着破裂不远了。
第一，直接解决流动性资金过剩问题。汤臣一品单价10万/平，壹仟栋1500-2000万一套，都属于千万级以上豪宅，这样的楼盘热销意味着几十亿流动性资金被蒸发，那么市场中的购买力还有多大？政府还可能冒着崩盘的危险追加信贷额度么？所以我说是“看似，不可逆转”。
第二，飞涨的房价将直接打掉购房者回复的购房信心。最近也看了不少新闻和博客，别墅豪宅的热销也俨然成为了房价上涨的推动力之一，至少也起到了刺激作用。刚需被压抑的事实我承认，但是购房者的承受力还是决定性因素，当房价远远高出人们的购买力，就算是再好的市场预期，也只能是望洋兴叹了。
第三，当购买力再也无法继续支持商品房销售，那么我前文所提到的热销背后的各种问题也会被揭露出来，各种问题也都会被暴光。当开发商接连破产的时候，那么整个楼市也就真的走到尽头了。
不可否认，别墅豪宅的热销确实反映了市场的一种购房保值的情绪和愿望（更多反映的是权贵们的情绪和愿望），而在综合多方面因素的考量之后别墅也必然是最好的保值手段之一，但是如果把别墅豪宅的热销作为房价持续走高的一个原因未免太过于天真和无耻了。
京公网安备 11010802022788号
