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寻踪房地产调控新迹象 央行指出三大关键点
阎 岳 2017-02-21 来源：证券日报
房地产涉及金融、土地、财税、投资、立法等方面，其调控是公认的难啃的“硬骨头”。因此，有关房地产调控的政策动向往往受到各个层面的广泛关注。请看下面的这些表述：
“房子是用来住的、不是用来炒的”；
既抑制房地产泡沫，又防止出现大起大落；
要在宏观上管住货币，微观信贷政策要支持合理自住购房，严格限制信贷流向投资投机性购房；
房地产价格变动会对经济和金融稳定产生较大影响，即使CPI保持基本稳定，房地产市场、金融市场波动仍可能较大；
有针对性地防范房地产金融市场可能形成的系统性风险；
更为重要的，从完善财税制度、改进土地占补平衡等方面入手，从供给端解决房地产供需错配问题，构建房地产市场健康发展的长效机制。
上面这六部分内容，都可在央行刚刚发布的2016年第四季度中国货币政策执行报告中找到。其中前三部分内容也出现在去年中央经济工作会议对今年的工作安排中。所以，后三项内容可以看作是央行对中央经济工作会议提出的“促进房地产市场平稳健康发展”工作安排的落实。
笔者认为，这三项内容实际上就是央行对后续房地产调控的理解，调控政策也将据此出台。下面我们对这三项内容进行逐一分析。
首先，今年中央经济工作的总基调是“稳中求进”。若房地产价格变动太大，则有违这个总基调。所以，今年房地产价格不可能出现大的变动。
其次，既然讲调控，那么自然要处置一批风险点。房地产市场也不例外。
如何有针对性地防范房地产金融市场可能形成的系统性风险呢？央行指出，防止资产价格泡沫离不开宏观审慎政策和货币政策的配合，需更好地发挥“货币政策+宏观审慎政策”双支柱政策框架的作用。
房地产市场的宏观审慎政策工具主要有“针对房地产的资本充足率”（SCR）、“贷款价值比”（LTV）和“债务收入比”（DTI）等。其中，SCR作用于银行部门，DTI作用于借款人部门，而LTV则对两者都起作用。
我国一直重视加强对房地产金融市场的宏观审慎管理，综合运用LTV、DTI等工具对房地产信贷市场进行逆周期调节。比如房地产调控执行的因城施策原则。同时，货币政策在保持流动性合理适度的同时，也更加注重抑制资产泡沫和防范经济金融风险。
第三，央行的表态说明，房地产市场健康发展的长效机制正在制定之中，财税制度的完善是重要方面之一。这给了市场想象的空间，比如房产税等。
最后，从央行指出的这三大关键点出发，后续房地产市场调控的脉络就清晰可见了。
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