【独家发布】最严“4号文”精准出击房企融资：逼开发商卖房？ 面包财经 02月16日

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最严“4号文”精准出击房企融资：逼开发商卖房？面包财经 02月16日

压垮房企融资又一根稻草，16个城市遭遇精准打击。

房企融资的又一个通道被堵死，目标直指16个过热城市。

日前，中国基金业协会通过官方微信发布《证券期货经营机构私募资产管理计划备案管理规范第4号-私募资产管理计划投资房地产开发企业、项目》（以下简称“4号文”），此文一出，对于房企融资可谓造成了10000点暴击。

房企在国内又一个主要融资渠道可能就此被切断，接下来不少开发商或许只能加紧去海外募集资金了。

为何说此文很猛？首先，该政策规定，证券期货经营机构设立私募资产管理计划，投资于房地产价格上涨过快热点城市普通住宅地产项目的，暂不予备案。

这其中就涵盖了北京、上海、广州、深圳、厦门、合肥、南京、苏州、无锡、杭州、天津、福州、武汉、郑州、济南、成都等16个国内重要城市，对于房地产行业来说重要的城市基本都覆盖了。

也就是说，在这16个城市中，想要通过私募资管类产品融资基本没戏了，监管部门不给备案，那即使产品发行了也是非法的。

此外，也是最致命的，便是为避免资金违规流入房地产调控领域，“4号文”明确限制了5类房地产私募方式，几乎所有常用方式都被精准封堵。具体包括：委托贷款、嵌套投资信托计划及其他金融产品、受让信托受益权及其他资产收（受）益权、以明股实债的方式受让房地产开发企业股权以及协会根据审慎监管原则认定的其他债权投资方式。

穿透式监管 封堵房企各类融资渠道

光这么看，或许并不觉得有什么可怕，但只要细数一下今年以来针对房企融资所做的监管，不难发现“4号文”中限制的5类私募方式可能是仅存不多的房企融资渠道了。

银行已经被敲打过了。今年1月初，上海银监局向江苏银行开出477万元的重量级罚单。据上海银监局行政处罚信息公开表显示，江苏银行上海分行的主要违法违规事实为“2016年7月，该分行给予上海一家置业有限公司融资，用于支付土地出让金。2016年4月，该分行给予上海一家投资有限公司融资，用于支付拍地保证金。”

乱世用重典，开年重罚，意在震慑。事实上，银行贷款不得用于拿地并非新规定，十几年前就有了，只不过“上有政策，下有对策”，银行资金借助各种通道被用于支付土地保证金“禁而不止”。《中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》(银发〔2003〕121号)就曾做规定，银行不得向房地产开发企业发放用于缴交土地出让金的贷款。此外，根据监管要求，开发商通过自有资金拍得地块后，再以土地做抵押，银行才能给开发商发放贷款，以投入到下一步的开发。

不仅银行方面难给力，对房企发债的监管也日趋收紧。

统计数据显示，2016年中国房地产企业通过私募债、公司债、票据等方式融资高达11376.7亿元。但第四季度债券融资总额仅为1100亿元，环比大跌68.4%。

去年12月份，房地产企业在国内发债融资额仅为126.7亿元，已经远低于美元债的融资额。

另据中原地产数据显示，2017年1月，全国房企包括私募债、公司债、中期票据等的融资合计仅133.08亿元，同比下调幅度达到92%，延续了去年4季度来的低迷状态。资金价格也出现了明显的上行趋势。

在银行贷款、发债融资、资本市场融资等渠道均被严控之后，私募资管这一非标通道也已被堵死。在这样穿透式监管的背景下，不仅中小型房企的融资能力大大受限，一些大型上市房企曾用的融资套路或许也将不再有效。

精准点穴 房企融资“套路”失灵

传统融资渠道不再奏效，房企融资便绕道私募资管曲线救国。其中最常用的手段就是“明股实债”，这次被精准点穴。

所谓的名股实债，是指投资回报不与被投资企业的经营业绩挂钩，不是根据企业的投资收益或亏损进行分配，而是向投资者提供保本保收益承诺，根据约定定期向投资者支付固定收益，并在满足特定条件后由被投资企业赎回股权或者偿还本息的投资方式，常见形式包括回购、第三方收购、对赌、定期分红等。

甚至就有房企疑似通过“明股实债”的方式一举拿下了地王。

2016年5月13日，世茂房地产通过土地拍卖获得位于中国南京建邺区河西北部江东5号(号码2016G11)的地块，是高达88亿元的南京总价地王。

很多人可能认为，这是财大气粗的上市开发商一口气拿出的88亿真金白银，然而人家却是这样玩的：

世茂房地产拿到地以后，很快于同年6月1日成立了一家名为南京世茂新领航置业的公司，该公司是一间单一目的有限公司，负责收购、持有及开上述南京地王地块。该公司注册资本为77亿元，其中43.74亿元(相当于注册资本56.8%)已由世茂房地产缴足。

同年6月21日，世茂房地产控股有限公司公告称，通过订立协议，公司向嘉兴诚融投资合伙企业(有限合伙)及嘉兴安瑞投资合伙企业(有限合伙)转让南京世茂新领航置业有限公司43.2%的权益。

也就是说，通过出售项目并成立合资公司从而分摊了拿地的开发成本和风险，缓解了世茂因为拿地而紧张的资金面。

但此类融资设计可绕开监管，会导致法律风险。此次对“明股实债”明令限制，有助于降低系统性风险。

对委托贷款的禁令同样要命，不少上市公司也通过委托贷款的方式募集资金。

2016年11月，金科股份发布公告称，为该公司旗下全资子公司重庆市金科昌锦置业有限公司的项目开发建设，拟由江海证劵设立专项资产管理计划募集资金，通过银行发放7亿元委托贷款。

无独有偶，去年12月，华夏幸福发布公告称，该公司拟向兴业财富资产管理有限公司申请可续期委托贷款，贷款金额不超过 30 亿元。

也就是说，在“4号文”的狠招还没有出台之前，上述的融资方式还是可行的，但随着狠招的到来，相信大小房企都将表示很受伤。

本文作者：面包财经（ID：mbcaijing）

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关键词：开发商

调控融资再收紧：大房企洒洒水 小房企哭瞎眼

2017-02-16 10:29:41 来源：中国证券报-中证网

  中国证券投资基金业协会发布《证券期货经营机构私募资产管理计划备案管理规范第4号—私募资产管理计划投资房地产开发企业、项目》在市场上激起一阵大浪!
  随着文件中部分项目的不予备案以及此前的收紧公司债、加强审核开发贷、控制开发贷规模、再到叫停理财资金等等，房地产调控可谓是一波未平一波又起!
  不过，从房企角度来看，此文件的效果还有待观察。
  大房企洒洒水，小房企哭瞎眼
  新城控股高级副总裁欧阳捷：
  整体来看，影响不是很大。首先，该文件在去年年底就已经下发了，行业也按此进行了管控。其次，仅仅是16个热点城市的融资受到影响，但这些热点城市今年土地供应相对比较少。第三，从文件角度看，在其他非热点城市还是可以备案的，这也给房企一个通道，毕竟房企资金是可以内部调剂的。
  但相对来说，小房企的日子恐怕就会有点艰难了。
  某房地产基金投资副总监称，销售额排名靠前的大型地产公司获得银行贷款相对容易。而停止为相关的私募资管计划备案后，小型房企的日子会更难过。
  发债规模下降 资金价格上升
  实际上，房企融资成本不断增加，发债规模也在显著下降。
  中原地产研究中心数据显示，2017年1月，全国房企包括私募债、公司债、中期票据等的融资合计仅133.08亿元，延续了2016年四季度来的低迷状态。相比2016年1月同期下降幅度达到了92%。资金价格也出现了明显的上行趋势。
  某地产公司内部人士坦言，公司债当下总体规模过高，很容易产生金融风险。银行通过控制房企开发贷和个人购房贷款等方式，未来融资渠道规范化，审核更严格。虽然融资难度不会急剧上升，但融资成本则会有所增加。
  业内人士还表示，现在房地产企业发债的力度已经减弱了，说明整个外部环境，包括监管环境，银行、金融、债券呈现全面收紧过程。
  当然这也是在提前防范金融风险!
  从上市房企的三季报来看，资产负债率有很多超过80%的红线。比如，万科A资产负债率为81.0123%;泛海控股资产负债率为84.6918%。其他龙头如保利地产和招商蛇口也达到了74.5839%和71.9219%。
  而对于居民个人而言，事实上1月居民贷款情况已有所好转。
  央行最新数据显示，中国1月新增人民币贷款2.03万亿元，创一年来新高。分部门看，住户部门贷款增加7521亿元。
  从数据看，中国民生银行首席研究员温彬表示，房地产调控效果开始显现，居民中长期贷款占比下降到31%，较上月末下降了9.55个百分点，接近合理水平。
  业内人士表示，房企融资收紧对抑制热点地区的房价过快增长有积极影响。首先从规范上市企业再融资、收紧公司债、加强审核开发贷等一系列措施来看，房地产融资渠道正在全面收紧，以注重抑制资产泡沫和防范系统性金融风险。同时，房地产去杠杆将持续进行，这对有效控制房价过快增长，使房价涨幅回归合理水平有积极影响。
  花式调控 姿势各样
  实际上，热点城市调控持续加码!
  河北省日前强调，坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，拓需求与控供给两手发力，分类调控、因城因地施策。
  重庆市指出，要加强市场执法监管，综合施策，坚决遏制炒房行为，保持房地产市场平稳健康发展。
  上海市在今年的政府工作报告指出，要加强房地产市场调控，严格执行调控政策。
  光证资管首席经济学家徐高：
  从最近地产市场来看，房地产政策分类调控的态势还会继续延续。包括本次备案的调整，也是出于对热点城市房价过快上涨的考虑。同时，政策本身也反应出地产调控的大的导向。

谢谢分享