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李四和王二麻子的买房经
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2009-08-28 11:28:33
来源: 《商界评论》
核心提示：中国的房价为什么只涨不跌？这个规律真的来自于建筑成本和地价的不断上涨？有一天晚上，开典当行的同学李四，酒后说出了一个秘密。
一天晚上，和一个开典当行的同学李四喝酒。
我问李四：“你买了多少套房子，多少间铺面？”
“房子22套，铺面12间。”李四炫耀地答道。
“那你花了多少钱呢？”李四虽然是千万级的富翁，但他也不至于能把上千万的钱压在固定资产上吧？我心中默算了一下，非常怀疑。
“现在买房子，傻瓜才掏钱！亏你还是个生意人！”李四鄙视地看着我。
李四的话，简直令人振聋发聩，使我目瞪口呆。我连忙虚心请教。于是，李四就对我说出一番匪夷所思、惊世骇俗的话来……
买房不用自己掏钱
李四的典当生意完全是靠钱生钱。第一次买房时，虽然他有能力一次性付清全款，但他还是不愿意那么多的现金被房子压死。那时，正流行“零首付”，于是，李四一分钱没花，贷款18万买了房（贷款期限为一年）。
一年期满，要还房款和利息了。也不知道是李四幸运还是倒霉！那时，他的资金被一笔业务占用了。为了业务，他不仅还不起房款不说，还得另外新增贷款。迫不得已，李四找到老关系——银行的信贷部经理勾兑。当李四吞吞吐吐地把“延期还房款并另外新增贷款”的要求说出来后，没想到，信贷经理却诡秘地一笑，非常爽快地答应了。
信贷经理给李四出的主意很简单：让李四的老婆，以两倍的价格，贷款买李四的房子，贷款期限也是一年。
李四说：“很快，我反应过来。于是，我对信贷经理会心地一笑……”
“两倍的贷款，那就是两倍的利息啊！他这不是变着法儿地剥削你吗？”我还没有反应过来，“如果到时，你不还款呢？”
“被银行收房，没有什么大不了的！”李四很镇定，“关键是除去税费后，我还凭空白得了17万。不，这17万我可不能一个人得，我至少要分给他5万。”这就是李四第一次买房的经历。
李四后来的买房经历都与此类似，也就是坚决不掏一分钱，全部用银行的贷款买房子；然后，如果遇见不明真相的投资者买房，那就高价卖给他；如果一直没有投资者买房，那就不断地把自己的房子加价转贷给自己，不断地用银行的钱来还银行的债。
并且，李四是开典当行的，与银行的关系是一般人无法比的。一般老百姓买房，大都选择20年按揭，而李四买房从来都是只贷款一年，到期了才还本金和利息。这样操作，不用交月供。而贷款到期后，李四只需做做“纸面文章”转贷款一下。实际上，李四一分钱也不用掏。
荒谬的“金融游戏”
李四的经历让我感到匪夷所思，我坚决不信这种事儿普遍存在，顶多是交到了童话般的好运。李四大大不满：“兄弟！我是看你人对，才给你讲这些掏心窝的话。你怎么可以不相信我呢？你知道王二麻子是怎么发家的吗？”
王二麻子是我的另外一个同学，现在是开发房地产的亿万级富翁。
李四就继续讲起王二麻子的故事。
想当年，王二麻子那个落魄啊！就连他注册公司的注册资金，也是李四临时拆借给他的。如今，别看王二麻子表面风光，他拿地的钱，是从银行贷的款；修房子的钱，是建筑商垫资的。总之，他就是一个“空手道”。
房子修好后，王二麻子在正式开盘前，通常要举行一个“内部认购会”。这个内部认购，其实就是王二麻子召集公司内部员工和一些像李四这样的、相熟的炒房客（或者干脆是一些从招聘会上收集的、应聘者的“身份证复印件”），以这些人的名义来买房子，全部用银行贷款来买。这，就是所谓的“开发商囤房”。
并且，此次交易上报给银行的交易价，必须比实际的内部交易价提高30%。为什么？因为贷款买房要首付两成啊！举个例子，如果你想收回100万，那你就必须以130万的房价向银行贷款。这样，银行给你的钱就是：130万×0.8=104万；你实际装进口袋的钱就是：104万－4万（给相关银行人员的“好处费”）=100万。
就这样，通过开盘前的内部认购，王二麻子其实已经成功地全部收回了投资，把所有的风险转给了银行。到这时，王二麻子才会开始打广告卖房子，并归还“买地的银行贷款”和“修房子的建筑商垫资”。
我不禁问道：“后面又怎么操作呢？”
李四说：“你怎么那样笨啊！稍微聪明一点的人都能想到，后面的操作方法，其实与我炒房的方法是一样的。也就是，如果遇见不明真相的投资者买房，那就高价卖给他；如果一直没有投资者买房，那就不断地把自己的房子加价转贷给自己，不断地用银行的钱来还银行的债。不过，由于已经收回了按揭贷款的首付款，所以后面的操作并不需要每一次都加价30%，只需按着楼市房价本来的上涨幅度加价就可以了（即每年上涨14%左右）。”
我傻了：“什么？万一房价上涨幅度不足于支付贷款利息怎么办？”
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