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“商改写”热潮涌现：商业地产的“自我拯救”
王营 付铱盾 周圆 2017-03-02 08:16:13 来源：21世纪经济报道
受电商冲击、商业地产同质化等因素影响，“商改写”热度近年来在北京提高。21世纪经济报道记者根据公开资料不完全统计发现，自2014年以来，商场或者酒店改造成写字楼高达十余起。
21世纪经济报道记者对一些改造案例调研发现，一些改造成功的写字楼租金收益水平普遍可以翻倍，资产价值也得到大幅提升。
以正在改造中的中粮广场为例，该企业预计改造后写字楼租金可达12元/天/平方米（建筑面积），联合办公COFCO FANTASY 2，000-2，400元/月/工位；但改造前，该楼宇C座地上商业租金约为4.5元/天/平米。改造后以2017年为基准年，到2021年营业收入年均增长7.22%。
基于租金驱动的商业改造是北京商业地产市场一大热点现象。
高力国际华北区办公楼服务部业主代表总监周晓骏骅在接受21世纪经济报道记者采访时表示，受北京市限制新增商业供应影响，商业地产的存量时代到来，城市更新话题被重点提出来。近一两年来，商场改成写字楼、酒店改成写字楼现象频繁出现，这背后主要是原有物业回报收益差，但付出的资源、运营成本奇高，写字楼市场由于回报稳定备受追捧。
周晓骏骅认为，在可见预期内，“商改写”是趋势。
中关村大街的改造
电商冲击是不少传统商业改造的原因。
“哥们修不修手机？”这是中关村小商贩店家热情拉客的惯常方式。低矮狭小的空间内聚集了一排排维修手机、电脑、数码相机的商家，商场内常常人声鼎沸、空气常常夹杂着异样味道。这一切都按照电子产品市场的逻辑，杂乱而又符合想象。然而，这一切已经封存在人们的记忆中。
2016年，著名的中关村鼎好大厦宣布，已经用4年时间清退大厦电子卖场，引入众创空间品牌入驻运营。目前除一层外，均是提供办公服务的众创空间。
21世纪经济报道记者在现场看到，鼎好大厦A座已经改造成为写字楼，租用给各大企业作为办公场所。新东方在线，雨辰视美，义创空间等，一楼的入口处标识已变更为这些新潮企业名称。
“IT产品集约化降低了人们对于电子产品的需求，互联网电商又对线下销售的冲击很大，这部分市场已经饱和，所以大厦开始改为供企业租用的办公场所。”一位鼎好大厦策划部的工作人员这样向记者解释了大厦功能改造的原因。
位置偏南一些的海龙大厦，更能体现电商市场对于传统商业的冲击。21世纪经济报道记者在现场看到，仅仅在商场2层还残存着往日电子产品大卖场模样，店家已稀稀落落，走廊里空空荡荡，顾客寥寥，几位相邻门面的店主甚至开始聚在一处大声谈笑打牌，无心招揽零星过路的顾客。不少柜台品牌商标还在，但相应区域内早已堆放了杂物，落满灰尘。在海龙大厦的3层以上，与鼎好大厦A座一样，摇身一变，成为企业办公用地。
中关e世界也曾是著名小商贩聚集地的“数码广场”，也在电商冲击下经营难以为继。21世纪经济报道记者在现场看到，中关e世界1-5层目前正处于荒废状态，玻璃门都加上了铁锁。透过封锁玻璃门看去，这些楼层内堆满了东倒西歪的办公桌和杂物，电梯停用，天花板露出了黑漆漆的破洞。中关村e世界6层，目前已经成为爱奇艺、美生元等企业办公用地。
“商改写”背后：城市内驱动力
电商冲击、商业地产同质化背景下，令不少传统商业饱受市场冲击。随着北京五环内不再新增建设用地，城市更新和存量升级的市场越来越活跃。
新街高和项目负责人、董事总经理陈国雄认为，“我们的城市经过30年快速发展至今，已经告别传统摊大饼的模式。原来是向外扩展求发展，现在更多是对内求发展，也就是进入存量时代。对于投资方而言，进行功能和用途的改造，使得资产增值尤为重要。”
陈国雄是新街高和改造项目负责人。2015年1月高和资本从新加坡星狮集团收购该位于北京北二环内的项目，原名为“星街坊”，后命名为“新街高和”“当时他们1-4层全是商业，5-6层是办公。楼上租户以教育类的租户为主。租金水平在4.5-5元/平方米/天。收购以后我们将其定位为甲B+写字楼。-1层和1层依然定位成展示类的商业和写字楼的配套，2-6层全都定位为金融和科技类的企业，因为这个区域恰好处于中关村和金融街的中间地带。半年的时间，目前办公的出租率达到70%。商业在2017年1月才开始改造，估计在3月底改造完成。范围不大，总共只有3000平方米。改造后，目前的租金在7.5-8元/平方米/天这样的水平，目前总体资产价值大概提升百分之五六十。”
陈国雄认为，商改办是城市变化的一个大的方向。核心原因是商业受到电商的冲击比较大，新的消费形式出现对传统的百货和小型的购物中心造成了比较大的压力。无论是从资金还是运营角度看，投资方都有动力去将它改造成一个相对能够带来更高现金收益和利润的用途。
一线城市转型需求
世邦魏理仕华北区执行董事王茂君则认为，在北京市整体限制土地供应背景下，一半以上的开发商都将面临转型。他认为商改办背后有两方面因素推动，一方面，城市本身需要更新，需要改造升级；另一方面，开发商由于没有房屋盖，因此对于经营状况不好的商业地产进行改造。
佰仕会创始人陈方勇在接受21世纪经济报道记者采访时表示，“‘商改办’主要集中在北京、上海等对写字楼有需求的一线城市，二线城市还不多。商业面临着冲击背景下，办公是相对适合的方向。商改写和园区改成办公，有一个很大的优势就是产权比较清晰。能改造也表明其地段也是比较合理，它是一个隐藏价值释放的过程。和以往经营不善相比，改造后的物业租金一般有着很大的提升空间。商改办还有一个好处，就是运营的难度没有那么大。物业的维护方面，也不用每天去算人流。从投资来说，商改办是一笔比较清晰、稳健的投资。”
陈方勇认为，商改写可能不会成为未来主流趋势。“写字楼对于商圈、地段等条件很挑剔，例如太平洋百货，本身楼层比较高，也是属于商务地段，改成写字楼后必然有市场需求。但如果并非主流商务区范围之内，地势较为偏僻，‘商改写’比较难。”
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