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小Q导读：2017土储之争已拉开序幕，控地价主旋律下哪里才是主战场？
文／克而瑞研究中心 杨科伟、马千里
随着农历新年的周期性影响渐渐远去，2月份热点城市土地市场开始复苏，苏州、南京、郑州等市均有多幅地块入市，高价、高溢价地块也屡屡出现，新一年的土储之争就此拉开了帷幕。
01
热点城市宅地拍卖依旧火热
仅少数城市出现土拍降温
从近半月的土拍市场表现来看，大多数热点城市土拍依旧火热，如长沙、青岛、深圳平均溢价率均超过了50%，厦门的三幅宅地、南京的五幅宅地也都触及了土拍限价的“上限”，由此来看，对于热点城市的优质地块，即便附加条件苛刻，不少领军房企依旧是志在必得。以金茂为例，在2月14、15日短短两天，即在南京、苏州以176亿元新增了3幅地块。
在2016年的“热点”城市中，仅郑州、武汉二市平均溢价率较低。具体来看，郑州近日出让土地多为旧城区地块，房企拿地前已支付了大量的旧改成本，因此成交价格也沿袭了“底价成交”的惯例，目前的低溢价率并不能反应郑州的实际情况。武汉方面，一方面是受到2016年四季度以来房价的涨幅放缓影响，但主要还是因为供地指标充足，2016年底，武汉宣布2017-2019拟供应住宅用地近3577万平方米，足以覆盖2500万平方米的年均交易规模。由此来看，充足的供地指标依旧是市场降温的最有力渠道。
注：上海2月份以来成交的四幅宅地均为拆迁安置房，苏州成交地块中4幅为加油站、批发零售等其他用途，以上地块均未计入此表。
02
商办地块多遭冷遇
南京、苏州发文要求商办去库存
与住宅用地的火热相比，大多数商办类地块则遭受了“冷遇”，即便是在南京、厦门等热点城市，窘于普遍的去化困境、更长的资金周转时间和更加严格附加要求，商办或商办比例较高的地块多以低溢价率成交。就近半月的高总价商办用地来看，仅深圳龙华地块和南京中华门地块以高溢价成交，但一是基于深圳楼市的特殊性，另一是南京明城墙下的“绝版”低密度地块，并不具有一般参考性。
更普遍的，以金茂72.6亿元竞得的南京河西鱼嘴地块为例，作为目前南京城建与楼市发展的最前沿阵地，河西鱼嘴板块的发展前景不言而喻，但“建设不低于500米的高层综合体”，“不接受联合竞买”，“签订出让合同前签订《地块开发建设协议》”等一系列要求，依然将大多数企业拦在了门槛之外，最终成交溢价率也只有1.1%。
事实上，目前地方ZF也已对此作出了对应举措。近日南京、苏州ZF已相继发布通知，表态将大力推进商业办公的“去库存”。苏州更是明确提出，对于出让项目所在区域商办供给过大的，建设单位可申请调整规划用途来减轻商办产品的库存压力。
03
供不应求“保暖”地市热度
2017土拍“主战场”在热点二三线
土地市场热度之所以能够在2017年新春延续，首要因素还是热点城市的库存不足。联系市场数据来看，2016年1月CRIC监测54城供求比为0.70，大多数城市依旧处于供不应求的局面，其中北京、重庆等市新增供应量不足成交量的一半。其次，则是地价、房价的“双限”严控，在一定程度上坚定了企业和购房者对房价的上涨预期。最后，随着房地产规模收窄、集中度上升更广泛地成为业内共识，企业间的规模竞争使得规模房企拿地决心更为坚定。
对于接下来土地市场走势，联系近期国土部发布的十五年规划纲要来看，未来新增建设用地指标的下行已是大势所趋，据我们保守估算，至2030年前，年均新增建设用地规模将较“十二五”至少下滑33%，这意味着高库存城市将在2017年进一步收紧土地供应，而北京、上海等市相继提出的建设用地“负增长”目标，也大大限制了一线城市的新增土地供应。由此来看，土地市场的“主战场”还是会在城市边界快速扩张的热点二、三线城市展开，当下热点城市的“土拍春暖”也会在更多城市出现。
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