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存货跌价计提“双减” 房企财务审慎折射市场预期
安丽芬 2017-05-05 来源：21世纪经济报道
双管齐下。
Wind数据显示，按申银万国行业分类，2016年共有134家主营房地产开发（不包括园区开发）的上市房企，合计计提存货跌价损失33.8亿元，同比减少高达69%；与此同时，上市房企计提的存货跌价准备合计为155.5亿元，同比减少约18%。
事实上，上市房企对存货的财务处理各不相同，有些审慎处理增加了存货跌价准备，有些则预以减少。对此，业内人士指出，对存货跌价准备的处理，主要是基于对市场未来的预期，这说明房企之间也存在分歧。
17家存货跌价损失为负
“2016年是房地产行业量价齐升的一年，行业总体的存货质量在改善。”5月4日，华南某公募房地产行业分析师对21世纪经济报道记者表示。
量价齐升直接的表现之一就是2016年上市房企计提的存货跌价损失大幅减少。21世纪经济报道记者根据wind数据梳理，2016年，134家上市房企合计计提存货跌价损失33.8亿元（其中有70家计提，其余则没计提），同比减少高达69%。
其中，有42家上市房企计提存货跌价损失金额低于2015年。比如华发股份、阳光股份、栖霞建设等32家上市房企计提的存货跌价损失同比减幅超过50%，同比减幅最大的华发股份达到273%，其次是阳光股份计提减幅达到217%。
此外，中华企业、顺发恒业、金科股份等17家上市房企计提的存货跌价损失为负数。
“计提存货跌价损失为负数说明2015年计提多了，2016年行情好转又冲回了。比如某项目的楼面价是2万元/平，而实际市场价格仅有1.5万元/平，就需要计提5000元的跌价损失，后期市场价格涨高了，如果该项目还没卖就会冲回。”5月4日，华南某地产业内人士对21世纪经济报道记者表示。
不过，仍有13家上市房企2016年计提的存货跌价损失较2015年有所增加，其中包括龙头万科A、渝开发、美好置业、光明地产、中国武夷等。
其中，万科2016年计提的存货跌价损失最高，达8.387亿元，同比增长90.5%，而“审慎”二字多次在其年报中出现，包括审慎的投资策略、审慎的财务策略等。
存货跌价准备降18%
存货跌价损失整体下降的同时，上市房企2016年整体计提的存货跌价准备较2015年也有不小的降幅。Wind数据显示，2016年上市房企共计提存货跌价准备（其中89家计提，其余没有计提），合计计提155.5亿元，同比减少约18%。
其中，计提存货跌价准备减幅最大的为浙江广厦仅计提60万元，同比减幅达97.5%；其次是京汉股份仅计提存货跌价准备38万元，同比减幅达86%；另外，迪马股份、深深房A、华发股份等11家上市房企计提的存货跌价准备同比减幅均超过50%。
“2015年开发成本主要是重庆的项目，因为是存货，当时预期价格起来不会太多，因为还包括一些车位。2016年，房价起来了，跌价准备就转回了。”5月4日，迪马股份证代童永秀对21世纪经济报道记者表示。
不过，也有万科A、中航地产、信达地产等29家上市房企计提的存货跌价准备同比有所增幅。其中，同比增幅最大的中航地产2016年计提存货跌价准备1.156亿元，同比增幅17417%；其次是世纪星源计提823万元，同比增幅3192%。
从计提的数额看，计提最多的三家上市房企为中华企业、绿地控股和万科A，分别计提存货跌价准备为23亿元、14.7亿元和13.8亿元。
“存货跌价准备主要还是要看对当地房价的预期。我们看到的房地产火热，主要还是在一线城市以及部分二三线城市，有些三四线城市的房价很难起来。万科、绿地等城市做得分散，计提的概率就会大些。”对此，上述地产业内人士指出。
万科A在年报中指出，报告期内项目存货跌价准备较2015年底增长82.3%，原因在于部分城市房价、低价持续调整、公司基于审慎的财务策略，对仍存在风险的项目计提存货跌价准备。
年报显示，万科A将位于烟台、乌鲁木齐、唐山、温州等地的13个项目计提了跌价准备13.8亿元，影响本报告期税后净利润6.7亿元，影响归属于母公司股东的净利润5.4亿元。
另外一大房企巨头绿地控股也对位于江西、贵阳、悉尼、上海等地共计28个项目计提了存货跌价准备。
“万科、绿地所做的存货跌价准备，更多的是体现两家公司对于后市的谨慎看法。”上述房地产行业分析师指出。
此外，在业内人士看来，存货跌价准备也起到平滑利润的作用。
方正证券房地产行业首席分析师夏磊指出，存货跌价准备可以平滑利润以保持业绩稳定，当市场高涨，业绩显著上升时，适当提升存货跌价准备，以备日后市场回落时适当调回存货跌价准备，从而平滑利润的大幅波动。
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