2009年2季度房地产市场运行情况（上）

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国研网行业研究部

发布时间:2009-08-04

2 房地产市场运行情况 2009年上半年，在一系列促进房地产市场健康发展的利好政策刺激下，被压抑了一年多的自住需求集中爆发，并带动改善性需求和投资性需求入市，促使了楼市持续回暖，多数城市住宅交易量持续大幅反弹。在成交量迅速扩大的情况下，房价也快速回升。 2.1 房地产行业综合景气度分析 2.1.1 全国房地产行业景气及企业家信心指数大幅回升 在一系列刺激房地产行业健康发展的政策措施下，2009年二季度全国房地产行业景气及企业家信心指数大幅回升。 国家统计局7月10日发布的全国企业景气调查数据显示，全国企业景气指数和企业家信心指数在去年四季度大幅探底后，二季度均明显回升。二季度全国企业景气指数为115.9点，比一季度回升10.3点。其中，房地产业企业景气指数去年连续四个季度回落，今年一季度继续回落并接近临界值，二季度房地产业企业景气指数明显提高，提高幅度达18.7点，并高于全国企业景气指数3.7点。同期，全国企业家信心指数回升至110.2点，比一季度提高9.1点。其中，房地产业企业家信心指数提升至临界点以上，大幅回升了26.7点。以上结果表明，随着政府一系列行业刺激计划的逐步落实，房地产企业经营者对企业发展持积极态度，企业家对我国经济发展的信心开始回升。 表 6  2008年2季度-2009年2季度房地产企业景气指数及企业家信心指数 企业景气指数 企业家信心指数 08.Ⅱ 08.Ⅲ 08.Ⅳ 09.Ⅰ 09.Ⅱ 08.Ⅱ 08.Ⅲ 08.Ⅳ 09.Ⅰ 09.Ⅱ 总体 137.4 128.6 107.0 105.6 115.9 134.8 123.8 94.6 101.1 110.2 房地产业 131.8 118.9 101.7 100.9 119.6 118.4 96.4 81.9 90.0 116.7 数据来源：国家统计局 （注：全国企业景气指数是国家统计局对1.95万家各类企业定期进行问卷调查，并根据企业家对宏观经济状况及企业生产经营状况的判断和预期来编制的，能较好地反映宏观经济运行和企业生产经营状况。企业景气指数的数值介于0-200之间，100为景气指数的临界值。当景气指数大于100，表明经济状况趋于上升或改善，处于景气状态，越接近200状态越好；当景气指数小于100时，表明经济状况趋于下降或恶化，处于不景气状态，越接近0状态越差。为更好地分析和理解企业景气指数，我们将景气区间作如下划分：180以上为“非常景气”区间，[180-150]为“较强景气”区间，[150-120]为“较为景气”区间，[120-110]为“相对景气”区间，[110-100]为“微景气”区间，100为景气临界点，(100-90)为“微弱不景气”区间，(90-80)为“相对不景气”区间，(80-50)为“较为不景气”区间，(50-20)为“较重不景气”区间，20以下为“严重不景气”区间。） 图 2  2007年2季度-2009年2季度全国行业企业与房地产企业景气指数走势 数据来源：国家统计局 图 3  2007年2季度-2009年2季度全国企业家与房地产企业家信心指数走势 数据来源：国家统计局 2.1.2“国房景气指数”回升幅度较大，但仍处“不景气”空间 反映全国房地产开发综合发展水平的“国房景气指数”也呈回升态势。国家统计局发布的数据显示：2009年6月份全国房地产开发景气指数为96.55点，比5月份提高0.61点，这是该指数继4月上涨0.02点之后连续第三个月回升，并且回升幅度较大，表明市场已出现回暖迹象，但其主要分类指数涨跌各异。具体来看：房地产开发投资分类指数为93.60点，比5月份提高0.47点；本年资金来源分类指数为98.73点，比5月份提高2.11点；土地开发面积分类指数为92.39点，比5月份回落0.16点；商品房空置面积分类指数为88.59点，比5月份回落0.46点；房屋施工面积分类指数为93.89点，比5月份回落0.04点。 表 7  2008年6月-2009年6月房地产综合景气指数及主要分类指数走势 综合景气指数 开发投资指数 土地开发面积指数 销售价格指数 2008年6月 103.08 104.79 96.69 102.13 7月 102.36 104.77 96.71 101.51 8月 101.78 104.40 96.42 100.38 9月 101.15 103.22 95.69 98.89 10月 99.68 101.94 95.05 97.70 11月 98.46 100.98 94.79 96.83 12月 96.46 99.66 93.47 97.23 2009年2月 94.86 91.88 92.27 95.76 3月 94.74 92.00 92.20 97.43 4月 94.76 91.20 92.70 98.30 5月 95.94 93.13 92.55 100.01 6月 96.55 93.60 92.39 101.96 数据来源：国家统计局 图 4  2007年5月-2009年6月国房景气指数及主要分类指数走势 数据来源：国家统计局 “国房景气指数”是全国房地产开发行业综合景气指数的简称，是反映房地产市场景气变化趋势和程度的综合指数，其分类数据囊括了影响房地产市场的土地、资本、供应量、需求等4个重要因素，基本上能够反映房地产市场的现状，指数值以100为景气线，100以上为景气空间，100以下为不景气空间。 “国房景气指数”曲线图显示：自2007年11月景气指数达到本轮景气周期的高点106.95点之后出现拐点，于2008年10月首次跌入不景气区间，至2009年3月连续16个月下跌，最低点为94.74点，4月份出现0.02点反弹，6月加速反弹到96.55点。历史表明，“国房景气指数”一旦触底反弹就会持续多个月份，按目前经济与楼市形势，今年4季度有可能重新回落，但再次探底的深度将不会超过3月份的最低点。 2.2房地产市场供给情况分析 2.2.1房地产开发投资增速逐月加快，但仍处低位 在一系列宏观调控政策影响下，2008年以来我国房地产市场经历了明显的调整，下半年以来房地产投资规模开始显著下降，今年前2个月其投资增速已经下降到历史低位。其后，随着一系列经济刺激方案及促进行业健康发展政策实施效果的不断显现，房地产市场出现了销售畅旺的暖春行情，企业投资信心有所恢复，累计投资额增速逐月加快，1-4月、1-5月、1-6月的全国房地产开发投资同比增长率分别为4.9%、6.8%、9.9%，增速逐月提高。从单月投资额来看，6月投资额为4340亿元，是近三年来单月投资额最高的一个月，同比增长18.1%，环比增长51.0%。预计随着市场销售的持续回暖，房地产开发投资增幅会继续增加，尤其是住房保障投资的加大对房地产投资具有支撑作用。但值得注意的是，与去年同期及固定资产投资增速相比，投资复苏的步伐仍然缓慢，上半年全国完成房地产开发投资14,505亿元，增幅与去年同期相比回落23.6个百分点，与同期固定资产投资33.6%的增幅相比，仍存在较大差距。 表 8  2008年6月-2009年6月累计城镇固定资产投资与房地产开发投资及同比增长情况 单位：亿元，% 固定资产投资 同比增长 其中：房地产开发投资 同比增长 2008年1-6月 58,436.0 26.8 13,195.7 33.5 1-7月 72,160.1 27.3 15,883.5 30.9 1-8月 84,919.7 27.4 18,430.0 29.1 1-9月 99,870.7 27.6 21,277.7 26.5 1-10月 113,189.1 27.2 23,917.7 24.6 1-11月 127,614.1 26.8 26,545.7 22.7 1-12月 148,167.2 26.1 30,579.8 20.9 2009年1-2月 10,275.8 26.5 2,398.2 1.0 1-3月 23,562.0 28.6 4,880.3 4.1 1-4月 37,082.3 30.5 7,290.0 4.9 1-5月 53,520.3 32.9 10,165.2 6.8 1-6月 78,098.4 33.6 14,505.3 9.9 数据来源：国家统计局 图 5  2008-2009年6月累计固定资产投资与房地产开发投资增长率变动情况 数据来源：国家统计局 从供应结构来看，以住宅为主的房地产开发投资增长持续高位运行，这主要是由住宅的特性决定的。在工业化、城市化迅速发展所形成的城镇人口不断增加的背景下，作为居住用途的住宅就成为房地产市场首要的也是主导性的需求。具体来看，2009年1-6月，在房地产开发投资中，商品住宅完成投资10,188亿元，同比增长7.3%，占房地产开发投资的比重为70.2%；办公楼投资529亿元，同比增长为20.4%，所占比重为3.6%；商业营业用房投资1690亿元，同比增长27.5%，所占比重为11.7%；其他投资2096亿元，同比增长8.51%，所占比重为14.5%。 从保障性住房的供给情况来看，2009年1-6月，90平方米以下住房完成投资3,280亿元，同比增长30.8%，占住宅投资的比重为32.2%；经济适用房完成投资440亿元，同比增长15.2%，占住宅投资的比重仅为2.3%。与中等偏下收入户和低收入户占全部城镇居民家庭的比重（30%）相比，现有保障性住房的供给数量仍满足不了中低收入居民家庭的巨大需求。 表 9 2008年6月-2009年6月累计不同用途房地产开发投资完成额及同比增长情况 单位：亿元，% 住宅 办公楼 商业营业用房 其他 90平方米以下住房 经济适用房 别墅、高档公寓 2008.1-6 9,497.1 2,508.8 382.4 834.7 440.1 1,326.0 1,932.5 1-7 11,486.2 3,107.6 458.7 1,008.3 534.1 1,602.8 2,260.5 1-8 13,384.8 3,690.3 546.7 1,170.1 624.3 1,860.6 2,560.3 1-9 15,508.3 4,323.2 637.6 1,343.1 717.1 2,156.7 2,895.5 1-10 17,482.4 4,928.1 729.1 1,532.3 815.2 2,418.3 3,201.9 1-11 19,332.7 5,466.1 819.4 1,720.0 923.2 2,695.4 3,594.5 1-12 22,081.3 6,415.6 982.6 1,976.9 1,111.6 3,200.2 4,186.8 2009.1-2 1,682.4 482.7 61.7 169.9 112.8 284.3 318.7 1-3 3,421.7 1,021.9 126.8 314.0 211.2 577.9 669.5 1-4 5,114.1 1,583.5 203.6 442.9 289.9 869.2 1,016.8 1-5 7,104.6 2,236.6 294.7 581.8 386.7 1,193.9 1,480.1 1-6 10,188.8 3,280.6 440.6 790.7 529.7 1,690.1 2,096.7 比上年同期增长 2008.1-6 36.6 85.1 31.2 20.0 0.1 20.7 38.6 1-7 33.7 77.9 25.2 17.5 0.7 19.2 35.7 1-8 31.7 74.6 21.7 10.3 0.1 17.4 34.3 1-9 28.7 69.1 19.9 6.3 -1.4 16.8 32.3 1-10 27.4 67.3 17.9 6.7 -1.5 16.7 24.8 1-11 25.2 62.7 18.2 7.1 0 16.1 22.0 1-12 22.6 50.7 19.7 9.4 7.4 14.9 20.9 2009.1-2 0.8 27.2 23.9 -6.6 17.9 13.4 -11.0 1-3 3.2 34.7 5.8 -5.8 27.9 19.0 -7.1 1-4 3.4 33.9 9.3 -7.7 20.9 23.2 -4.3 1-5 4.4 30.6 15.1 -9.1 16.6 24.0 4.3 1-6 7.3 30.8 15.2 -5.3 20.4 27.5 8.5 数据来源：国家统计局 图 6  2008年6月-2009年6月累计不同用途房地产开发投资构成情况 数据来源：国家统计局 从区域分布上来看，2009年上半年房地产开发投资仍然表现为中、西部地区领跑东部地区。具体来看，东部地区完成房地产开发投资8,666亿元，同比增长8.6%，增幅同比下降19.8个百分点；中部地区完成投资2,993亿元，同比增长14.1%，增幅同比下降31.2个百分点；西部地区完成投资2,845亿元，同比增长9.9%，增幅同比下降29.2个百分点。中部和西部地区房地产开发投资增速分别比东部高5.5和1.3个百分点，中西部地区房地产开发投资的增长有相当程度是来自政策性住房投资的拉动。 表 10  2008年6月-2009年6月累计不同地区房地产开发投资完成额及同比增长情况 单位：亿元，% 东部地区 中部地区 西部地区 投资完成额 同比增长 投资完成额 同比增长 投资完成额 同比增长 2008.1-6 7,982.8 28.4 2,624.3 45.3 2,588.6 39.1 1-7 9,540.8 25.1 3,209.5 44.9 3,133.3 36.6 1-8 10,991.8 23.6 3,775.4 41.7 3,662.8 34.6 1-9 12,627.0 21.4 4,423.2 37.7 4,227.5 32.0 1-10 14,207.3 20.0 4,961.0 36.1 4,749.4 28.2 1-11 15,850.3 18.9 5,409.5 32.1 5,285.9 25.6 1-12 18,325.3 17.1 6,287.5 31.7 5,967.0 22.7 2009.1-2 1,561.0 -4.6 417.7 19.3 419.5 8.1 1-3 3,067.0 -0.1 922.9 13.0 890.5 11.3 1-4 4,455.4 1.5 1,433.5 12.6 1,401.2 8.6 1-5 6,168.4 4.9 2,024.9 11.1 1,971.9 8.6 1-6 8,666.5 8.6 2,993.5 14.1 2,845.4 9.9 数据来源：国家统计局 图 7  2008年6月-2009年6月累计不同地区房地产投资额完成情况 数据来源：国家统计局 图 8  2007年6月-2009年6月东、中、西部地区房地产投资增长率变动情况 数据来源：国家统计局 2.2.2 房地产开发企业资金来源紧张局面持续好转 在国家增加信贷规模以及出台政策给予优质开发商信贷支持的影响下，2009年以来房地产开发企业资金来源紧张局面持续好转，与2008年全年相比，除利用外资增幅下降外，其余类型的资金来源增幅均呈回升态势，国内贷款、定金及预收款和个人按揭贷款增速加快。 国家统计局发布的数据显示：2009年1-6月全国房地产开发企业到位资金23,703亿元，同比增长23.6%，与2008年全年和今年一季度相比增幅提高了21.8和14.4个百分点。具体来看：国内贷款5,381亿元，同比增长32.6%，与去年全年和今年一季度相比增幅提高了29.2和24.6个百分点；利用外资243亿元，同比下降29.7%，与去年全年和今年一季度相比增幅下降了43.0和80.5个百分点；其他资金9837亿元，同比增长34.7%，与去年全年和今年一季度相比增幅提高了51.1和29.7个百分点。在其他资金中，定金及预收款5,758亿元，同比增长27.7%，与去年全年相比增幅提高了40.6个百分点；个人按揭贷款2,829亿元，同比增长63.1%，与去年全年相比大幅提高了92.8个百分点。开发企业资金的两大来源——银行贷款和期房预售款均保持增长，表明一系列促进房地产市场健康发展的宏观调控政策效应开始显现，整个行业的资金面正逐渐向好的方向发展，这为房地产投资增速的回升奠定了较好基础。但值得注意的是，利用外资呈现负增长，说明外资对我国房地产开发投资依然持谨慎态度，这可能与国际金融危机尚未明显缓解有关。 表 11  2008年6月-2009年6月累计全国房地产开发企业资金来源及同比增长情况 单位：亿元，% 资金来源 国内 贷款 利用 外资 外商 直接 投资 自筹 资金 自有 资金 其他资 金来源 定金及预收款 2008年1-6月 19,173.3 4,058.8 345.7 286.9 7,464.8 4,165.9 7,304.0 4,508.2 1-7月 22,252.4 4,571.7 407.4 342.1 8,693.3 4,886.7 8,580.1 5,289.1 1-8月 25,102.4 5,048.8 449.2 385.6 9,808.6 5,523.6 9,795.7 6,084.9 1-9月 28,082.9 5,562.5 486.4 419.4 11,163.2 6,346.4 10,870.9 6,754.3 1-10月 30,699.8 5,960.6 534.6 466.4 12,273.2 6,968.8 11,931.4 7,384.7 1-11月 33,404.5 6,416.4 601.6 527.8 13,444.1 7,611.5 12,942.4 8,017.0 1-12月 38,146.0 7256.6 726.3 644.0 15,081.3 8,688.9 15,081.9 9,286.1 2009年1-2月 6,045.9 1,674.2 69.4 54.0 2,214.7 1,262.0 2,087.6 1,189.9 1-3月 10,070.3 2,545.5 149.7 118.7 3,790.6 2,120.3 3,584.5 2,029.0 1-4 13,511.8 3,254.7 165.6 135.9 4,892.7 2,754.5 5,198.9 3,013.2 1-5 17,522.7 3,962.4 224.7 171.6 6,244.1 3,467.4 7,091.5 4,158.0 1-6 23,702.6 5,381.1 243.1 196.0 8,241.0 4,499.0 9,837.4 5,757.6 比上年同期增长 2008年1-6月 22.8 17.5 22.5 24.3 40.8 39.9 11.0 14.4 1-7月 19.1 15.7 22.3 29.9 37.3 35.5 6.3 9.7 1-8月 14.1 11.5 21.0 35.5 34.5 32.0 -0.1 3.0 1-9月 10.7 8.6 14.9 32.6 33.4 32.9 -5.2 -2.0 1-10月 6.4 6.2 10.6 28.8 31.7 30.2 -11.3 -8.2 1-11月 4.2 5.2 11.6 24.0 30.9 27.8 -14.5 -11.2 1-12月 1.8 3.4 13.3 32.7 28.1 24.6 -16.4 -12.9 2009年1-2月 6.9 9.0 50.8 46.9 13.9 7.7 -1.8 -4.3 1-3月 9.2 8.0 41.9 41.3 13.1 9.2 5.0 1.6 1-4月 12.4 12.4 11.6 21.0 10.2 8.8 14.6 10.3 1-5月 16.1 15.8 -8.7 1-5 10.9 9.2 22.3 17.2 1-6月 23.6 32.6 -29.7 -31.7 10.4 8.0 34.7 27.7 数据来源：国家统计局 图 9  2008年6月-2009年6月累计全国房地产开发企业资金来源构成情况 数据来源：国家统计局 图 10  2007年6月-2009年6月累计全国房地产开发企业资金来源构成增长率变动情况 数据来源：国家统计局 2.2.3 土地开发面积增速迟缓，市场供应总量增速缓慢 受宏观经济下行和房地产市场步入调整期以及大量空置房屋无法较快消化等一系列因素影响，房地产开发企业购置与完成开发土地面积意愿持续回落，2008年全年完成土地购置面积36,785万平方米，同比下降8.6%；完成开发土地面积26,033万平方米，同比下降5.6%。土地市场购置情况最惨淡的时间出现在今年1季度，同比剧降40.1%，其后有所反弹，但力度较小。国家统计局发布的数据显示：2009年1-6月全国房地产开发企业购置土地面积13,644万平方米，同比下降26.5%；完成开发土地面积11,009万平方米，同比下降15.2%，这一数据说明，虽然开发商拿地积极性有所提高，甚至在北京、上海、杭州、厦门等热点城市重新出现多家开发商争抢一幅地的现象，但大部分开发商依然没有加大拿地速度，目前只是部分大型企业热情渐露。 表 12  2008年6月-2009年6月累计全国房地产土地开发与购置情况 单位：万平方米，% 本年购置土地面积 同比增长 完成开发土地面积 同比增长 2008.1-6 18,561.0 7.6 12,977.4 9.9 1-7 21,973.8 5.2 14,766.6 4.2 1-8 24,942.1 2.7 16,519.3 2.1 1-9 27,536.7 -2.9 17,887.9 -1.6 1-10 29,596.1 -5.6 19,343.9 -2.5 1-11 32,016.5 -5.9 20,851.5 -2.7 1-12 36,785.4 -8.6 26,033.3 -5.6 2009.1-2 2,288.1 -30.0 2,647.2 -15.5 1-3 4,741.7 -40.1 5,222.6 -11.3 1-4 7,266.1 -28.6 7,078.2 -12.2 1-5 9,874.8 -28.6 8,844.7 -13.3 1-6 13,644.0 -26.5 11,009.7 -15.2 数据来源：国家统计局 图 11  2007年6月-2009年6月累计全国房地产土地购置与开发面积及同比增长率变动情况 数据来源：国家统计局 土地购置与开发面积持续减缓的状况必将对房地产市场供应量产生影响。统计数据显示：2009年1-6月全国商品房累计施工面积239,697万平方米，同比增长12.7%，增幅同比下降11.4个百分点。其中，商品住宅施工面积18,7414万平方米，同比增长11.4%，增幅同比下降14.2个百分点。同期，全国商品房累计竣工面积20,692万平方米，同比增长13.8%，增幅与去年同期相比持平。其中，商品住宅竣工面积17,036万平方米，同比增长13.9%，增幅同比持平。商品房施、竣工面积增速缓慢说明在短期内房地产供应弹性较小，如果这一指标不能持续放大，下半年和明年市场供应依然不会太宽松，这势必会影响到未来房价走势。 表 13  2008年6月-2009年6月累计全国商品房施、竣工面积及同比增长情况 单位：万平方米，% 房屋施工面积 　 房屋竣工面积 其中：住宅 其中：住宅 2008.1-6 212,660.5 168,266.5 16,920.3 13,862.0 1-7 222,896.7 176,672.5 20,382.4 16,532.8 1-8 231,607.9 183,584.3 23,371.5 18,987.2 1-9 240,384.4 190,669.1 26,804.7 21,820.1 1-10 247,635.4 196,550.6 30,691.7 24,931.2 1-11 254,936.1 202,259.6 35,084.2 28,628.5 1-12 274,149.0 216,671.4 58,502.0 47,749.7 2009.1-2 142,061.0 108,862.4 5,650.6 4,525.8 1-3 178,718.1 138,118.8 9,922.3 8,117.3 1-4 200,977.7 156,344.6 13,231.0 10,858.3 1-5 218,527.0 170,322.4 16,218.8 13,320.4 1-6 239,697.1 187,414.0 20,692.3 17,036.6 　比上年同期增长 2008.1-6 24.1 25.6 13.8 13.9 1-7 22.5 23.9 13.6 12.4 1-8 21.7 22.9 12.2 11.4 1-9 20.3 21.2 9.7 8.6 1-10 18.7 19.5 9.1 7.6 1-11 17.7 18.2 6.1 5.0 1-12 16.0 16.0 -3.5 -4.2 2009.1-2 14.2 12.3 29.0 28.5 1-3 12.7 10.9 26.3 26.9 1-4 12.4 11.0 27.1 28.5 1-5 11.7 10.2 22.6 23.6 1-6 12.7 11.4 13.8 13.9 数据来源：国家统计局 图 12  2007年6月-2009年6月累计全国商品房、商品住宅施工面积及同比增长情况 数据来源：国家统计局 图 13  2007年6月-2009年6月累计全国商品房、商品住宅竣工面积及同比增长情况 数据来源：国家统计局

国研网《房地产行业季度分析报告》

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2009年2季度房地产市场运行情况（下）

国研网行业研究部

发布时间:2009-08-04

2.3 房地产市场需求情况分析 2.3.1 居民对未来收入预期不乐观，未来3个月购房意愿仍处于较低位置 2009年5月中下旬，中国人民银行在全国50个大、中、小城市进行了城镇储户问卷调查，调查结果显示：2季度城镇居民当期收入感受指数为-8.6%，比1季度大幅下降20个百分点，是1999年开展调查以来的最低水平。居民对未来收入预期也不乐观，未来收入信心指数仅为3.4%，比上季和去年同期分别降低了14.3和16.9个百分点。受此影响，居民消费意愿下降，储蓄和投资意愿增强：47%的城镇居民在安排支出时选择“更多地储蓄”，此比例比上季提高9.5个百分点，升至历史最高；仅有15.1%的城镇居民选择“更多地消费”，比上季下降14.6个百分点，降至历史最低。这一升一降表明，伴随着居民收入减少范围的逐渐扩大和对未来收入的不确定性感受，城镇居民消费更加谨慎。与此同时，居民购房意愿在低位徘徊，调查数据显示：超过6成居民认为当前房价“高，难以接受”，购房意愿仍处于较低位置——准备在未来3个月内购买住房的居民占比为15.8%，比上季减少了0.9个百分点。调查中，对未来房价看涨的居民比例渐增，看跌的减少。其中，预计下季房价上涨的居民占比增至25.3%，较1季度增加9.5个百分点；预计房价下跌的居民占比降至14.5%，比上季减少15.1个百分点。 从目前情况来看，虽然国家出台的一系列刺激经济增长的政策对恢复房地产市场信心有重要的作用，但从宏观层面来看，国际金融危机对我国经济特别是实体经济的影响还没有见底，未来经济形势及房地产行业发展还存在较大不确定性，这势必会影响人们的购房消费心理和消费行为。同时受外向型企业破产倒闭、裁员减薪的影响和预期，住房需求是否会持续增长还有待观察。 2.3.2 全国商品房销量大幅反弹，多数城市住宅成交量增长明显 在降息、减税等一系列旨在鼓励住房消费、促进房地产市场健康发展的利好政策刺激下，2008年以来持续低迷的房地产市场出现成交回升的势头，阶段性的成交高峰在不同地区先后出现。 统计数据显示，2009年1-6月全国商品房销售面积34,108万平方米，同比增长31.7%，增幅同比提高38.9个百分点。其中，商品住宅销售面积31,498万平方米，同比增长33.5%，增幅同比提高40.4个百分点；同期，全国商品房销售额15,799亿元，同比增长53.0%，增幅同比提高56.0个百分点。其中，商品住宅销售额为14,047亿元，同比增长57.1%，增幅同比提高58.2个百分点。从全国各地情况来看，重点城市住宅成交量增长较为明显，多数城市住宅成交量环比上涨。特别是2009年2月份以来，主要城市住宅交易量持续大幅反弹，其中杭州、无锡、成都等城市5月成交量相比2007年月均成交量的增幅超过了100%。从2009年5月底商品住宅的存量来看，在连续多月市场回暖，成交回升的情况下，多数城市的存量都在不断减少。若未来新增供应跟不上需求，有可能引起市场供不应求的矛盾，其价格有进一步上涨的可能。 表 14  2008年6月-2009年6月累计全国商品房销售情况 单位：万平方米，亿元，% 　 商品房销售面积　 商品房销售额 住宅 期房销售面积 住宅 期房销售额 2008.1-6 25,892.6 23,610.4 19,026.8 10,325.4 8,941.2 7,985.6 1-7 30,454.0 27,743.4 22,454.2 12,221.2 10,510.0 9,501.5 1-8 34,592.3 31,488.7 25,488.8 13,813.4 11,883.2 10,738.5 1-9 40,320.8 36,651.5 29,406.8 15,878.5 13,617.0 12,255.1 1-10 44,723.0 40,615.9 32,435.4 17,590.0 15,067.7 13,529.9 1-11 49,148.4 44,645.5 35,431.4 19,261.2 16,514.5 14,761.8 1-12 62,088.9 55,886.5 42,459.7 24,071.4 20,424.1 17,714.6 2009.1-2 5,131.2 4,665.6 3,854.7 2,397.0 2,055.6 1,880.4 1-3 11,308.7 10,328.7 8,189.3 5,058.6 4,404.7 3,766.7 1-4 17,625.5 16,204.9 12,761.6 7,995.9 7,052.5 6,060.5 1-5 24,644.4 22,704.3 17,927.7 11,388.9 10,103.6 8,682.4 1-6 34,108.6 31,498.8 24,832.4 15,799.6 14,047.0 12,073.3 比上年同期增长 2008.1-6 -7.2 -6.9 -4.5 -3.0 -1.1 -1.4 1-7 -10.8 -10.8 -8.3 -7.0 -6.6 -5.5 1-8 -14.7 -14.9 -13.0 -12.7 -12.7 -11.9 1-9 -14.9 -15.3 -13.9 -15.0 -15.5 -15.0 1-10 -16.5 -17.0 -15.9 -17.4 -18.2 -17.3 1-11 -18.3 -18.8 -17.9 -19.8 -20.6 -19.9 1-12 -19.7 -20.3 -18.7 -19.5 -20.1 -19.6 2009.1-2 -0.3 1.1 -0.2 11.2 13.1 14.0 1-3 8.2 8.7 6.9 23.1 24.7 21.3 1-4 17.5 18.6 16.2 35.4 38.6 34.7 1-5 25.5 26.7 24.0 45.3 49.0 44.3 1-6 31.7 33.4 30.5 53.0 57.1 51.2 数据来源：国家统计局 图 14  2007年6月-2009年6月累计全国商品房、商品住宅销售面积及同比增长情况 数据来源：国家统计局 图 15  2007年6月-2009年6月累计全国商品房、商品住宅销售额及同比增长情况 数据来源：国家统计局 2.4 全国房地产市场价格变动情况 受政策利好、资金流通性充裕、商品房销售面积大幅回升及通胀预期等多重因素的影响，房地产价格从3月份开始环比出现正增长。3月份，全国70个大中城市房屋销售价格环比上涨0.2%，其中新建住宅销售价格环比上涨0.1%，扭转了2008年8月份以来房价环比下降的状况。4月份全国70个大中城市房屋销售价格环比上涨 0.4%，比3月份涨幅扩大0.2个百分点。到6月份，全国70个大中城市房屋销售价格出现2009年以来首次同比上涨，同时，也是今年以来房价环比连续4个月上涨。 具体来看，6月份全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨0.2%，涨幅比上月扩大0.8个百分点；环比上涨0.8%，涨幅比上月扩大0.2个百分点。新建住房销售价格同比下降0.6%，降幅比上月缩小0.7个百分点；环比上涨0.8%，涨幅比上月扩大0.1个百分点。其中，90平方米及以下新建住房销售价格同比上涨0.9%，环比上涨1.0%。新建非住宅销售价格同比上涨0.2%，环比上涨0.5%。二手住房销售价格同比上涨2.2%，涨幅比上月扩大1.3个百分点；环比上涨1.1%，涨幅比上月扩大0.4个百分点。 分类型看，经济适用住房销售价格同比上涨0.6%，环比上涨0.3%；普通商品住房销售价格同比下降0.2%，环比上涨0.9%；高档商品住房销售价格同比下降3.0%，环比上涨0.8%。办公楼销售价格同比上涨2.4%，环比上涨1.2%；商业营业用房销售价格同比下降0.4%，环比上涨0.2%；其他用房销售价格同比下降5.3%，环比下降1.2%。 分地区看，新建住房销售价格同比上涨的城市有34个，主要城市包括：银川5.7%、锦州4.9%、兰州4.6%、西宁4.5%和宁波4.4%等；同比价格下降的城市有36个，主要城市包括：深圳-6.6%、石家庄-6.5%、徐州-5.4%、桂林-5.0%和南京-4.4%等。环比价格上涨的城市有63个，主要城市包括：广州3.6%、吉林3.1%、温州2.9%、包头2.0%和昆明2.0%等；环比价格下降的城市有2个，包括：大理-1.6%和韶关-0.1%。二手住房销售价格同比上涨的城市有39个，主要城市包括：三亚8.3%、南宁7.2%、洛阳6.8%、郑州6.5%和哈尔滨5.2%等；同比价格下降的城市有31个，主要城市包括：吉林-8.9%、石家庄-7.1%、唐山-6.8%、岳阳-6.4%和湛江-4.4%等。环比价格上涨的城市有57个，主要城市包括：深圳3.9%、温州3.3%、银川3.0%、南京2.9%和宁波1.7%等；环比价格下降的城市有6个，主要城市包括：昆明-2.0%、惠州-0.6%和海口-0.5%等。 表 15  2008年6月-2009年6月房屋销售价格指数 房屋销售价格指数 新建住房 经济适用房 非住宅 办公楼 商业营业用房 二手房 　上年同月=100 2008年6月 108.2 108.5 103.2 105.6 107.9 104.4 107.2 7月 107.0 107.4 102.7 104.9 106.7 104.1 105.8 8月 105.3 105.8 102.1 104.0 106.2 103.4 103.9 9月 103.5 103.8 101.3 103.0 104.6 102.8 102.6 10月 101.6 101.8 100.8 102.2 103.9 101.7 100.8 11月 100.2 100.3 100.6 100.8 102.3 100.1 100.1 12月 99.6 99.5 100.6 100.8 102.7 99.9 99.9 2009年1月 99.1 98.9 100.4 100.2 101.2 100.0 99.8 2月 98.8 98.5 100.3 100.0 101.2 99.9 99.5 3月 98.7 98.3 100.4 99.5 100.1 99.8 99.7 4月 98.9 98.5 100.4 99.6 101.1 99.4 100.1 5月 99.4 98.9 100.4 99.8 101.5 99.4 100.8 6月 100.2 99.4 100.6 100.2 102.4 99.6 102.2 上月=100 2008年6月 100.0 100.1 100.1 100.1 100.3 100.0 99.8 7月 100.1 100.1 100.1 100.0 99.9 100.1 100.1 8月 99.9 99.8 100.0 99.7 100.0 99.9 100.0 9月 99.9 99.7 100.1 100.0 100.0 100.0 100.3 10月 99.7 99.7 100.0 99.8 100.0 99.7 99.6 11月 99.5 99.4 100.0 99.2 98.9 99.4 99.8 12月 99.5 99.5 100.0 100.3 100.8 100.0 99.7 2009年1月 99.8 99.7 99.9 100.1 99.9 100.3 99.9 2月 99.8 99.8 99.9 100.0 100.1 100.0 99.9 3月 100.2 100.1 100.0 100.1 99.8 100.2 100.3 4月 100.4 100.3 100.1 100.3 101.2 99.8 100.8 5月 100.6 100.6 100.0 100.3 100.6 100.0 100.7 6月 100.8 100.8 100.3 100.5 101.2 100.2 101.1 数据来源：国家统计局 图 16  2007年6月-2009年6月全国70个大中城市房屋销售价格指数变动情况 数据来源：国家统计局 表 16  2009年6月份70个大中城市房屋销售价格指数 地区 房屋销售价格指数 新建住房价格指数 90平方米及以下新建住房价格指数 二手住房价格指数 同比 环比 同比 环比 同比 环比 同比 环比 全国 100.2 100.8 99.4 100.8 100.9 101.0 102.2 101.1 北京 99.3 100.4 99.6 100.3 100.2 100.2 96.9 100.2 天津 101.4 100.8 101.6 100.9 101.8 100.5 101.5 101.1 石家庄 94.2 100.1 93.5 100.2 99.4 100.4 92.9 99.9 太原 99.7 100.3 100.9 100.5 97.9 99.9 97.1 100.1 呼和浩特 99.4 100.5 98.9 100.7 100.9 100.5 102.7 100.2 沈阳 102.0 100.5 102.9 100.2 102.7 100.2 99.8 101.2 大连 99.7 100.3 99.0 100.0 98.0 100.1 100.7 100.8 长春 100.4 100.7 101.8 101.1 104.3 101.6 100.8 100.6 哈尔滨 102.4 100.7 100.7 101.0 102.1 101.2 105.2 100.2 上海 99.4 101.0 98.8 101.0 98.9 100.8 100.4 101.3 南京 98.6 101.3 95.6 100.3 91.1 100.1 102.0 102.9 杭州 99.8 100.7 98.8 100.6 96.9 100.6 102.3 101.4 宁波 103.0 101.6 104.4 101.7 103.4 102.4 102.9 101.7 合肥 98.5 100.0 98.3 100.0 95.9 99.6 99.5 100.2 福州 100.1 100.2 99.3 100.4 100.6 100.4 101.0 100.1 厦门 98.1 101.2 97.1 101.4 99.8 101.4 97.9 101.5 南昌 100.7 100.4 100.1 100.3 97.2 100.2 103.1 100.9 济南 100.3 100.2 99.7 100.2 97.7 100.1 101.3 100.2 青岛 99.4 100.7 100.9 101.0 98.9 101.6 97.3 100.4 郑州 101.5 100.1 100.8 100.1 100.7 100.1 106.5 100.4 武汉 98.1 100.1 97.9 100.2 100.1 100.3 98.0 100.0 长沙 99.8 100.8 100.3 101.0 100.1 101.0 96.6 100.0 广州 98.0 101.7 97.8 103.6 104.1 106.3 98.4 100.2 深圳 98.4 102.2 93.4 100.9 98.2 101.2 102.9 103.9 南宁 99.0 100.3 96.9 100.3 96.4 100.7 107.2 100.4 海口 99.6 100.1 99.8 100.4 97.5 101.5 99.1 99.5 重庆 99.9 100.6 100.1 101.1 102.3 101.4 102.3 101.0 成都 99.9 100.3 99.6 100.4 99.2 100.5 101.0 100.4 贵阳 103.0 100.4 103.0 100.4 102.3 100.6 101.0 100.7 昆明 98.1 101.0 97.8 102.0 99.3 102.3 98.3 98.0 西安 98.6 100.1 97.4 100.0 100.8 100.3 101.2 100.6 兰州 104.4 101.5 104.6 101.6 102.5 101.1 104.8 100.8 西宁 103.8 100.4 104.5 100.5 101.5 100.2 104.0 100.0 银川 103.8 101.1 105.7 100.4 107.4 100.9 100.5 103.0 乌鲁木齐 101.7 100.7 102.0 100.6 101.9 100.5 100.9 101.1 注：同比以去年同月价格为100，环比以上月价格为100。 表 17 2009年6月份70个大中城市房屋销售价格指数（续表） 地区 房屋销售价格指数 新建住房价格指数 90平方米及以下新建住房价格指数 二手住房价格指数 同比 环比 同比 环比 同比 环比 同比 环比 唐山 96.6 100.0 97.4 100.1 96.5 100.1 93.2 99.8 秦皇岛 100.1 100.3 100.1 100.5 101.2 100.9 100.2 100.1 包头 102.0 101.3 102.4 102.0 100.8 108.6 101.5 100.3 丹东 98.5 100.4 97.7 100.4 94.9 100.0 99.7 100.4 锦州 102.7 100.3 104.9 100.5 105.1 99.7 101.8 100.0 吉林 95.0 102.2 98.5 103.1 99.2 103.4 91.1 101.3 牡丹江 103.0 100.5 103.1 100.4 104.1 100.6 102.8 100.3 无锡 99.8 100.3 100.1 100.4 99.1 100.4 99.9 100.2 扬州 100.4 100.4 100.6 100.3 100.0 100.7 98.2 101.0 徐州 96.4 100.4 94.6 100.4 90.0 100.5 100.7 100.1 温州 103.1 102.7 101.7 102.9 107.7 104.5 104.7 103.3 金华 102.3 100.8 101.4 100.2 100.7 100.6 103.9 101.5 蚌埠 99.9 100.4 100.7 100.6 101.7 100.0 99.9 100.3 安庆 101.9 100.4 102.8 100.7 102.9 100.7 101.4 100.1 泉州 98.0 100.1 97.8 100.3 98.4 100.6 98.9 100.0 九江 99.4 100.3 99.0 100.3 98.6 100.3 99.3 100.3 赣州 99.5 100.1 99.4 100.1 97.7 100.3 99.4 100.1 烟台 101.9 99.9 102.7 100.0 101.4 100.1 99.7 100.0 济宁 99.5 100.9 101.5 100.9 100.2 100.0 96.6 101.0 洛阳 103.9 100.7 102.9 100.7 103.8 100.7 106.8 100.9 平 顶 山 101.6 100.9 101.4 101.3 103.7 101.8 102.0 100.1 宜昌 100.1 100.4 99.9 100.3 100.0 100.2 100.3 100.5 襄樊 100.7 100.5 100.5 100.7 102.0 100.0 101.1 100.1 岳阳 95.0 100.9 96.6 101.5 97.9 100.2 93.6 100.5 常德 99.5 100.5 99.1 100.9 98.6 101.3 100.4 100.2 惠州 99.8 100.2 99.8 100.7 99.0 100.3 99.6 99.4 湛江 99.5 100.6 101.5 100.8 103.1 100.0 95.6 100.2 韶关 99.3 99.9 99.1 99.9 99.9 100.1 99.2 100.0 桂林 96.6 100.7 95.0 100.8 96.9 101.4 99.0 100.8 北海 101.7 100.9 102.9 101.3 102.0 101.4 100.7 101.1 三亚 101.8 100.2 99.5 100.0 97.8 99.5 108.3 100.6 泸州 99.4 100.6 99.3 100.9 98.4 100.6 99.5 100.5 南充 99.1 100.3 99.3 100.4 99.2 100.5 97.4 100.2 遵义 100.6 100.6 100.7 100.7 103.2 100.1 100.7 99.7 大理 97.1 99.1 96.3 98.4 82.3 99.5 97.1 100.8 注：同比以去年同月价格为100，环比以上月价格为100。 综上所述，本轮全国房地产市场调整过程中，最坏的时候已经过去，最低点出现在08年底或09年初，今年3月份至今，全国房地产市场出现强劲复苏，尤其是5月开始，投资需求入市促使房价加速上涨。我们认为，造成当前房地产销售持续回暖的原因主要有以下几点： 一是相关政策产生效应。2008年10月中旬以来，由美国次贷危机引发的国际金融危机对我国经济影响的严重程度远超出此前预期，再加上我国经济自身客观上也面临着周期性调整，这些因素叠加使我国经济下行压力日益加大，因此促进经济增长便成为当前中央工作的第一要务，在此背景下，房地产行业调控政策悄然转向。一系列促进房地产行业健康发展的调控政策从供需两方对市场产生了提振作用，房地产市场开始活跃。 二是前期积压的刚性需求集中释放。2008年，全国房地产市场步入深度调整期，房地产开发投资增速持续回落、开发企业资金来源全面趋紧、市场观望气氛浓厚，商品房销售量持续萎缩。数据显示：2008年1-12月全国商品房销售面积同比下降19.7%，商品房销售额同比下降19.5%。从全国各地的情况来看，整个2008年不同地域的成交量均有萎缩，大中城市萎缩更为严重，同比降幅甚至超过50%。一年的时间里累积的刚性需求受政策刺激等因素的综合影响开始释放。 三是房价下降成为引发市场需求的主要因素。2008年开始全国70个大中城市房屋销售价格同比涨幅呈逐月下降走势，到12月份成为负数。当房价降低到一定程度，与部分居民的购买期望和购买能力相匹配时，市场积蓄的被压抑了一年多的刚性需求得到一定释放，促成了当前房地产市场销量的回升，这也进一步证明了打开我国楼市症结的关键点在于房价，只要房价降下来，房地产市场持续低迷的状态就能得到缓解。     四是在通胀预期影响下，房地产市场投资需求开始回升。总的来看，此轮楼市回暖更多的是前期受到抑制的需求在各种政策及因素的催化下集中释放的结果。

国研网《房地产行业季度分析报告》

2009年下半年房地产行业发展趋势预测

国研网行业研究部

发布时间:2009-08-04

3 下半年房地产行业发展趋势预测 3.1 下半年房地产市场仍将处于调整期 2009年下半年房地产行业发展面临的宏观经济环境相对乐观：从国内形势来看，上半年尤其是进入二季度后，政府一揽子刺激经济计划的短期拉动效应逐渐显现，国民经济企稳向好。虽然下半年经济增长回升过程还存在一些不确定、不稳定因素，但经济增长速度回升趋势相对比较明显，全年经济增速将呈“前低后高”格局。 从一些先行指标来看，未来宏观经济形势也将趋于好转。2009年6月，宏观经济先行指数为102.64点，自去年12月以来已经连续7个月回升；消费者信心指数和预期指数分别为86.5点和86.9点，虽然仍在低位徘徊，但也有缓慢回升势头。2009年2季度，经济学家信心指数达到5.60分，比上季度大幅升高1.63分，结束了前几个季度的下滑趋势，在过去一年来首次跃升到乐观区间。其中，代表经济学家对当前总体经济形势评价的即期景气指数为3.32分，比上季度提高1.25分；代表经济学家对未来6个月总体经济发展趋势判断的预期景气指数达7.88分，比上季度提高2.01分。 综合以上分析可以判断，我国经济已经触底回升，未来出现二次探底的可能性已经大大降低。综合考虑社会总供求各项因素和上年基数，预计经济增速将逐季回升，全年国内生产总值同比增长能达到8%左右。当然，从年度GDP增速来看，即使实现了8%经济增长速度，今年仍处于经济周期中的低点。 房地产是典型的经济周期性行业，房地产业市场运行及未来的发展趋势与宏观调控及宏观经济变动息息相关。从目前情况来看，虽然国家出台的一系列刺激经济增长的政策对恢复房地产市场信心有重要的作用，将缩短房价下调的周期，使得前期降价起步早、幅度大的一些城市楼市成交量出现比较明显的增长，但并不能就此断言房地产市场真正回暖。按一般周期规律，房地产迟于宏观经济复苏，早于宏观经济繁荣，当前宏观经济只是显露复苏迹象，可楼市已现繁荣征兆未免反差过大。整体而言，本轮调整有可能呈“W”形，第一个谷底出现在08年底09年初，未来还将出现第二个谷底，但第二个谷底的深度将不会超过第一个。而房地产市场完全摆脱调整期，进入新一轮增长期的时间，受制于宏观经济形势。整体来看。房地产市场周期与宏观经济周期基本同步，明年走出调整期的可能性更大一些。 3.2 下半年房地产行业调控政策趋向预测 7月24日，央行下半年货币政策微调的思路正式公布。央行分支行行长会议确定，保持政策的连续性和稳定性，坚定不移地继续实施适度宽松的货币政策。同时，要注重运用市场化手段、灵活运用多种货币政策工具，引导货币信贷适度增长，增强可持续性，满足促进经济回升、保持经济平稳较快发展的需要。 在继续坚持适度宽松货币政策的同时，与6月底召开的第二季度货币政策委员会会议精神有所不同的是，此前一直强调“引导货币信贷合理增长”，而在此次央行的年中工作会议上却变成了“引导货币信贷适度增长”，且央行强调要注重运用市场化手段进行调控。我们认为，由“合理”微调至“适度”，意味着货币信贷将有所收缩，这是央行货币政策微调的明确信号。 与此同时，全国人大财经委在7月15日至16日召开的十一届全国人大财经委员会第22次全体会议上也提出建议，下半年在保持宏观政策的连续性和稳定性的同时，应根据国内外经济形势变化，“适时适度进行微调，及时发现和解决苗头性问题”。此次会议还特别提出，要防止货币信贷超常规增长可能引发的通胀风险和金融风险。 从管理层的态度看，货币政策正面临微调，但我们认为，短期内不会发生根本改变。房地产作为拉动内需的重要动力，政府继续出台后续打压房地产的政策可能性也不大。收紧二套房贷主要也是为了抑制投资性需求，避免房地产行业产生泡沫，其最终目的是希望房地产行业稳定健康的发展。但值得注意的是，目前房地产市场的“政策蜜月期”可能已经结束，预计下半年政府对于楼市的政策态度将会由刺激转为谨慎，房地产业又将进入“政策博弈期”。 3.3 房地产开发投资稳步增长，房价仍会小幅上升 房地产开发投资稳步增长。2009年以来，随着市场销售的逐渐好转，开发企业投资信心有所恢复，房屋施、竣工面积、土地购置等指标在5月后出现环比或同比上涨，“地王”在6月不断出现。随着企业投资信心的逐渐恢复和主要城市可售量的减少，预计企业将在下半年加大投资力度，开发投资将稳步增长，但由于国家主导的“铁路、公路、基建”等投资增速仍将保持较高水平，预计全年房地产开发投资占固定资产投资的比重将低于去年同期。值得注意的是，房地产开发投资占全社会固定资产投资的比例通常均在20%以上，而且房地产业关联度较高，因此，房地产开发投资增速缓慢将对明年整个投资形势产生较严重的负面影响。 房价仍会小幅上升，个别城市可能会有较快增长。在一系列刺激房地产行业健康发展以及刚性需求逐渐释放等综合因素影响下，今年上半年，北京、深圳、天津、重庆等主要城市住宅成交面积纷纷达到或超过2007年的历史最高水平，随着市场销售的持续回暖，大部分城市存量房消化迅速。同时，由于市场新增供应增长缓慢，市场需求仍然较为旺盛、购房者对住房保值增值的预期，以及开发企业在资金压力缓解后失去降价促销和回笼资金的压力，预计下半年房价仍会小幅上升，个别新增供应不足的城市可能会有较快增长。但需要强调的是，现阶段购房者对于价格仍处于敏感期，预计下半年楼市成交量恐难继续维持高速增长，稳定的价格对于下半年的楼市持续向好将至关重要。 房地产企业并购重组加速，行业面临进一步整合。当前，我国房地产市场发展仍面临着诸多不确定性，预计下半年房地产企业并购重组将呈加速之势，原因基于以下几点：一是行业自身的发展需要进一步整合。目前，我国房地产开发企业约有6万家，其中约1万家没有任何项目运作。随着市场的进一步调整，竞争力差的企业将逐步被淘汰，包括房地产中介公司、策划代理公司、经纪公司、评估公司、担保公司等在内的从业机构也将随之迎来一轮行业整合。二是部分自有资金不充裕的中小房地产企业将面临因无力融资而退出市场的风险，房地产开发企业会迎来一轮“洗牌”，部分企业并购重组将加速。三是具备了政策支持条件。《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》提出，对有实力有信誉的房地产开发企业兼并重组有关企业或项目，提供融资支持和相关金融服务。随着企业间的优胜劣汰、合并、重组，开发企业自身发展目标和开发战略也将放在这个大局中加以调整，开发企业将更加注重开发产品的品质，提供差异化的产品，以期在市场竞争中占据优势地位。

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