【独家发布】分类调控延续 房企资金链再收紧 2017-02-16 来源：中国新闻网

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分类调控延续 房企资金链再收紧

2017-02-16  来源：中国新闻网

从银行严格审核开发贷到私募资管计划不得投资热点城市普通住宅项目，房企融资渠道进一步收紧。专家表示，房地产业去杠杆是大势所趋，预计分类调控的态势将延续。

中小房企压力更大

中国证券投资基金业协会日前发布的《证券期货经营机构私募资产管理计划备案管理规范第4号-私募资产管理计划投资房地产开发企业、项目》明确，如果私募资产管理计划投资于房地产价格上涨较快的热点城市普通住宅地产项目，暂不予备案，尤其不得以“明股实债”的方式投资相关项目。用益信托首席研究员李阳表示，此举对房企的具体影响有多大要视涉及的私募资管计划规模而定。对于房地产已饱和或趋于饱和的地区以及房价过高的地区，未来信托公司肯定会回避。毫无疑问，未来房地产信托融资会收紧。

用益信托工作室统计数据显示，2016年1月1日至2017年2月14日，按产品发行日期统计，投资房地产类集合信托产品共893个，规模合计2834.66亿元，平均年收益率为7.26%。按产品预计结束日期统计，期间投资房地产类集合信托产品共1107个，规模合计2425.11亿元，平均年收益率为9.63%。

中信建投房地产行业首席分析师陈慎表示，在此前的景气周期中，房企融资渠道更为多元。由于各种非标融资渠道的存在，房企在拿地阶段就能使用杠杆，加大了潜在风险。

某房地产基金投资副总监表示，预计中小房企受到的冲击较大。销售额排名靠前的大型房地产公司获取银行贷款相对容易，而中小房企更依赖私募资管计划等其他渠道融资。

分类调控延续

新城控股高级副总裁欧阳捷认为，新规针对16个热点城市，而这些城市今年土地供应相对较少。从文件的表述来看，私募资管计划如果投资非热点城市普通住宅项目，仍是可以备案的，这就给房企留下了一个通道，毕竟房企资金可以内部调剂。

博思恩资本创始合伙人冯剑云表示，新规的关注点是普通住宅项目的融资，商业地产投资和房地产不良资产处置并未受到影响。光证资管首席经济学家徐高表示，从近期的房地产市场来看，分类调控的态势将延续。

近期房企融资活动维持低迷态势。中原地产研究中心数据显示，1月全国房企包括私募债、公司债、中期票据等的融资合计仅133.08亿元，同比下降92%，延续去年四季度以来的低迷状态，资金价格出现明显上行趋势。

目前不仅房地产开发商的杠杆率高企，居民杠杆率也有较明显的上升。据国海证券统计，去年新增居民中长期贷款5.68万亿，占全年新增信贷的44%，而2009-2015年这一比例均值为21.8%，2015年为26%。今年1月新增人民币贷款2.03万亿元，其中住户部门中长期贷款新增6293亿元。

建设银行董事长王洪章此前表示，下一步会严格限制一二线城市房地产开发贷款，但在三四线城市会增加个人住房按揭贷款投放。记者 彭扬 徐昭

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关键词：中国新闻网 中国新闻 新闻网 首席经济学家 不良资产处置 中国新闻网

房企融资再添“紧箍咒” 中小房企资金链面临考验2017-02-16 06:06:00[color=#8c8c8c !important]央广网分享
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　　房企融资再添“紧箍咒” 中小房企资金链面临考验

　　央广网北京2月15日消息 据经济之声《天下财经》报道，南京市鸡年首场土地拍卖大战昨天(14日)开场，7幅地块总出让面积约87.2万㎡，出让起拍总价253.4亿元。经过多轮竞逐，其中，4幅宅地全部达到最高限价，需要摇号决定最终买家。而就在前几天，天津市武清区的两宗地块，也因拍卖时，楼面价冲破每平米1万2000元的上限，被迫熔断。不过，土地市场这样火热的开局可能难以持续，因为房企的融资渠道不断在收紧。

　　中国基金业协会“4号文”给房企融资添加“紧箍咒”

　　中国基金业协会最新发布了《备案管理规范第4号》，剑指过热的房地产市场，给房企融资渠道再添了一道“紧箍咒”。规定指出，在投资房地产项目方面，私募资产管理计划如果投资于房价上涨过快的热点城市，比如北京、上海、广州、深圳、厦门、合肥等16个城市的普通住宅项目，协会暂时不予备案。这意味着，在这些热点城市，房地产企业无论是拿地、项目并购，还是公开举牌等都将受到影响。

　　浙报传媒地产研究院院长丁建刚分析认为，房地产行业是一个重资产行业，规定将降低房企拿地的“火力”。

　　丁建刚说：“房地产行业是一个重资产的行业，资金就是开发企业的子弹。这条规定对房地产企业的‘子弹’是有约束和限制的，甚至是减少的。所以毫无疑问，对于开发企业来说恐怕它的火力就要降低了。我所说的‘火力’就是指开发企业拿地的量和拿地的价格，主要还是表现在价格上。之所以2016年出了那么多地王，全国100多个地王，正是因为开发企业的融资渠道更为简便，融资的成本更为低廉。它只是限制了不得用于16个热点城市。这主要是根据房地产行业的分类调控的思路，因为这16个城市正是去年930重点调控的16个城市。”

　　中小房企资金链面临考验

　　据了解，近期，全国多地房贷政策相继收紧，广州、青岛、大连、珠海等城市首套房的利率全面或者部分调整为9折，其中，杭州部分银行首套房利率已提升至9.5折，重庆首套房贷利率由8.5折利率优惠改为基准利率，这将极大的影响房地产企业的回款能力。

　　而自去年10月份以来，银监会、证监会、发改委、沪深交易所等部门密集出台各类政策，限制资金流入房地产领域。监管层层加码，房企融资被业内认为是2017房地产行业最大的担忧之一。

　　丁建刚认为，无论是从中国基金业协会4号文的规定来看，还是此前的多重政策因素叠加，受影响最大的将会是中小型房地产企业。

　　丁建刚说：“2017年总体来看，无论是从银行融资还是通过企业债，开发企业都会受到很大影响，私募的渠道也会或多或少有一些约束力。多重政策的叠加，会使得房地产企业的资金来源更加紧张，规模更加缩小，可能会使房地产企业拿地的时候不得不考虑自己未来的资金链安全。相对来说，对中小型企业影响会更大一点，因为第一，对于一些大型企业或者上市公司来说，银行对它可能会更宽松一些。第二，这些大型企业有的甚至在海外有很大很强的融资能力和渠道。对于这些企业来说，它的融资渠道实际上并不受私募渠道的影响。”

谢谢分享